Les banques américaines s’inquiètent de plus en plus de la chute des valorisations des propriétés commerciales et du risque qu’elles font peser sur les bilans des prêteurs, ont déclaré des cadres supérieurs cette semaine.
Les valorisations des bureaux, en particulier, ont été plombées par la hausse des taux d’intérêt et la préférence de nombreux employés pour le travail à domicile depuis la pandémie de coronavirus.
Cependant, les dirigeants financiers ont cherché à rassurer les investisseurs sur le fait qu’ils ne prévoyaient pas de risque systémique important car les avoirs sont largement répartis entre les banques et autres institutions.
« Que se passe-t-il avec l’immobilier commercial, en particulier les bureaux » était la principale préoccupation de State Street, a déclaré cette semaine le directeur général de la banque dépositaire américaine, Ron O’Hanley. Toutes les propriétés n’ont pas été touchées de la même manière, a-t-il ajouté: «La classe A tient le coup. Les loyers sont peut-être en baisse mais ils ne sont pas en difficulté. Les classes B et C le sont absolument.
« La question que nous nous posons tous est de savoir si la contagion se propagera à partir du secteur des bureaux », a déclaré Bryan McDonnell, responsable de l’activité de dette immobilière de PGIM, qui gère 122 milliards de dollars. « Si vous rencontrez un problème de confiance, tout d’un coup, les gens pourraient mettre tous les biens immobiliers commerciaux dans le même seau. »
Il y a des signes de tensions croissantes dans les bénéfices des banques au premier trimestre. La semaine dernière, Wells Fargo a annoncé que ses prêts immobiliers commerciaux non performants avaient bondi de près de 50% depuis décembre pour atteindre 1,5 milliard de dollars. Morgan Stanley a cité l’immobilier commercial et la détérioration des perspectives économiques comme raisons d’une forte augmentation de son provisionnement par rapport à l’année dernière.
« À mon avis, nous ne sommes pas dans une crise bancaire, mais nous avons eu, et pouvons encore avoir, une crise parmi certaines banques », a déclaré le directeur général James Gorman aux analystes lors d’un appel.
Les prêts immobiliers commerciaux représentent environ 40 pour cent du total des prêts des petites banques, contre environ 13 pour cent des livres des plus gros prêteurs.
Bank OZK, dont le siège social est dans l’Arkansas, qui est fortement exposée au secteur, a annoncé vendredi qu’elle avait augmenté les provisions pour prêts de 10% au premier trimestre. À 36 millions de dollars, cela a décuplé par rapport aux niveaux d’il y a un an.
Près d’un tiers des 4,5 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arrivent à échéance avant la fin de 2025, selon les analystes de Morgan Stanley, qui l’ont qualifiée de « préchargée ».
Cette semaine, Christopher Ailman, directeur des investissements du système de retraite des enseignants de l’État de Californie, d’une valeur de 306 milliards de dollars, a déclaré au Financial Times qu’il estimait que la valeur des bureaux avait chuté d’environ 20% et qu’il se préparait à de fortes pertes sur le portefeuille immobilier de 52 milliards de dollars du fonds. .
La nervosité des investisseurs est de plus en plus répandue, près de la moitié des personnes interrogées ce mois-ci par Bank of America identifiant l’immobilier commercial comme la source la plus probable d’un événement de crédit systémique.
Le secteur suscite des inquiétudes similaires au-delà des États-Unis, un haut responsable du FMI décrivant ce mois-ci l’immobilier commercial comme « un point d’intérêt ».
Le dernier rapport sur la stabilité financière du prêteur multilatéral a averti qu’une combinaison toxique de baisse des valeurs immobilières, de conditions financières plus strictes et de marchés illiquides pourrait amener les emprunteurs à avoir du mal à refinancer un stock toujours croissant de prêts arrivant à échéance, entraînant des taux de défaut de paiement nettement plus élevés.
Le groupe immobilier Brookfield a ajouté à un nombre croissant de défauts de paiement très médiatisés cette semaine en renonçant à 161 millions de dollars de prêts liés à un groupe d’immeubles de bureaux principalement en banlieue près de Washington. En février, il a rendu les clés de deux tours de bureaux de premier ordre à Los Angeles.
Blackstone et Pimco ont également renoncé ces derniers mois à certains de leurs investissements dans les bureaux plutôt que de poursuivre leurs paris déficitaires.
« Si vous avez une dette arrivant à échéance, que vous ne pouvez pas supporter le fardeau de la dette existante et que vous n’êtes pas prêt à investir plus d’argent, alors c’est une saisie », a déclaré Tony Natsis, responsable du groupe immobilier du cabinet d’avocats Allen Matkins.
Il a toutefois ajouté que les prêteurs préféreraient modifier les prêts existants : « Ils se demandent ‘est-ce que je veux vraiment reprendre cela dans un mauvais marché ?' »
Au cours des trois premiers mois de cette année, les transactions liées aux bureaux ont chuté à leur plus bas niveau en plus d’une décennie, selon les données de MSCI Real Assets.
Les spécialistes de l’immobilier se sont efforcés de souligner que l’immobilier commercial est un marché lent et grumeleux et que les investisseurs ne doivent pas s’attendre à des résolutions rapides de situations difficiles – ou à ce que ces difficultés s’accumulent rapidement alors que les prêteurs et les emprunteurs tentent de travailler à travers le potentiel solutions.
« Le point positif ici est que de grandes parties de l’immobilier commercial fonctionnent toujours assez bien, comme la logistique, les hôtels, les logements locatifs et les centres de données », Jonathan Gray, président de Blackstone, le plus grand investisseur immobilier au monde avec 332 milliards de dollars d’actifs immobiliers, dit cette semaine.
Gray s’est fait un nom via la branche immobilière de Blackstone et a souligné à quel point les investissements immobiliers étaient détenus.
« L’immobilier commercial est largement réparti entre les grandes banques, les petites banques, les compagnies d’assurance, les agences gouvernementales, les titrisations et les fonds hypothécaires », a-t-il ajouté. « Je ne pense pas que ce soit le genre de problème systémique que les gens disent que c’est. »
Reportage de Jennifer Hughes, Brooke Masters, Harriet Clarfelt, Madison Darbyshire, Antoine Gara et Stephen Gandel à New York et Colby Smith à Washington