Les prix de l’immobilier en Allemagne ont subi leur plus forte baisse sur six mois en plus de 20 ans au second semestre 2022, soulignant comment une hausse sans précédent des taux d’intérêt a mis fin brutalement au boom d’une décennie sur le plus grand marché immobilier d’Europe.
L’Association des banques allemandes Pfandbrief (VDP), qui collecte des données auprès de 700 établissements de crédit, a déclaré les prix de l’immobilier résidentiel avaient chuté de 1,8% au quatrième trimestre, par rapport au trimestre précédent. La baisse cumulée de 2,5 % enregistrée au cours des six derniers mois de 2022 était la plus importante depuis que VDP a commencé à collecter les données en 2003.
Les coûts d’emprunt plus élevés dissuadent de nombreux Européens d’acheter une maison, entraînant une forte baisse de la demande de prêts hypothécaires, ce qui fait baisser les prix et fait grimper les coûts de location. Les prix de l’immobilier commercial chutent encore plus rapidement en Allemagne et dans une grande partie de l’Europe, tandis que la construction de nouvelles maisons, de bureaux et de magasins est également en forte baisse.
Les prix de l’immobilier ont augmenté au cours des 10 dernières années dans une grande partie de l’Europe. En Allemagne, ils ont augmenté de plus de 60 % au cours des sept dernières années seulement. Mais le marché immobilier de la région s’est inversé depuis que la Banque centrale européenne a commencé à relever les taux d’intérêt l’été dernier pour lutter contre l’inflation record provoquée par l’invasion de l’Ukraine par la Russie.
“La longue dynamique de croissance des prix sur le marché immobilier allemand a pris fin”, a déclaré Jens Tolckmitt, directeur de VDP. “Nous nous attendons à des baisses modérées continues du marché global au cours des prochains trimestres.”
La chute du quatrième trimestre en Allemagne a suivi une baisse de 0,8% entre les deuxième et troisième trimestres, qui était la première baisse des prix de l’immobilier allemand enregistrée par les banques depuis 2010.
Les données de VDP ont montré une baisse continue de l’immobilier non résidentiel dans les derniers chiffres semestriels, les prix de l’immobilier commercial chutant de 5% et ceux des propriétés commerciales de 8%.
Il y a eu des baisses encore plus importantes des prix moyens des logements dans d’autres pays européens au cours des derniers mois, bien que le marché global du logement dans l’UE ait encore augmenté de 0,9% entre les deuxième et troisième trimestres – les dernières données disponibles de l’agence de statistiques de l’UE Eurostat.
Selon Nordea, les prix de l’immobilier en Suède ont chuté de 13% entre leur pic d’il y a un an et décembre. Les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont chuté de 5,7% le mois dernier par rapport à leur pic d’août, selon le fournisseur de prêts hypothécaires Nationwide, tandis que les prix de l’immobilier aux Pays-Bas ont chuté de 4,5% en décembre par rapport à leur pic de juillet.
Cependant, les banquiers sont convaincus que même si les prix de l’immobilier allemand chutent jusqu’à 15 %, cela ne causera pas beaucoup de stress pour le système financier ou pour les ménages, car la durée moyenne d’un prêt hypothécaire allemand est d’environ 14 ans. “Rien ne change vraiment pour les hypothèques existantes”, a déclaré Tolckmitt. “Même pour les hypothèques venant à échéance cette année, ils paieront un taux similaire à celui qu’ils ont contracté il y a plus de 10 ans.”
“Voyons-nous une forte baisse à venir pour le marché immobilier allemand ou seulement une baisse progressive ?” a déclaré Jochen Möbert, économiste à la Deutsche Bank. “Je suis plus favorable à ce dernier car la pénurie de logements ne fera qu’empirer à mesure que la population augmentera.”
Il a prédit que moins de 250 000 appartements seraient construits en Allemagne cette année, en baisse de près d’un cinquième par rapport à 2020 et bien en deçà de l’objectif du gouvernement de 400 000.
La BCE a relevé la semaine dernière son taux de dépôt d’un demi-point de pourcentage à 2,5% et a annoncé son intention de le relever à nouveau d’un montant similaire le mois prochain, ce qui porterait les coûts d’emprunt de la zone euro à leur plus haut niveau depuis la crise financière de 2008.
Les banques ont réagi en augmentant fortement les taux des nouvelles hypothèques allemandes moyennes de moins de 1 % à près de 4 %. Lucie Lotzkat, associée directrice des agences immobilières allemandes Von Poll Immobilien, a déclaré: “Le financement immobilier à forte valeur nette était encore d’environ 0,8% il y a un an, aujourd’hui il se situe entre 3,5% et 3,8%.”
La demande de prêts hypothécaires dans la zone euro a chuté au rythme le plus rapide jamais enregistré au début de cette année, alors que les banques en Allemagne, en France, en Italie et en Espagne ont toutes resserré leurs conditions de prêt, selon une enquête de la BCE auprès des prêteurs publiée la semaine dernière.