Nouvelle politique de faux départ en matière de logement : "Cela conduit en fait à plus de locations illégales"

Une offre de logements suffisante pour les demandeurs de chambre et les familles, garantit la qualité de vie dans la ville et offre aux locataires une meilleure protection juridique. Les objectifs de la politique municipale de location de chambres, en vigueur depuis maintenant trois ans, doivent conduire à l’équilibre des quartiers et offrir de l’espace à un large éventail de demandeurs de logement. Depuis lors, des quotas sont en vigueur pour la répartition des locataires de chambres. Et dans les maisons converties en locations de chambres en vertu de la nouvelle politique, chaque locataire doit obtenir son propre contrat – un contrat entre tous les résidents et le propriétaire n’est plus autorisé.

Rénover avant permis

Mais de nombreux Amsterdamois pensent que presque rien ne s’est amélioré dans la ville, selon les conversations de NH Nieuws. Gros goulot d’étranglement : application par la municipalité. “Nous alertons régulièrement la municipalité sur des signaux de location illégale”, explique un membre d’un groupe d’action de l’Ouest. “Mais la municipalité ne fait presque rien à ce sujet.” “Pratiquement toutes les demandes d’un tel permis de conversion, qui sont nécessaires pour convertir une maison en location de chambre, sont accordées”, explique un Amstellodamois qui a vu sa rue de l’Est passer d’une rue calme à un quartier étudiant ces dernières années.

Pendant ce temps, les propriétaires semblent se soucier peu des règles. “Avant même que le permis ne soit accordé, des rénovations ont commencé dans ma région”, raconte un habitant de Nieuw-West. “Rien n’a été fait avec la demande des riverains de prendre des mesures coercitives. Nous sommes maintenant plus de deux ans plus tard, la municipalité n’applique tout simplement pas.» Les représentants des intérêts des étudiants sont également critiques : selon eux, la nouvelle politique ne conduira pas à une offre plus de chambres légales ni à une meilleure protection juridique pour les locataires.

Recherche

Un externe recherche de la politique de location de chambres à Amsterdam a récemment été partagée avec le conseil municipal. Les chercheurs sont nuancés : la nouvelle politique est un premier pas et il faut aussi lui donner du temps. Mais ils sont plus tranchants sur un point : la mise en œuvre de la politique pourrait être meilleure. Ils pointent du doigt la répression, qui vise désormais à lutter contre les situations illégales : les logements où des chambres sont louées mais pour lesquels aucune autorisation n’a été demandée. Mais vérifier si les locations de salles légales respectent les règles n’est pas une priorité.

Cela correspond aux conversations que NH News a eues avec les Amstellodamois. L’image qui se dégage ici est que les permis de conversion pour la location de chambres sont facilement délivrés, et que l’exécution est lente et mal effectuée – ou pas du tout.

Avant que les quotas n’entrent en vigueur, la municipalité a lancé une campagne de «nettoyage par la porte», donnant aux propriétaires jusqu’au 1er avril 2020 pour obtenir un permis. Cela a entraîné une vague de candidatures, la municipalité n’appliquant délibérément pas encore les quotas. Résultat : dans douze arrondissements, le quota d’arrondissement a été dépassé de 213 permis au total, souvent avec des immeubles entièrement transformés en pièces jusqu’au grenier. Il n’est plus possible de demander un permis de conversion dans ces quartiers. Le nombre total de quartiers « verrouillés » est désormais de treize.

L’un de ces quartiers où le quota a été immédiatement dépassé est le Geuzenbuurt à l’Ouest. Entre l’Admiralengracht, l’Admiral de Ruijterweg et la Jan van Galenstraat se trouvent de nombreuses maisons de quatre à cinq étages, construites entre 1910 et la Seconde Guerre mondiale. Depuis le début de ce siècle, le quartier est très prisé des étudiants et autres locataires.

Mauvaise application, propriétaires rusés

Les habitants du Geuzenbuurt le remarquent. “Les nuisances, par exemple dues à des fêtes ou à un chaos de vélos dans la rue, sont énormes dans notre immeuble.” Robin*, avec une cinquantaine de voisins, surveille les nuisances depuis des années. “Nous vérifions également si les propriétaires respectent les conditions du permis et les promesses faites dans leurs demandes.” En cas de fortes suspicions de location illégale ou de violation des conditions, le groupe soumet une demande d’exécution à la commune.
(*Robin est un nom fictif. Le vrai nom est connu des éditeurs.)

Mais les exécuteurs peuvent facilement être retardés. “Je suis rentré du travail le 31 mars 2022 et j’ai trouvé une note d’un tel exécuteur sur ma porte”, raconte un voisin, qui souhaite rester anonyme. “J’ai rappelé et j’ai reçu un e-mail le 5 avril avec deux dates auxquelles les forces de l’ordre pouvaient encore se rendre : les 14 et 21 avril.” Ceux qui ont des intentions malveillantes ont tout le temps d’accueillir ailleurs des résidents redondants, conclut-il.

‘chambre d’amis’

Levi Vlessing est également actif dans le groupe de quartier, et il raconte comment des exécuteurs sont envoyés dans les bois avec des histoires improbables lors d’une telle visite. “Dans une pièce où personne ne vit, mais où il y a un lit, on dit que c’est une chambre d’amis.” Les rapports de visite de la municipalité montrent que les forces de l’ordre ont trouvé cette histoire crédible.

À une autre adresse encore, Levi et ses voisins ont constaté qu’un appartement n’avait pas été rénové conformément aux plans de construction fournis. Le grenier a trois balcons séparés au lieu d’un balcon, comme promis sur le dessin – tout indique trois espaces de vie non autonomes et des locations de chambres, dit le quartier.

“Nous avons également vu une fois une demande dans laquelle le propriétaire a promis que le changement de chambre de cet appartement n’entraînerait pas une augmentation du nombre de locataires”, explique Robin. Du balcon de Robin, on pouvait voir le jardin de cette adresse, toujours avec le même résident : un homme plus âgé. « Peu de temps après, nous avons vu comment il avait déménagé dans un appartement au-dessus. Après la rénovation de son ancienne maison, un groupe de personnes dans la vingtaine s’y est installé.

Le groupe de quartier a souvent fait part de ses observations à la municipalité. Ils ne sont pas les seuls, écrivent les chercheurs dans leur rapport d’évaluation : par rapport à 2019, au cours des années où la nouvelle politique a été en vigueur, le nombre de signalements de fraude au logement dans la location de chambres est d’environ 45 % plus élevé. Mais selon l’étude, la municipalité se concentre principalement sur les situations illégales, et non sur le respect des conditions du permis. Combien de fois la municipalité a-t-elle révoqué un permis après qu’un propriétaire ait bafoué les règles? Zéro fois.

“Plus de locations illégales”

Il n’y a pas que les habitants qui sont mécontents. Le syndicat étudiant ASVA constate combien de nouvelles chambres ont été ajoutées depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle politique. “Depuis le 1er avril 2020, pratiquement aucun permis de conversion n’a été demandé”, déclare Bor van Zeeland, directeur de l’ASVA. “Et cela alors qu’il y a encore beaucoup de place dans le système de quotas pour des applications supplémentaires.”

Selon les chiffres de la municipalité, au 1er avril 2022, il reste encore de la place pour plus de 7 200 permis de location de chambres, répartis sur les quartiers où le quota n’est pas encore atteint. “Mais le problème est qu’en vertu de la nouvelle politique, les propriétaires doivent fixer le prix en fonction d’une politique obsolète. système de pointsqui date de 1979 », explique Van Zeeland.

Le loyer maximum est faible dans ce système. Un exemple : le loyer maximum pour une chambre dans un appartement avec trois pièces de 13 mètres carrés et une cuisine commune de 25 mètres carrés est de 370 euros. “Et croyez-moi, j’adorerais ça”, dit Van Zeeland. “Mais avec les prix actuels du marché de l’immobilier à Amsterdam, ce n’est tout simplement pas réaliste ou attrayant pour les propriétaires de déménager.”

Point de rapport séparé

De ce fait, peu de nouvelles salles juridiques sont ajoutées, constate l’ASVA. « Nous soupçonnons que la fraude au logement n’a fait qu’augmenter. De plus en plus de gens viennent nous voir avec des problèmes parce qu’ils vivent dans un endroit illégal. L’ASVA a même mis en place une hotline séparée à cet effet. “La nouvelle politique devrait améliorer la situation juridique des locataires de chambres, mais la politique a l’effet inverse.”

Les employés municipaux critiquent également la protection des locataires, écrivent les chercheurs dans leur évaluation. Encore une fois, une application limitée vient au premier plan ici : les propriétaires osent enfreindre les règles parce que la municipalité se concentre sur les locations illégales, selon les responsables.

Faire des choix

“C’est en fait impossible”, soupire Gert Jan Bakker de la Fondation !WOON. “Un petit groupe de fonctionnaires doit vérifier l’ensemble du marché du logement d’Amsterdam, ils ne peuvent pas consulter tous ces rapports pour voir si tout est en ordre.” Au total, 15 ETP sont impliqués dans l’application de la politique de partage de logement à la mairie, explique l’échevin Zita Pels.

L’octroi des permis de transformation relève de la responsabilité des arrondissements de la ville. « Les maisons de notre rue se prêtent très bien à la transformation en appartements », explique Eli Vlessing. Il vit à Middenmeer, un quartier relativement calme d’Oost jusqu’à récemment. « Ces dernières années, un nombre insensé de permis ont été délivrés. J’en ai gardé la trace pendant six mois, et devinez quoi : presque tous les permis sont honorés. Vlessing lit parfois que les fonctionnaires avaient littéralement copié les textes des entrepreneurs. Et objecter ? « Vous ne pouvez le faire qu’une fois le permis accordé. Mais en attendant, la rénovation peut continuer.

La recherche confirme l’image de Bakker et Vlessing : en plus de cinq ans, 88 % des permis de conversion demandés dans la ville ont été accordés. Vlessing n’a rien contre les étudiants et les jeunes travailleurs, souligne-t-il. “Mais les conversations et les festivités se répercutent dans les jardins intérieurs, vous ne dormez pas un clin d’œil.” Malgré les nuisances, il reste encore de la place pour des chambres supplémentaires à Watergraafsmeer, le quartier qui comprend Middenmeer : le quota n’est pas encore atteint.

Et maintenant? Une partie de la réponse vient de La Haye. L’été dernier, le ministre De Jonge du Logement a écrit qu’il souhaitait revoir le système de points pour les chambres. De plus, la PvdA et la ChristenUnie veulent restreindre les contrats temporaires. L’idée est que les locataires de chambre sont plus enclins à s’adresser à une commission des litiges s’ils n’ont pas peur d’être mis à la rue à l’expiration de leur contrat.

Et au Stopera cette année, des travaux sont en cours sur l’Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). “Nous voulons également y définir le cadre d’une éventuelle nouvelle politique du logement”, écrit l’échevin Pels. Cela sera précisé à l’automne prochain.

Et l’exécution ? L’étude recommande une plus grande application des conditions de permis. “Nous n’avons pas encore fait de choix d’adapter ou non la politique d’exécution”, a déclaré l’échevin. “Nous laisserons cela dépendre des résultats du processus avec l’Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting et de la poursuite de l’élaboration d’une éventuelle nouvelle politique de partage de logements.”