Charlotte, qui est dans la soixantaine et impatiente de déménager en Floride, a réduit d’un cinquième le prix de son appartement de deux chambres dans l’Upper East Side, à 2 millions de dollars. Après trois mois sans offre appropriée, Amy Schwab Owens a renoncé à vendre son appartement à Chelsea – malgré une réduction du prix de 300 000 $, à 3,25 millions de dollars – et a commencé à le louer à la place. Depuis qu’elle l’a mis en vente en septembre, Jen Insardi attend une offre acceptable pour son condo de quatre chambres de 7,995 millions de dollars à Tribeca, qu’elle a passé plus de deux ans à rénover.
Tous sont pris dans le ralentissement du marché immobilier de Manhattan. Alors que la hausse des taux hypothécaires aux États-Unis limite ce que les acheteurs peuvent se permettre – ou sont prêts à payer – de nombreux vendeurs de maisons de grande valeur font des rabais importants pour réaliser une vente. D’autres s’en tiennent à ce qu’ils pensent que valent leurs maisons – ou les retirent complètement du marché.
La combinaison de vendeurs intransigeants et d’acheteurs méfiants signifie que le nombre de ventes convenues à Manhattan entre octobre et décembre de l’année dernière était environ la moitié de ce qu’il était à la même période l’année précédente, explique l’agent immobilier new-yorkais Serhant.
« Il n’a jamais été difficile de vendre une maison ici », déclare Charlotte, qui vit dans son quartier de l’Upper East Side depuis plus de 20 ans et a refusé de donner son vrai nom. « Les gens m’arrêtaient et me disaient : ‘Si jamais tu déménages, fais-le moi savoir’ ; ils désespéraient de vivre ici. Mais cette fois, tous ceux qui viennent visiter la maison ergotent sur de si petites choses.
Les prix ont commencé à baisser au début de l’année dernière. Le mois dernier, le prix médian d’une vente convenue à Manhattan était de 1,199 million de dollars, soit 17% de moins qu’en décembre 2021.
Le ralentissement fait partie d’une tendance nationale, les ventes de maisons et les baisses de prix étant les plus prononcées dans les villes qui avaient été populaires parmi les acheteurs à l’époque de la pandémie, notamment en Floride et en Californie. Les ventes de maisons aux États-Unis ont chuté chaque mois l’année dernière, selon la National Association of Realtors. Cette année, il s’attend à ce que les ventes de maisons précédemment possédées tombent à leur plus bas total annuel depuis 2012, lorsque le marché du logement se remettait encore de la crise des prêts hypothécaires à risque.
À New York, Garrett Derderian, responsable de la recherche à l’agence immobilière Serhant, déclare: “Les ventes de maisons ont chuté le plus fortement pour les maisons les plus grandes et les plus chères – exactement celles qui étaient les plus populaires après l’épidémie de Covid.” En septembre, une maison à Hudson Yards s’est vendue 35 millions de dollars ; il a d’abord été mis en vente pour 59 millions de dollars.
Mais de nombreux vendeurs sont prêts à attendre que les prix s’améliorent avant de vendre.
Jen Insardi dans son condo de 7,995 millions de dollars à Tribeca © DDreps
Insardi a quitté New York avec sa famille pour Nashville en juin 2021. Mais elle a continué à consacrer du temps et de l’argent – environ 2,2 millions de dollars au total – à une rénovation en gros de son appartement de Manhattan, qu’elle a achevée à l’automne. La maison finie est illustrée d’élégantes photographies sur le site Web de son agent – exceptionnellement, mettant en vedette Insardi elle-même, une créatrice de bijoux à succès, mélangeant les rôles d’influenceur et d’agent immobilier haut de gamme.
« Il ne semble pas nécessaire de baisser le prix : la maison est trop belle », dit-elle.
« Je n’étais tout simplement pas à la hauteur de ce que j’avais espéré », déclare Schwab Owens. Elle et son mari partagent leur temps entre le Colorado et le Maryland, ils n’ont donc que peu d’utilité pour la maison de deux chambres, mais elle en bénéficie d’un bon taux de location et pense que la demande des acheteurs finira par se redresser.
« C’est logique d’attendre : j’imagine que nous le remettrons sur le marché dans deux ans », dit-elle.
Alors, que faudra-t-il pour relancer le marché ? Alors que les vendeurs sont en attendant que les prix grimpent, les acheteurs hésitent à finaliser l’achat d’une maison malgré les baisses de prix, car cela signifierait renoncer aux prêts hypothécaires à faible taux.
Au Royaume-Uni, les acheteurs peuvent transférer des hypothèques avec eux d’une maison à l’autre, mais la plupart des produits américains expirent lorsqu’une maison est vendue et une nouvelle achetée, obligeant l’acheteur à contracter une nouvelle hypothèque, à un taux d’intérêt plus élevé.
Au cours de l’année qui s’est terminée le 5 janvier 2023, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe américain de 30 ans est passé de 3,22 % à 6,48 %, selon la société de prêts hypothécaires Freddie Mac. Pour une maison de 1 million de dollars avec un acompte de 20 %, cela pourrait signifier que les paiements mensuels typiques du capital et des intérêts passeraient de 3 468 $ à 5 046 $.
Josh, 31 ans, qui travaille pour une grande banque américaine, et sa femme ont acheté leur première maison – un appartement d’une chambre à Midtown – en 2019, en empruntant à 2,25 %.
Le couple attend son premier enfant en avril et aimerait déménager dans un endroit plus grand. “Mais si nous vendions maintenant, j’abandonnerais mon taux hypothécaire et je devrais emprunter à nouveau à plus de 6% jusqu’à ce que les taux baissent et que je puisse refinancer”, déclare Josh, qui a refusé de donner son vrai nom. (Les pénalités de remboursement sur les prêts hypothécaires sont rares aux États-Unis, ce qui signifie que les acheteurs peuvent généralement refinancer lorsque les taux baissent, à peu de frais.)
Josh ne déménagera donc que si une bonne affaire sur une nouvelle maison le compense pour les versements hypothécaires plus élevés auxquels il devra faire face – une perspective peu probable, dit-il. « Nous allons rester là où nous sommes à moins qu’une véritable aubaine ne se présente. Tout le monde dit que vous pouvez le faire fonctionner pendant les six premiers mois [of the baby’s life]et nous avons nos parents à proximité.
“La principale raison du ralentissement est que quiconque a refinancé ou acheté au cours des quatre dernières années est attaché à son taux hypothécaire”, explique Jonathan Miller, professeur d’immobilier résidentiel à l’Université Columbia de New York.
Sur des marchés comme le Royaume-Uni, peu de prêts hypothécaires ont des taux fixes pour plus de cinq ans, mais aux États-Unis, le prêt hypothécaire à taux fixe typique est de 30 ans, ce qui rend les acheteurs réticents à y renoncer en déménageant.
De nombreux économistes prédisent que les taux d’intérêt aux États-Unis atteindront probablement un sommet l’année prochaine, mais Miller pense que les taux hypothécaires ne tomberont probablement pas en dessous de 4 % au cours des cinq prochaines années.
Les volumes de ventes de Manhattan resteront donc bloqués à des niveaux historiquement bas pendant plusieurs années, ajoute-t-il. “La baisse des ventes est l’histoire tant que les taux hypothécaires restent élevés.”
Patrice Derrington, professeur agrégé d’immobilier Holliday à l’Université de Columbia, n’est pas d’accord. “La réduction des primes au début de cette année pour les travailleurs de la technologie et de la finance pourrait être un déclencheur de la baisse des prix, car beaucoup devront vendre leur maison en conséquence.”
Elle souligne la forte proportion de maisons de Manhattan appartenant à des travailleurs de la finance et de la technologie, dont beaucoup comptent sur leurs primes pour rembourser chaque année une partie du montant du prêt principal et réduire les paiements d’intérêts ultérieurs.
Goldman Sachs, qui a annoncé des licenciements cette semaine, réduira les bonus des banquiers d’investissement d’au moins 40 % ; les récentes suppressions d’emplois chez Morgan Stanley et Citigroup suggèrent que ces entreprises pourraient faire de même. Les grandes entreprises technologiques, dont Meta, Amazon, Netflix et Twitter, ont toutes procédé à des suppressions d’emplois à grande échelle ces derniers mois.
Miller affirme que les règles introduites à la suite de la crise financière pour limiter les primes en tant que part du salaire total et les reporter sur plusieurs années signifieront que des primes faibles cette année n’auront qu’un faible impact sur les prix. “Les bonus ne sont pas le signe de la force du marché de Manhattan qu’ils étaient avant 2008.”
Alors que les revenus des ventes de maisons chutent, les agents se tournent vers le marché locatif pour obtenir des revenus. Ken Johnson, économiste immobilier à la Florida Atlantic University et ancien agent, prédit qu’un sur cinq des 1,5 million d’agents immobiliers américains perdra leur emploi au cours des deux prochaines années.
Les courtiers en hypothèques, les évaluateurs et les groupes de construction signalent également une forte baisse de leurs revenus depuis que la Réserve fédérale américaine a commencé à augmenter les taux d’intérêt en mars.
1,199 million de dollars
Prix médian d’une vente de maison convenu le mois dernier à Manhattan. Les prix ont culminé à 1,45 million de dollars en décembre 2021
Les prix sur le marché locatif de Manhattan ont augmenté au cours de la dernière année : le loyer mensuel moyen des baux signés en 2022 était de 5 345 $ par mois, contre 4 460 $ en 2021, selon Serhant.
Pour ceux qui n’ont pas à vendre, les prix de location élevés permettent de retarder la vente d’une maison jusqu’à ce que les prix augmentent.
Dans les 24 heures suivant l’instruction de son agent de commercialiser sa maison de deux chambres à Chelsea en novembre, Schwab Owens avait deux offres. Finalement, elle l’a louée pour 11 000 $ par mois, contre 8 000 $ qu’elle facturait il y a un an lorsqu’elle a retiré la maison du marché pour la préparer à la vente. « Le marché locatif signifie que nous n’avons pas à nous précipiter », dit-elle.
Pour ceux qui recherchent une maison de location décente, la recherche continue d’être difficile et les fruits chers. L’entrepreneur Pat Phelan, 57 ans, a cherché pendant sept mois après son arrivée de son Irlande natale pour mettre en place une série de cliniques cosmétiques Botox, séjournant entre-temps dans des Airbnbs et des chambres d’hôtel.
“J’allais à des portes ouvertes, et c’était choquant : c’étaient des cartons et il y avait 50 personnes qui faisaient la queue pour les voir”, raconte-t-il. “Je passais au peigne fin les sites Web, je demandais à des amis, [looking for] rien. Je ne suis pas difficile : s’il y a un lit et un canapé, je suis content. Mais c’était impossible. »
Quand Amy Schwab Owens n’a pas pu vendre son appartement de Chelsea au juste prix, elle a décidé de le louer © Anne Owens
Finalement, à la mi-décembre, Phelan, qui avait jusque-là refusé d’employer un agent immobilier en raison des honoraires qu’il facture, a cédé. L’agent lui a trouvé un appartement de deux chambres de 750 pieds carrés à Kip’s Bay, à l’est de Manhattan, pour 5 250 $ par mois.
« En réalité, c’est un deux pièces : la seconde est séparée de la pièce de devant par une cloison fragile », déplore-t-il. “Et je viens de me séparer de 5 600 $ pour payer l’agent.”
Depuis novembre, les loyers ont commencé à se stabiliser, dit Miller. Mais ceux qui espèrent leur chute risquent d’être déçus. « Ils ont atteint une sorte de seuil d’abordabilité. Mais la seule chose qui peut les faire chuter, c’est une récession qui entraîne des pertes d’emplois généralisées.
En un coup d’œil
Entre octobre et décembre de l’année dernière, 2 191 ventes de maisons ont été conclues à Manhattan, contre 4 045 à la même période en 2021.
Au total, près d’une vente sur trois enregistrée entre octobre et décembre avait des remises de 10% ou plus, selon les agents immobiliers de Serhant.
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