Linda McKissack, du Texas, était noyée sous une dette de 600 000 $, avant d’investir dans 108 immeubles locatifs et de devenir une propriétaire millionnaire. Sterling White de l’Indiana percevait des allocations et vendait des cartes Pokémon jusqu’à ce qu’il ait accumulé un portefeuille de 400 propriétés locatives en moins de quatre ans. Stephanie Betters, une infirmière praticienne de Caroline du Nord, gère 1 000 unités entre les quarts de travail à l’hôpital.
Ils sont tous invités sur le podcast BiggerPockets, la première émission américaine sur l’investissement immobilier. Chaque semaine, l’animateur David Greene – un ancien policier devenu magnat de l’immobilier locatif, encourage des millions d’auditeurs à investir dans des immeubles locatifs et à quitter leur neuf à cinq.
“Il s’agit de l’investissement immobilier le plus populaire de tous les temps”, déclare Greene, et les dernières données confirment. Au quatrième trimestre de 2021, les investisseurs ont acheté 18,4% des maisons américaines achetées, un record, selon Redfin. Les investisseurs, grands et petits, profitent de la demande extrême de locations et de la flambée des prix, avec des loyers en hausse de 16% d’une année sur l’autre en décembre, selon le portail immobilier Zillow. Encouragés par des taux hypothécaires historiquement bas, les Américains ordinaires se précipitent pour diversifier leurs portefeuilles d’investissement avec des propriétés locatives, s’emparant de maisons comme des joueurs dans un jeu de Monopoly.
«La bourse et l’immobilier sont les deux moyens les plus simples de prendre une grosse somme d’argent et de la déployer sans trop de surveillance. Il s’agit donc d’une demande accrue pour ces actifs », déclare Greene. Et les locataires bien rémunérés ne manquent pas.
“Il s’agit de la plus forte augmentation des loyers jamais enregistrée et du taux d’inoccupation le plus bas en 50 ans”, déclare Kenneth Rosen, président du Fisher Center for Real Estate de l’UC Berkeley, Haas School of Business. “Ce qui motive cela, c’est la réouverture de l’économie, les mandats ont disparu et les gens [have to] retourner travailler.”
Dans le même temps, les gens se déplacent vers les banlieues, dit-il, en particulier vers les régions de la Sunbelt et les États montagneux, comme la Floride et l’Arizona. « Il y a beaucoup d’influx migratoires vers ces régions », ajoute-t-il. “Nous venons de créer une forte demande de logements.”
Le marché de la location brûlant a transformé BiggerPockets d’un blog en un mouvement. Fondée en 2004 par Joshua Dorkin, un acteur devenu propriétaire, la société basée au Colorado publie un magazine et plus de 30 livres, tandis que ses forums hébergent une communauté en ligne de 2 millions d’investisseurs partageant des conseils sur le retournement, la location et la construction de vastes portefeuilles de maisons. .
Greene, qui a la tête rasée de près et une barbe bien rangée parsemée de gris, est un évangéliste de l’immobilier pour BiggerPockets depuis 2018. financement, négociation et rénovation. Dans l’épisode 413, l’acteur Matthew McConaughey parlait d'”équilibrer l’ambition avec la famille et la liberté”. Presque tous les épisodes mentionnent le mot « liberté », ou « indépendance », clefs de voûte du rêve américain, bien sûr.
“Je pense que notre auditeur moyen veut la liberté financière, ce que nous décririons comme suit : il y a suffisamment d’argent provenant de vos investissements pour que le travail devienne un choix, pas une exigence”, explique Greene. Dans le monde de BiggerPockets, le rêve américain n’est pas de posséder une maison familiale, mais une centaine.
Le propre chemin de Greene vers la liberté financière a commencé juste après le krach immobilier de 2007. Il a acheté sa première maison en 2009 avec l’argent économisé en travaillant dans les restaurants. Il est devenu adjoint au département du shérif du comté de Contra en Californie du Nord et a fait des heures supplémentaires pour acheter plus de propriétés locatives. Lorsqu’il a été expulsé de Californie, il a commencé à saisir des saisies en Floride.
À ce moment-là, le travail de la police était devenu «horrible», dit Greene. «Nous avons eu une nuit où nous avions arrêté un proxénète qui conduisait avec une adolescente et la vendait à différents hommes à Oakland. Et nous l’avons attrapé et nous l’avons arrêté. Il s’est moqué de nous et de moi, tout le long du chemin du retour à la gare – “Ils vont me laisser sortir, vous ne pouvez rien faire pour m’arrêter.” Et ça m’a en quelque sorte frappé qu’il avait raison », dit Greene. « Il sera tout de suite sorti de prison pour recommencer. Et mon cœur s’est brisé pour la fille.
Greene a rendu son badge et son arme. “L’immobilier était la seule autre chose dans ma vie où je pensais pouvoir aider les gens de manière authentique, ce que je ne peux pas faire avec les forces de l’ordre”, dit-il.
©Kenneth Andersson
Aujourd’hui, Greene possède 35 propriétés dans le sud-ouest des États-Unis, dont un immeuble commercial dans le Minnesota, un portefeuille de maisons de location à court terme à Hawaï et 10 autres unités sur la côte ouest des États-Unis, à Scottsdale et dans les Smoky Mountains.
Le personnage de podcast de Greene est un mélange enivrant de discours d’entraide et de métaphores sportives. Pour les étrangers, BiggerPockets peut sembler avoir son propre langage spécial. Les gens utilisent des termes tels que flux de trésorerie et rendement ; les unités immobilières sont appelées « portes ». Greene encourage ses disciples à “conduire pour de l’argent” ou à parcourir les quartiers à la recherche de propriétés en difficulté. Il recommande le « house-hacking », en convertissant les garages, les sous-sols et les chambres d’amis en centres de profit. Il est conseillé à de nombreux appelants qui demandent les conseils de Greene d’acheter simplement plus de portes ou de passer de la propriété de maisons unifamiliales à des blocs entiers d’appartements.
Greene est connu pour avoir initié les investisseurs à la méthodologie « BRRRR », qui signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. (La partie «réhabilitation» peut impliquer une couche de peinture ou une nouvelle cuisine.) Il s’agit d’une stratégie immobilière en cinq parties dans laquelle les investisseurs achètent une propriété sous la valeur marchande, ajoutent de la valeur avec des rénovations, la louent aux locataires, réhypothéquent la propriété , puis utilisez cet argent pour recommencer.
Dans son livre sur le sujet, Greene révèle comment il a utilisé la technique pour acquérir des propriétés au rythme de deux maisons par mois, atteignant son indépendance financière. “L’immobilier est quelque chose qui vous rapportera”, dit-il. “Je dis toujours aux gens : ‘Ça va vous rapporter plus que ce que vous avez investi.'”
La révolution numérique a permis aux gens ordinaires d’acheter et de gérer plus facilement plusieurs locations, dit Greene. «Nous avons maintenant des podcasts, des chaînes YouTube et des logiciels pour vous aider à suivre tout ce qui se passe. Vous avez des outils d’analyse, vous n’avez donc même pas besoin d’être bon en maths. Vous pouvez laisser l’ordinateur faire tout le travail et vous dire [the] retourner.”
Le site Web BiggerPockets propose des calculatrices en ligne qui aident les investisseurs à déterminer la rentabilité d’une propriété potentielle (pour 390 $ par an, après cinq essais gratuits). Sur ses forums, les investisseurs comparent les logiciels de gestion de la relation client, ou CRM, qu’ils utilisent pour suivre les « prospects », ou les personnes qui envisagent de vendre leur maison.
Sur le site Web Roofstock.com, vous pouvez acheter une maison familiale de 56 000 $ à St Louis, Missouri, aussi facilement que de commander le dernier thriller de John Grisham sur Amazon. De nombreuses propriétés répertoriées sur leur place de marché en ligne ont déjà des locataires, et Roofstock met les acheteurs en relation avec des gestionnaires immobiliers professionnels, offrant une expérience d’investissement « sans tracas ». Trop peur d’acheter une maison sans la voir ? Certaines propriétés Roofstock sont assorties d’une garantie de remboursement de 30 jours, comme l’achat d’un t-shirt chez Zara.
Pourtant, les maisons sont rarement sans tracas. Les chauffe-eau tombent en panne. Les toits s’effondrent. En Amérique, les tornades hurlent et les tremblements de terre grondent. “Ou vous obtenez un locataire qui se drogue essentiellement et cause une nuisance et vous ne pouvez pas l’expulser”, ajoute Rosen, l’économiste.
Une infirmière qui possède 1 000 propriétés locatives peut vous rappeler une scène dans The Big Short où une strip-teaseuse admet avoir contracté plusieurs hypothèques à taux variable sur ses cinq maisons et un condo, et on se demande si ce boom de l’achat pour louer pourrait signaler le prochain accident catastrophique.
Certains des conseils donnés par BiggerPockets ne sont pas pour les âmes sensibles. La vente en gros, ou agir en tant qu’entremetteur entre un vendeur et un acheteur au comptant, est un sujet populaire sur le podcast et le forum, mais dans de nombreux États, il se heurte à des problèmes juridiques – bien que le podcast ne conseille pas de faire quoi que ce soit contre la loi. Prendre une HELOC (Home Equity Line of Credit), refinancer votre maison pour emprunter de l’argent pour acheter plus de maisons et contracter des prêts en argent fort – qui sont garantis par la propriété – à des taux d’intérêt élevés pour retourner des maisons est risqué même lorsque le marché est en plein essor .
“A moins d’avoir beaucoup d’expérience dans leur gestion, acheter des centaines de propriétés en tant qu’individu n’est qu’une recette pour un désastre lorsque le ralentissement se produit, et les ralentissements se produisent”, déclare Rosen. “Si vous utilisez de l’argent dur ou d’autres types d’effets de levier risqués, ce n’est pas la bonne façon d’acheter des choses. Cela fonctionne bien à la hausse, mais cela fonctionne terriblement à la baisse.
Une citation souvent entendue sur le podcast BiggerPockets est attribuée à Warren Buffett : “Ce n’est que lorsque la marée se retire que vous découvrez qui a nagé nu.” Mais les immeubles locatifs restent un investissement sûr, insiste Greene, car les loyers peuvent augmenter avec l’inflation.
L’inflation est un plus grand danger qu’un effondrement des prix de l’immobilier, dit-il. « Vous ne saurez pas ce que vaut réellement l’immobilier parce que vous ne savez pas ce que vaut un million de dollars. Il y a déjà des gens qui ont peur de ça, et c’est l’une des raisons pour lesquelles la crypto est devenue si populaire ces derniers temps. Les gens ont peur de ce que nous faisons au dollar.
Greene pense que l’immobilier pourrait en fait aider les investisseurs à survivre à un effondrement potentiel de la monnaie américaine. « Je peux vous demander de me payer mon loyer dans ce que je veux. Vous pouvez me payer en bitcoin et en litecoin et en dollars et en œufs de poule.
Mais en période de récession, beaucoup de gens ne peuvent pas du tout payer de loyer, dit Rosen. «Je pense qu’un investisseur amateur détenant 100 propriétés ne pourrait pas gérer la vacance pendant une récession. Les gens n’ont pas les moyens de payer les loyers, alors ils retournent chez leurs parents, ou ils partent et deviennent colocataires. Vous allez donc avoir un espace vide, aucun revenu et vous devrez payer l’hypothèque. Et si vous avez une hypothèque agressive, vous allez avoir des ennuis.
Malgré toutes les discussions sur les flux de trésorerie et les rendements, un sujet rarement mentionné sur BiggerPockets est celui des vraies familles qui vivent dans ces actifs générateurs de flux de trésorerie. “Ce n’est pas comme posséder un stock”, déclare Rosen. « Il est très important de dire que vous fournissez des services de logement au locataire. L’immobilier est l’actif le plus gourmand en gestion. »
Les locataires sont de vraies personnes qui n’ont d’autre choix que de louer et n’ont aucun chemin vers la liberté financière promise par BiggerPockets. Beaucoup se sentent exploités par leurs propriétaires. En 2019, BiggerPockets est devenu viral lorsqu’un podcasteur appelé Tony Wagner a tweeté des captures d’écran de quatre messages de ses forums, dont un d’un propriétaire demandant : « À côté. . . frais de retard, quel genre de frais puis-je facturer légalement à un locataire à New York (Buffalo) ? » Cela vous fait vous demander à qui les conseils immobiliers de Greene sont le plus susceptibles de profiter, l’adolescente victime de ses jours de police ou son proxénète.
Jusqu’au début de 2022, Greene a co-animé le podcast BiggerPockets avec son ami Brandon Turner, qui possède une barbe plus impressionnante, et qui est parti pour se concentrer sur son entreprise en investissant dans des parcs de maisons mobiles. J’ai demandé à Greene si les investisseurs devaient s’inquiéter, car Turner est connu comme un indicateur du marché immobilier américain.
“Lorsqu’il y a une récession, tout le monde baisse d’un cran”, dit Greene. “Les parcs de maisons mobiles se trouvent au bas de la forme de logement la plus abordable […]. Mais je ne pense pas que cela signifie que tout le monde finira là-bas.
Pourtant, en février, il y a eu un changement radical dans le sermon de Greene. Dans l’épisode 568 de BiggerPockets, l’invitée Ivy Zelman, une analyste qui prétend avoir prédit le crash de 2007, a déclaré aux auditeurs qu’elle voyait des “drapeaux jaunes” sur le marché immobilier américain. À la fin de l’émission, Greene a déclaré: «Je vais enregistrer et dire quelque chose qui va être très impopulaire pour beaucoup de gens, en particulier les auditeurs de notre podcast. Ne quittez pas votre emploi.