Premier ‘frenazo’ dans le marché de la vivienda en Espagne
Le marché immobilier espagnol semble entrer dans une phase de ralentissement après des années de forte demande et de prix en hausse. Selon le dernier rapport de CaixaBank Research, l’année 2026 pourrait marquer le début d’une stabilisation avec une baisse des ventes de logements, même si les prix continuent à grimper. Cette analyse suggère que des facteurs tels que des prix élevés, le manque de nouvelles constructions, et la nécessité de recourir à des financements bancaires compliquent l’accessibilité au marché.
Des signes de ralentissement
Le ralentissement du marché commence à se manifester dans les données. En janvier, la vente de logements neufs et anciens a chuté pour la première fois en plus d’un an. En effet, la croissance des ventes de logements de seconde main n’a été que de 1,2 % entre août 2025 et janvier, comparé à 14 % au semestre précédent. Pour les nouvelles constructions, la croissance annuelle a également chuté à 3 % alors qu’elle atteignait les 24 % auparavant. Ce changement marque la fin de l’enthousiasme pour l’achat immobilier.
Prévisions pour 2026 – Une baisse attendue
CaixaBank Research prévoit une diminution de 6 % des transactions immobilières d’ici 2027, avec environ 714 000 ventes réalisées en 2025. Même si les ménages ont encore des économies pour envisager un achat, la hausse continue des prix pourrait les inciter à se tourner vers les périphéries urbaines. De plus, des blocages importants dans le secteur de la construction exacerbent ce phénomène, avec une disponibilité limitée de terrains.
Impact de la demande étrangère
La demande des investisseurs étrangers est en déclin, ce qui contribue à la difficulté de l’accès à la propriété. Les acheteurs non résidents ont réduit leurs acquisitions, passant de 7,9 % en 2024 à 6,8 % l’année dernière. Bien que les étrangers résidents continuent d’acheter, leurs transactions ont également diminué de 6,6 %. Néanmoins, leur part des ventes globales a presque triplé au cours de la dernière décennie, représentant maintenant près de 17 % des transactions.
Qui achète vraiment ?
Les nationalités les plus représentées dans les achats immobiliers sont les britanniques, suivis des allemands, hollandais et roumains, alors que le Maroc figure comme le premier pays non-européen. Bien que les grandes fortunes latino-américaines soient moins fréquentes en matière d’achat, leur présence à Madrid est notable.
Augmentation des hypothèques et coûts de financement
Un changement notable dans le modèle de financement est également à signaler : la proportion de transactions sans hypothèque a chuté de 35 % en 2024 à environ 30 % en 2025. Ce recul indique une transition vers des acheteurs aux capacités financières moins robustes, car les riches, qui investissaient autrefois dans l’immobilier, deviennent rares.
Perspectives de prix et coût de construction
Les prévisions indiquent que les prix continueront d’augmenter en raison des coûts de construction et des tensions économiques. On prévoit une hausse de 10 % des prix au mètre carré cette année, suivie d’une augmentation de 5,5 % en 2027. Au terme de 2025, le prix moyen s’élevait à 2 094 euros/m², avec des variations importantes selon les régions : 4 900 euros/m² à Madrid et 4 269 euros/m² à Barcelone.
Conclusion : Un avenir incertain
Les familles espagnoles font face à des défis économiques croissants, et le climat d’incertitude lié à des conflits géopolitiques pourrait entraîner des décisions d’achat retardées. La hausse des coûts de financement, exacerbée par l’augmentation du taux de l’Euribor, complique encore plus l’accessibilité au logement. Les banques commencent à constater un durcissement des conditions de prêt, ce qui pourrait avoir des répercussions significatives sur le marché immobilier dans les années à venir.