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L’écrivain est promoteur immobilier
Canary Wharf, dans les Docklands de Londres, a ouvert ses portes en 1991 avec la vision claire de devenir un pôle de banques et de maisons de commerce qui ne pouvaient plus être hébergées dans la City de Londres. Au fil des années, il a réussi à attirer de grandes entreprises, ce qui a permis la construction de millions de pieds carrés de bureaux.
Les ajouts ultérieurs comprenaient un centre commercial souterrain à succès et des bâtiments résidentiels. Cependant, Canary Wharf manque de style architectural, d’excellence et de dynamisme au niveau de la rue. A l’opposé, la Ville, qui s’est développée de manière organique, est un creuset de métiers, de cultures et de styles différents. Le Square Mile est plus diversifié et capable de se régénérer, ce qui le rend plus intéressant et dynamique.
Canary Wharf est confronté à des défis importants. Les entreprises la désertent pour revenir vers la City, devenue plus attractive. De nombreux grands occupants de bureaux de Canary Wharf qui souhaitent partir sont gênés par la propriété financière, des engagements de location à long terme ou l’incapacité de trouver des immeubles appropriés dans le Square Mile.
Une transformation radicale est nécessaire. Mais les projets actuels visant à transformer les tours en bâtiments à usage mixte ne suffiront pas à résoudre le problème fondamental du déclin. Un plan de réutilisation du bâtiment HSBC coûterait entre 400 et 800 millions de livres sterling et ne changerait rien à l’environnement du lieu. Le quartier semble stérile et n’a pas le dynamisme des autres quartiers de Londres.
Canary Wharf doit se réinventer en tant que quartier doté de tous les ingrédients de la vie civique, fusionnant avec le reste de l’Île aux Chiens. Il devrait y avoir des écoles, des terrains de jeux, des installations médicales, des divertissements et des commerces au rez-de-chaussée pour rendre ses rues intéressantes et créer une communauté sociale. Ce devrait être un endroit où davantage de personnes souhaitent vivre, travailler et passer leur temps libre.
Un exemple de changement réussi est le quartier financier de New York, qui se réinvente pour devenir une zone véritablement polyvalente qui continue d’évoluer de manière organique.
La transformation de Canary Wharf devrait impliquer la démolition de certaines tours pour créer davantage de parcs et la démolition partielle d’autres pour permettre plus de soleil et d’espaces ouverts. Les infrastructures existantes, comme le parking situé sous Canada Square, pourraient être réutilisées.
Canary Wharf peut tirer les leçons du déclin et de la renaissance remarquables d’autres quartiers de Londres, tels que Shoreditch ou Southbank, tous deux désormais durables et attractifs. Canary Wharf devrait viser à devenir la zone la plus verte de la capitale britannique avec les niveaux de pollution les plus faibles. Un paysagiste visionnaire pourrait repenser les espaces de rue et les façades des bâtiments pour créer un nouvel environnement. Les routes pourraient être transformées en oasis vertes en déplaçant la circulation sous terre, renforçant ainsi l’attractivité du quartier.
Mais le véritable défi réside dans le financement de cette transformation. Les coûts de construction augmentent et les prix des bureaux de bonne qualité (mais pas de premier ordre) dans le centre de Londres ont baissé d’environ 30 % depuis le premier trimestre 2022, selon une étude de Green Street. Il estime que les loyers effectifs nets de Canary Wharf pour les propriétés autres que les super primes ont diminué de 20 à 25 pour cent sur la même période. Pour surmonter de tels défis, il faut des développeurs hautement qualifiés et des financiers prêts à investir dans des espaces non loués apparemment peu attrayants.
Dans l’ensemble du domaine, plus d’un cinquième des bureaux sont vides et on s’attend à ce que plus de 4 millions de pieds carrés deviennent vacants au cours des cinq prochaines années. Le groupe Canary Wharf ne possède que 13 des 32 bâtiments. Il doit donc y avoir une stratégie unique pour l’ensemble du domaine, ce qui est difficile à mettre en œuvre.
L’avenir de Canary Wharf dépend de sa capacité à évoluer vers une zone urbaine plus variée, dynamique et durable. Il doit équilibrer les besoins des entreprises, des résidents et de la vie culturelle, avec des équipements performants disponibles à un coût abordable. Même si Canary Wharf dispose encore d’un potentiel important en tant que centre commercial et d’affaires majeur, son succès futur dépend d’une transformation audacieuse et radicale. Elle doit se redéfinir et changer de perception si elle veut devenir un participant véritablement actif dans le paysage urbain contemporain de Londres.
Nous devons sauver Canary Wharf – notamment parce que des milliards ont déjà été dépensés en infrastructures, ce qui le rend très bien relié aux transports. Il y a ensuite les allégements fiscaux substantiels accordés au projet au fil des années et qui doivent démontrer un bon investissement. Les principaux actionnaires de Canary Wharf, la Qatar Investment Authority et Brookfield, disposent des moyens financiers nécessaires pour soutenir cette transformation. Mais s’ils choisissent de ne pas investir, on ne sait pas qui le fera.