L’agent immobilier Mike McCann aide les Philadelphiens à acheter et à vendre des maisons depuis près de quatre décennies, mais le ralentissement actuel du marché immobilier ne ressemble à aucun autre qu’il ait connu auparavant.
« Les ventes ont chuté de façon spectaculaire par rapport à il y a quelques années », a-t-il déclaré. « Ce qui est fou, c’est que lors de toute autre crise au cours de mes 38 années de carrière, les prix commencent à baisser, baisser, baisser, mais les stocks sont bas.
« Les gens sont paralysés, ils disent : « Je ne vends pas ma maison parce que j’ai un taux hypothécaire de 2,6 %. » »
Dans une élection marquée par l’inquiétude face au coût élevé de la vie aux États-Unis, le marché immobilier stagnant du pays constitue un obstacle pour les démocrates qui tentent de gagner le soutien d’électeurs hésitants.
Alors que la Réserve fédérale devrait commencer le mois prochain à réduire ses taux d’intérêt par rapport à leur plus haut niveau depuis 23 ans, ses efforts de deux ans pour lutter contre l’inflation ont rendu l’accession à la propriété encore plus inaccessible pour beaucoup.
Dans le dernier rapport sur l’indice des prix à la consommation, le coût des dépenses liées au logement représentait près de 90 pour cent de l’inflation enregistrée en juillet.
« L’accession à la propriété fait partie du rêve américain. Et pour beaucoup de gens, le rêve américain est devenu un cauchemar », a déclaré Antjuan Seawright, un stratège démocrate.
« Je pense qu’avoir un plan spécifique autour de l’accessibilité et de l’abordabilité sera essentiel pour Kamala Harris et le gouverneur [Tim] Valse.”
Vendredi, Harris a dévoilé des propositions visant à accorder des crédits d’impôt allant jusqu’à 25 000 dollars aux acheteurs d’une première maison – un effort pour persuader les électeurs qu’elle s’attaquera à une crise du coût de la vie qui avait érodé le soutien à la candidature de Joe Biden à la réélection avant qu’il n’abandonne la course.
Elle a également proposé de nouveaux allégements fiscaux pour les constructeurs de maisons souhaitant construire des logements d’entrée de gamme, ainsi qu’une répression des pratiques déloyales des propriétaires et des investisseurs qui achètent de grandes quantités de logements.
« Je ne suis pas novice en la matière », a déclaré Harris vendredi. « Je sais comment me battre pour les personnes exploitées sur le marché immobilier et je sais ce que signifie être propriétaire. »
« Je travaillerai en partenariat avec l’industrie pour construire les logements dont nous avons besoin, à la fois pour la location et pour l’achat », a ajouté la vice-présidente. Harris a déclaré qu’elle souhaitait voir 3 millions de nouveaux logements construits d’ici quatre ans.
Selon un sondage Selon le Centre pour la démocratie populaire, un organisme progressiste, 84 % des électeurs des États clés estiment que le coût du logement est un problème majeur.
« Il est clair que tout ce qui peut contribuer à accélérer l’augmentation de l’offre de logements sera utile », a déclaré Bob Triest, économiste à l’université Northeastern. « Il peut s’agir d’une réforme des permis de construire pour tenter d’obtenir des permis plus rapidement ou de réformes du zonage qui permettent de construire des logements plus denses dans certaines zones. »
Donald Trump avait pris une longueur d’avance sur Biden dans les sondages sur la question économique, profitant de l’inquiétude suscitée par l’inflation et le coût de la vie élevé. Harris est en train de combler cet écart, mais le candidat républicain essaie toujours de lui imputer l’inflation, tout en promettant ses propres plans pour faire baisser les coûts.
Le programme républicain de 2024 s’engage à autoriser la construction de nouvelles maisons sur les terres fédérales et, comme Harris, offrirait également un allégement fiscal aux acheteurs pour la première fois.
Les marchés tablent sur une baisse des taux d’intérêt de la Fed, à partir de septembre, de près d’un point de pourcentage cette année, par rapport à la fourchette actuelle de 5,25 à 5,5 %. Mais les effets d’une telle baisse ne se feront sentir que progressivement auprès des électeurs.
« Nous n’allons pas assister à une explosion des ventes de logements à cause d’une baisse des taux de la Fed », a déclaré Ryan Sweet, économiste en chef pour les États-Unis chez Oxford Economics. « Je pense que les ventes de logements vont augmenter à cause d’une baisse des taux de la Fed. [the cut’s] plutôt un soupir de soulagement.
Alors que les taux hypothécaires ont commencé à baisser (les taux fixes sur 30 ans sont tombés à 6,47 %), le coût des emprunts pour l’immobilier a fortement augmenté ces dernières années. En octobre 2023, les taux se situaient à leur plus haut niveau depuis 24 ans, à 7,79 %, contre seulement 2,65 % au début de 2021.
« Un élément qui freine l’ensemble du marché est que les acheteurs sont confrontés à des taux hypothécaires beaucoup plus élevés, ce qui réduit considérablement l’accessibilité, même en fonction du prix du logement », a déclaré David Seif, économiste en chef pour les marchés développés chez Nomura.
Les propriétaires qui bénéficiaient de taux d’intérêt avantageux avant que la Fed n’augmente les coûts d’emprunt il y a deux ans sont également réticents à déménager car ils devraient contracter un prêt plus cher. De nombreux prêts hypothécaires américains ne peuvent pas être « transférables », c’est-à-dire reportés, sur de nouveaux logements.
C’est l’une des raisons pour lesquelles, depuis août 2019, les stocks nationaux de logements ont diminué de 27 %, selon les données du courtier immobilier Redfin.
Le manque d’offre de logements existants stimule une activité accrue dans le secteur des logements neufs.
La demande de logements neufs reflète à la fois la « sous-production chronique » de logements et le stock historiquement bas de logements existants causé par « l’effet de blocage des taux plus élevés », a déclaré Douglas Yearley Jr, directeur général du constructeur de maisons Toll Brothers, lors d’une récente conférence téléphonique sur les résultats.
Les données du bureau du recensement montrent que les achèvements de nouveaux logements ont augmenté de 15,5 % sur un an en juin, mais une baisse de 4 % sur un an des mises en chantier suggère que certains constructeurs suspendent la construction.
« Il semble bien qu’il y ait une augmentation du nombre de permis de construire autorisés mais non encore commencés », a déclaré Matthew Walsh, économiste en charge du logement chez Moody’s. « Cela correspond à l’hypothèse selon laquelle les autorités attendent que les taux baissent pour commencer à construire les propriétés autorisées. »
Pour les Américains qui ne veulent pas ou ne peuvent pas se permettre d’acheter un bien immobilier, la location reste coûteuse, même si le marché commence à se calmer. L’inflation des loyers a grimpé à 8,18 % en mars 2023, un sommet depuis 42 ans, mais elle était de 5,2 % en juillet.
Selon la National Low Income Housing Coalition, la hausse des loyers signifie que dans un État comme l’Arizona, un revenu annuel de près de 70 000 dollars est nécessaire pour s’offrir un appartement de deux chambres. C’est presque le double du revenu annuel médian de 37 209 dollars.
Reportage supplémentaire de Lauren Fedor à New York