Tailler la haie, s’assurer qu’aucune mauvaise herbe ne pousse entre les carreaux, enlever les feuilles des gouttières : les propriétaires n’ont pas eu à faire grand-chose de plus l’année dernière pour voir la valeur de leur maison augmenter de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et même s’ils laissent le jardin de devant devenir négligé ; leur maison valait encore beaucoup plus. Bien qu’il y ait eu davantage de logements à vendre au dernier trimestre, les prix ont grimpé de 13,6 % sur un an. Le prix moyen de l’immobilier s’est élevé à 468 000 euros au dernier trimestre – un record.
Quiconque cherche une maison à acheter en a fait l’expérience directe. Il y a plus d’un an, les acheteurs devaient emprunter pour obtenir la même maison. En raison de l’énorme pénurie sur le marché immobilier, les vendeurs ont le choix. Comme vendre uniquement sans réservation ou sans inspection du bâtiment. La négociation n’est plus toujours possible. Et après une légère et brève baisse des prix de l’immobilier l’année dernière, les surenchères de plusieurs dizaines de milliers d’euros sont redevenues la norme dans de nombreux endroits. Les acheteurs disposent également de moins de temps pour ce type de décisions importantes. En moyenne, une maison est restée sur le marché pendant 27 jours au deuxième trimestre, soit une semaine de moins qu’un an plus tôt.
Le marché immobilier est surchauffé et, aussi inquiétant que cela puisse paraître, cela ressemble presque à la nouvelle normalité. Les explications données par l’association des agents immobiliers NVM pour les augmentations de prix n’étaient donc pas différentes de celles d’avant. Confiance accrue des consommateurs, taux d’intérêt hypothécaires stables et augmentations de salaires significatives au cours de la dernière année. Les tensions et l’augmentation de la valeur nette du logement ont également joué un rôle.
La question est de savoir si des hausses de prix aussi exorbitantes ne rapprochent pas rapidement les limites du financement du logement. Les augmentations de salaire prévues par les conventions collectives de travail, qui ont donné à de nombreux Néerlandais une certaine solidité financière supplémentaire après une période de forte inflation, seront en grande partie directement affectées aux coûts mensuels plus élevés de leur nouveau logement pour les acheteurs potentiels. Les primo-accédants qui veulent avoir une chance doivent emprunter le maximum possible pour acheter une maison dans un marché en surchauffe. Les courtiers NVM sont également inquiets : arrivera-t-il un moment où les acheteurs ne voudront plus ou ne pourront plus payer des prix aussi élevés ?
Freiner la surenchère
Une chose est sûre : cela ne peut pas durer très longtemps. La grande question est la suivante : sera-t-il possible de recourir à des interventions politiques judicieuses pour éloigner progressivement et rationnellement le marché immobilier de la surchauffe, ou la situation va-t-elle s’inverser ? Et cette dernière situation n’est certainement pas impensable, estime Arnoud Boot, professeur de marchés financiers à Amsterdam : « Je crains que nous ne nous dirigeions vers une répétition de ce que nous avons vu lors de la crise de 2010. »
Tout d’abord : il existe déjà des règles que les acheteurs doivent respecter s’ils souhaitent contracter un crédit immobilier et qui devraient freiner les hausses excessives des prix. Il y a d’abord les normes hypothécaires du conseiller budgétaire Nibud. Celui-ci détermine chaque année quelle part du revenu disponible peut être consacrée au logement. Les catégories de revenus, les intérêts hypothécaires et d’autres coûts tels que les courses mensuelles, les coûts énergétiques et les primes d’assurance maladie sont pris en compte. Ce « pourcentage de logement » (en moyenne environ 23 pour cent du revenu disponible) est fixé par la loi par le ministère des Finances et constitue une limite supérieure stricte pour les emprunteurs hypothécaires. Une banque ne peut jamais accorder un prêt hypothécaire supérieur à ce qu’une personne peut payer mensuellement sur la base des normes hypothécaires – moins est autorisé.
Il y a ensuite des mesures pour éviter le surfinancement. Par exemple, il a été convenu que les gens ne peuvent jamais financer plus de 100 pour cent de la valeur de leur maison au moyen d’un prêt hypothécaire (ce qu’on appelle le ratio prêt-valeur). Cela freine les surenchères, car tout ce qui dépasse la valeur établie de la maison ne peut pas être financé par l’hypothèque. L’ampleur de cette nécessité ressort clairement du fait que plus des deux tiers des maisons vendues au cours des trois derniers mois l’ont été au-dessus du prix demandé.
Moins vulnérable
Malgré ces règles, il a été pratiquement impossible pour les débutants ayant un revenu moyen de trouver un logement abordable pendant plusieurs années. Pour les accueillir, le gouvernement a introduit toutes sortes d’avantages financiers afin qu’ils puissent quand même acheter une maison. Subventions de démarrage, droits de mutation réduits, options plus larges pour recevoir un don. Bien intentionné, mais complètement faux, dit le professeur Boot. «Cela n’a fait qu’augmenter encore les prix de l’immobilier. Il n’existe aucun autre sujet dans lequel la pression exercée sur les hommes politiques pour qu’ils prennent des mesures à court terme s’oppose autant aux mesures nécessaires à moyen terme.» Le résultat est que le gouvernement a stimulé un marché immobilier avec des mises en chantier déjà à son apogée. “Et ce sont précisément ces nouveaux venus qui sont devenus vulnérables à la chute des prix de l’immobilier”, explique Boot.
Dans un monde idéal, le gouvernement devrait annuler ces mesures accommodantes, afin que le pouvoir financier des acheteurs diminue au lieu de croître, estime Boot. « Ils pourront alors proposer moins, ce qui signifie que les vendeurs devront baisser leurs prix. Cela a un impact sur les prix des maisons de transition et, en fin de compte, sur l’ensemble du marché du logement. C’est la voie rationnelle et souhaitable du progressiveisme pour permettre au marché de se calmer et d’éviter le problème du sous-financement.
Le superviseur De Nederlandsche Bank formule également depuis un certain temps des recommandations dans ce sens. Inverser les bénéfices pour les débutants figure également en bonne place sur la liste des mesures souhaitées par DNB. La banque centrale préconise également d’augmenter l’offre de logements en construisant rapidement davantage de logements. Cela signifie qu’il y a plus d’offre et que le prix peut baisser. Les avantages fiscaux pour les propriétaires doivent également être encore réduits (par exemple en limitant davantage la déduction des intérêts hypothécaires). Et les normes de prêt elles-mêmes doivent également être renforcées, passant de 100 % actuellement de la valeur de la maison à un maximum de 90 %. Cela rend les propriétaires moins vulnérables à la baisse des prix de l’immobilier.
La surchauffe actuelle du marché n’est pas non plus une bonne nouvelle pour les vendeurs, estime Hans André de la Porte de l’association Eigen Huis. «Ils peuvent disposer d’une valeur nette importante qu’ils peuvent encaisser lors de la vente de leur maison, mais les gens auront besoin de cette valeur nette s’ils veulent acheter à nouveau quelque chose.»
Selon le président de VEH, les moyens pour intervenir dans les logements existants sont limités. André de la Porte n’est pas favorable à une manipulation de l’espace de financement. « Si les acheteurs ne sont autorisés à emprunter que 90 % de la valeur, ils pourront offrir moins. Et cela met en difficulté les vendeurs qui ont acheté leur maison au plus haut du marché et qui l’ont entièrement financée.
Grosse bouchée
Selon André de la Porte, ce n’est pas le niveau des prix de l’immobilier qui importe le plus, mais les coûts mensuels. On achète une maison pour y vivre, pas pour la vendre, dit-il. « Donc, tant que vous y restez, peu de choses peuvent mal tourner. Jusqu’à ce que vous ne puissiez plus payer vos frais mensuels. Et heureusement, il existe des règles strictes à cet égard”, dit-il en faisant référence aux normes Nibud.
Si un gouvernement voulait freiner la hausse des prix sur le marché immobilier, il serait préférable d’intervenir sur le marché des logements neufs, selon André de la Porte. « Les communes réalisent encore souvent des bénéfices importants sur la vente de terrains à bâtir. Vous pouvez tourner ce bouton. Si les prix des terrains baissent, des logements moins chers pourront également être construits.»
Malgré toutes les intentions politiques, la pratique montre que le marché du logement perdure souvent jusqu’à ce qu’il ne soit vraiment plus possible. Et par conséquent, craint Boot, une répétition de la crise du logement de 2010-2012 est un scénario plus réaliste. « Ce n’est souvent pas le marché immobilier lui-même qui provoque une crise, mais bien un dérivé de celle-ci. Lors de la crise précédente, ce sont les conséquences de la crise financière et de la crise de l’euro qui se sont traduites par d’importantes réductions et une forte baisse de la confiance des consommateurs. Cela a affecté le marché immobilier et les prix ont chuté très rapidement.»
Boot voit désormais également les risques qui pourraient provoquer une telle crise du logement. «Si des incertitudes subsistent quant aux réformes des retraites qui doivent maintenant être mises en œuvre, et que cela coïncide avec une correction significative des marchés boursiers, que beaucoup attendaient depuis longtemps, cela pourrait provoquer une nouvelle crise de confiance. Et tout comme en 2010, cela se traduira par une forte baisse des prix de l’immobilier.» Cela ne signifie pas nécessairement que les gens ne peuvent plus payer leur hypothèque, dit-il. Ce ne sera probablement pas trop grave, surtout si le chômage reste faible, mais cela pèsera considérablement sur les prix de vente.
Et cela ne restera pas sans conséquences. Une analyse récente de la Nederlandsche Bank montre que si le prix d’un logement chute de 20 pour cent (comparable à la baisse des années 2010-2012), une maison sur huit sera « sous l’eau », et sa valeur sera inférieure à celle des années 2010-2012. celui de l’hypothèque. C’est beaucoup moins que lors de la précédente crise du logement, où 30 pour cent étaient sous l’eau. Toutefois, cela concerne encore 300 000 foyers. Et ce sont principalement les débutants vulnérables sur le marché immobilier.