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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
L’écrivain est fondateur et associé directeur de Plenum
La récession immobilière en Chine dure depuis trois ans et de nombreux investisseurs se demandent quand elle atteindra son point le plus bas. À bien des égards, nous avons assisté à l’une des plus grandes corrections du marché immobilier de l’histoire économique.
La baisse des ventes de logements et des activités de construction est brutale. Sur une base de 12 mois glissants, les ventes de logements neufs en Chine ont chuté à 850 millions de mètres carrés, soit environ 8,5 millions d’appartements, selon mes calculs basés sur les statistiques officielles. C’est la moitié du niveau d’il y a trois ans.
La surface au sol des mises en chantier est tombée à 620 millions de mètres carrés, soit deux tiers en dessous du pic de début 2021. La part de l’immobilier et des activités de construction a diminué à 12,9 pour cent du PIB en 2023, la plus faible depuis 2009, contre 15,2 pour cent. centimes en 2020.
La baisse des prix est moins spectaculaire. En moyenne, les prix ont baissé d’environ 20 % en Chine au cours des trois dernières années, selon les données officielles et celles de tiers. Mais les disparités régionales sont flagrantes. Certaines villes ont vu les prix culminer bien avant 2021 et ils ont baissé de plus de moitié. Certains complexes résidentiels ont perdu plus de 75 % de leur valeur, selon les agents immobiliers.
Des facteurs à la fois cycliques et structurels ont provoqué ces corrections. Des raisons cycliques sont souvent évoquées, et l’opinion populaire est d’attribuer la responsabilité aux « trois lignes rouges » de Pékin, à savoir la politique visant à restreindre l’endettement dans le secteur immobilier. C’était important, mais son importance était exagérée. Quoi qu’il en soit, la politique de Pékin est passée d’un resserrement cyclique à un assouplissement au plus tard à la fin de 2022. Après la décision la plus récente, les politiques du logement sont désormais les plus souples de tous les temps dans la plupart des régions de Chine.
Pourtant, le marché est toujours en baisse. Les marchés sont divisés sur les raisons pour lesquelles l’assouplissement de Pékin n’a pas fonctionné cette fois-ci. Les raisons souvent citées incluent le traumatisme post-Covid, une baisse de la confiance des consommateurs et un changement de politique trop lent et graduel. Ce sont des arguments plausibles, mais les facteurs structurels sont des forces plus importantes à l’origine de la correction actuelle que les facteurs cycliques.
Deux raisons fondamentales ont motivé la demande de logements en Chine au cours des trois dernières décennies : un plus grand nombre de personnes vivant dans les villes et des personnes possédant des appartements plus grands. Le nombre de résidents urbains a augmenté en moyenne de 22 millions par an entre 1995 et 2020, le taux d’urbanisation passant de 29 pour cent à 64 pour cent. La surface habitable par personne dans les zones urbaines a plus que doublé pour atteindre 39 m² au cours de cette période.
La surface habitable par personne et le taux d’urbanisation continueront probablement de progresser. Toutefois, il est peu probable qu’ils augmentent aussi vite qu’ils l’ont fait, étant donné les niveaux beaucoup plus élevés aujourd’hui. Cela signifie moins de demande de nouveaux logements par an.
Le rythme de l’urbanisation a déjà ralenti. L’augmentation annuelle moyenne de la population urbaine était de 10 millions entre 2021 et 2023, soit moins de la moitié des niveaux des 25 années précédentes. À lui seul, le rythme plus lent de l’urbanisation signifie que la demande de nouveaux logements tombe à environ 400 millions de mètres carrés par an, contre près de 900 millions de mètres carrés. L’augmentation de la surface habitable est également très importante. Chaque augmentation de 0,1 mètre carré de la surface habitable par personne créerait une demande de nouveaux logements de 90 millions de mètres carrés, de sorte qu’un léger ralentissement de la croissance pourrait avoir un impact important.
La question ultime est de savoir quand le marché immobilier chinois atteindra enfin son point bas. Le meilleur scénario serait que les ventes commencent à se stabiliser vers la fin de l’année. Le marché immobilier est en bonne voie d’étendre sa correction d’ici là. Les ventes de logements neufs tomberont probablement à seulement 800 millions de m², et la construction de nouveaux espaces tombera probablement à 500 millions de m² annualisés, soit une baisse de 75 pour cent par rapport au pic.
Ces corrections seraient assez importantes dans l’histoire des ralentissements immobiliers mondiaux, et il serait raisonnable de penser qu’elles pourraient suffire à provoquer un redressement du marché ou même représenter une correction excessive.
L’urbanisation de la Chine va encore générer une demande de plus de 400 millions de m² de nouveaux logements par an. Tant que la surface habitable augmente de 0,4 à 0,5 m² par an, ce qui représente la moitié du taux d’augmentation annuel des deux dernières décennies, elle générera 400 millions de m² supplémentaires de demande de logements neufs par an, et la demande totale de logements neufs diminuera. 800mn de m². Si la stabilisation du secteur immobilier se produit, l’économie chinoise sera sur des bases beaucoup plus solides l’année prochaine. Pékin peut même revendiquer la victoire dans la transformation structurelle de l’économie.
Mais rien de tout cela n’est évidemment garanti, car tout repose sur l’hypothèse que la surface habitable par personne et l’urbanisation continueront à croître à un rythme modéré. Le cas le plus pessimiste est que les augmentations seront bien moindres, voire pas du tout. Cela signifie que le marché ne se stabilisera pas d’ici la fin de l’année et qu’il continuera à chercher un plancher en 2025.