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Les ventes d’immeubles de bureaux à La Défense, en banlieue parisienne, se sont effondrées cette année alors que le ralentissement immobilier frappe un quartier d’affaires conçu par le défunt président français Charles de Gaulle pour rivaliser avec la City de Londres et Wall Street.
La valeur des transactions dans le plus grand quartier d’affaires spécialement construit d’Europe a chuté à environ 15 millions d’euros (16,4 millions de dollars) cette année, en baisse par rapport à une moyenne annuelle depuis 2020 comprise entre 500 et 1 milliard d’euros, selon Pierre-Yves Guice, directeur général du parc d’activités appartenant à l’État.
Guice a expliqué que cette baisse a été déclenchée par des taux d’intérêt plus élevés, une baisse de la valeur des anciens immeubles de bureaux et le choix des acheteurs potentiels de rénover plutôt que de faire de nouveaux achats.
« Il y a eu un effondrement [in investments], que nous espérons transitoire », a déclaré Guice dans une interview. « Le consensus que nous entendons aujourd’hui est que la situation ne reprendra pas vraiment en 2024 mais en 2025 », mais il a ajouté que le marché locatif s’est révélé bien plus résilient.
Mieux connue pour son bâtiment emblématique « Grande Arche », La Défense a connu un succès avec des promoteurs qui ont érigé des dizaines de gratte-ciel et certaines des plus grandes entreprises françaises y ont installé des bureaux.
Avec environ 4 millions de mètres carrés de bureaux, il est plus de deux fois plus grand que Canary Wharf à Londres et abrite toujours de grands bureaux utilisés par des sociétés comme la Société Générale et les groupes énergétiques Engie et TotalEnergies.
Cependant, comme Canary Wharf, La Défense est confrontée à un bilan post-Covid alors que les entreprises réévaluent leurs besoins en bureaux alors que de plus en plus de personnel travaille à domicile, et certaines sont attirées vers des emplacements plus centraux à Paris, où l’offre est plus limitée.
Le taux d’inoccupation à La Défense oscille entre 14 et 15 pour cent, a indiqué M. Guice, au-dessus du plus bas historique de 5 pour cent. Même si la pandémie a frappé la demande, les postes vacants étaient également dus à la construction de nouvelles tours depuis 2020, qui prennent généralement plusieurs années à pourvoir, a-t-il ajouté.
Les nouveaux projets de construction sont désormais rares, même si Total a commandé un gratte-ciel de 228 mètres de haut pour un milliard d’euros. Les bureaux existants de la société à La Défense font partie des courtiers en immeubles qui cherchaient des acheteurs au cours des 18 derniers mois mais qui avaient du mal à se vendre, selon deux personnes proches des discussions. Total a refusé de commenter.
La Défense ne publie pas de résultats annuels. Elle tire ses revenus de la location et de la vente de terrains et de bâtiments, de la gestion d’activités telles que le stationnement et bénéficie de financements provenant des autorités locales qui collectent les impôts fonciers.
Depuis la pandémie, La Défense tente de se réinventer pour attirer de nouvelles entreprises voire des étudiants. D’autres plans incluent des projets de régénération conçus pour un usage polyvalent et plus respectueux de l’environnement.
L’un des projets attribués la semaine dernière au promoteur BNP Paribas Real Estate sera un complexe de faible hauteur comprenant des logements étudiants, un mur d’escalade, une salle de restauration ainsi que des bureaux. Il est conçu pour être reconverti facilement en logements supplémentaires si nécessaire.
« Le contexte actuel nous oblige à être plus prudents et à développer des projets modifiables », a déclaré Carole de Matharel, spécialiste des grands projets chez BNP Paribas Real Estate.
Guice a déclaré que le marché locatif s’était révélé plus résilient. Malgré les changements dans les habitudes de travail induits par la pandémie, La Défense a loué en 2021 et 2022 plus de 200 000 mètres carrés de locations neuves, considérées comme une référence pour une année « normale ». L’activité de location a été plus lente en 2023, mais pas de manière brutale, a ajouté Guice.
Alors que certains clients, comme le cabinet de conseil EY, quittent La Défense pour des locaux plus petits au centre de Paris, le quartier d’affaires affirme réussir à attirer des noms qui n’avaient historiquement pas pensé au quartier, notamment des groupes de luxe comme Christian Dior couture de LVMH et son rival Kering.
Olivier Taupin du cabinet de conseil en immobilier commercial Cushman & Wakefield s’est dit « très optimiste sur La Défense » du point de vue locatif. Il a toutefois ajouté que le montant des baux signés avait diminué depuis la pandémie.
Les immeubles sont désormais répartis entre un plus grand nombre de locataires, certains étant attirés par La Défense pour des raisons de coûts. Les baux y étaient globalement stables cette année, à environ 430 € le mètre carré, contre plus du double près de l’Arc de Triomphe, dans le centre de Paris, selon Cushman & Wakefield.
Dans d’autres zones périphériques de Paris, les loyers des bureaux sont encore bien plus bas, entre 100 et 150 euros le mètre carré dans certains cas, mais les immeubles peinent à trouver des locataires.
« L’écart de prix n’a jamais été aussi important » entre le centre de Paris et la périphérie, estime Taupin.