Le contrat de location est décisif
La règle générale est la suivante : il doit toujours figurer dans le contrat de location quels éléments sont inclus dans le décompte des frais annexes. Il n’est pas nécessaire de fournir une liste de tous les éléments, une référence au paragraphe 2 de l’ordonnance sur les frais d’exploitation (BetrKV) suffit. Ce paragraphe fournit une liste de tous les éléments qui peuvent être inclus dans un relevé de frais accessoires.
Si les frais annexes ne sont pas mentionnés dans le contrat de location, les locataires n’ont pas à régler de frais annexes – seuls les frais de chauffage et d’eau chaude doivent être payés. Même si le décompte des frais accessoires n’est reçu qu’après le délai légal de douze mois après la fin de la période de facturation et que le propriétaire en est responsable, il n’est pas nécessaire de payer le montant conformément à l’article 556 BGB paragraphe 3.
Quelles dépenses sont des frais accessoires?
Les éléments suivants peuvent être mentionnés dans la facture d’électricité : chauffage, eau chaude, taxe foncière, eau froide et eaux usées, ascenseur (également pour les locataires du rez-de-chaussée), nettoyage des rues, gardien, raccordement par câble (jusqu’en juin 2024), nettoyage des gouttières , détecteurs de fumée, assurance, services propres du bailleur (ex. tonte de la pelouse).
Cependant, des restrictions s’appliquent à certains de ces articles. En particulier, si certains coûts sont anormaux ou ont augmenté de manière inhabituellement forte par rapport à l’année précédente, un examen plus détaillé peut être utile. Si des erreurs vérifiables sont effectivement trouvées dans la facturation, une objection peut être déposée. Les données clés suivantes doivent être spécifiées afin que la facture puisse également être facilement contrôlée pour de simples erreurs de calcul : période de facturation, clé de répartition (c’est-à-dire la formule de calcul des coûts à supporter par le locataire), coûts totaux, acomptes, montant des le paiement supplémentaire ou le remboursement.
Selon RND, les frais annexes ne comprennent pas les frais de dossier, les frais de téléphone, les frais postaux, les frais bancaires, les intérêts ou les frais de réparation. Si un tel élément apparaît dans le relevé, vous devez absolument vérifier auprès du propriétaire ou de la propriétaire. Bien sûr, vous devriez toujours vérifier les autres éléments.
Règlement des frais accessoires – les détails peuvent également être décisifs
Il peut arriver que les coûts d’eau chaude soient estimés ou calculés avec une formule. Dans ce cas, le poste peut être réduit d’un montant forfaitaire de 15 % – selon Finanztip, les coûts d’eau chaude doivent toujours être facturés en fonction de la consommation d’eau exacte. Vous devez également vous assurer (surtout si vous venez d’emménager) que la période de facturation est correcte. Seuls les frais pour la durée de la période de location peuvent être facturés. Si vous emménagez dans un nouvel appartement en mars, les mois de janvier et février ne doivent pas être inclus dans le décompte.
Et : Le propriétaire ou la logeuse doit payer lui-même les frais d’exploitation d’un logement vide – les frais ne peuvent pas être répercutés sur les autres locataires.
Soupçon d’erreur ? Il y a un droit d’inspecter les documents
Si un élément de coût apparaît incorrect dans le relevé, vous pouvez demander l’accès aux documents du propriétaire. Vous devez regarder les documents originaux, vous n’avez pas le droit de recevoir des copies (Cour fédérale de justice mars 2006, Az. VIII ZR 78/05). Si le soupçon d’une erreur dans la comptabilité est confirmé par la vérification des documents, vous pouvez d’abord essayer de trouver une solution en privé – mais de préférence par écrit. Alternativement, vous pouvez bien sûr demander des conseils juridiques.
Selon l’article 286 BGB, un délai de 30 jours s’applique au paiement du décompte des frais accessoires. Néanmoins, après réception de la facture, vous disposez d’un an pour faire opposition. Attention : Ce délai s’applique à la journée, pas à la fin du mois.
Conseils d’experts : Respectez les délais de paiement même si la facturation est erronée
La Stiftung Warentest recommande de toujours transférer le paiement supplémentaire dans le délai de 30 jours et, si nécessaire, d’informer le propriétaire avant le transfert que vous vous y opposerez. De plus, Stiftung Warentest déconseille fortement de ne pas payer les frais annexes car la facturation est erronée. Parce que : Si des montants élevés sont engagés dans le paiement de l’arriéré et que vous devez au propriétaire plus d’un mois de loyer, il existe un risque de résiliation du contrat de location. Si vous transférez directement les frais supplémentaires, ce motif de résiliation peut être évité. L’argent sera restitué dès que la facture d’électricité aura été corrigée.
Bureau éditorial finanzen.net
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