Son zamanlarda daire arayışına girdiyseniz ve tüm kiraların eşit derecede yüksek olduğunu düşünüyorsanız, deli değilsiniz: Artık pek çok ev sahibi, kira fiyatlarını belirlemeye yardımcı olmak için artık tek bir şirketin yazılımını (özel kira bilgilerine dayalı bir algoritma kullanan) kullanıyor.
Federal savcılar, uygulamanın “yasadışı bir bilgi paylaşım planı” anlamına geldiğini ve Kaliforniya’daki bazı yasa yapıcıların bunu engellemek için harekete geçtiğini söylüyor. San Diego belediye meclisi başkanı bunu yapan son kişi oldu ve yerel apartman sahiplerinin konut maliyetlerini artırdığını iddia ettiği fiyatlandırma hizmetini kullanmasını engelleyecek bir yasak önerdi.
Şu anda taslak aşamasında olan San Diego’nun teklif ettiği yönetmelik, San Francisco’nun bir kanun çıkarmasından sonra geldi. ülkede ilk yasak Temmuz ayında konutlar için “kiraları ayarlamak veya doluluk seviyelerini yönetmek için algoritmik cihazların satışı veya kullanımı” hakkında. San Jose düşünüyor benzer bir yaklaşım.
Benzer yasaklar ülke çapında da kabul edildi veya düşünülüyor. Eylül ayında Philadelphia Kent Konseyi algoritmik kiralama fiyatı sabitleme yasağını kabul etti veto geçirmez bir oyla. New Jersey değerlendiriyor kendi yasağı.
Ağustos ayında, Adalet Bakanlığı ve sekiz eyaletin (Kaliforniya, Kuzey Carolina, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee ve Washington) başsavcıları – antitröst davası açtı Teksas merkezli lider kiralama fiyatlandırma platformu RealPage’e karşı. Şikayette “RealPage’in ev sahiplerinin rekabet açısından hassas bilgilerini toplayan, birleştiren ve kullanan algoritmik bir aracı olduğu” iddia ediliyor. Ve bunu yaparak, şişirilmiş fiyatlar ödeyen kiracılar pahasına hem kendisini hem de itaatkâr ev sahiplerini zenginleştiriyor…”
RealPage, tüm eylemler için büyük bir itici güç oldu. Bazı yetkililer şirketi, aksi takdirde kiraların düşmesine neden olacak, eyaletteki konut sıkıntısını artıracak ve bu süreçte kiraları artıracak rekabeti engellemekle suçluyor.
“RealPage ile ilgili antitröst konularında uzun yıllar süren eğitim ve işbirliğinin ardından (Adalet Bakanlığı’nın) yıllardır sorumlu bir şekilde kullanılan rekabet yanlısı teknolojiyi günah keçisi ilan etmeyi amaçlayan bir dava açmak için bu anı seçmesinden dolayı hayal kırıklığına uğradık.” şirketin açıklamasının bir kısmı okundu. “RealPage’in gelir yönetimi yazılımı özellikle yasal olarak uyumlu olacak şekilde tasarlandı ve bunu göstermek için (departmanla) yapıcı bir şekilde çalışma konusunda uzun bir geçmişimiz var.”
Kaliforniya Başsavcısı Rob Bonta yazılı bir açıklamada, “Her gün milyonlarca Kaliforniyalı başlarını sokacak bir çatı tutma konusunda endişeleniyor ve RealPage bunu yapmayı doğrudan daha da zorlaştırıyor” dedi.
RealPage sözcüsü Jennifer Bowcock, CalMatters’a asıl sorunun şirketin teknolojisi değil, konut arzı eksikliği olduğunu ve teknolojisinin konut sakinlerine, mülk yöneticilerine ve kiralama piyasasıyla ilişkili diğer kişilere fayda sağladığını söyledi. Sözcü daha sonra şunu yazdı: “Kamuya açık olmayan bilgilere yanlış odaklanmak dikkat dağıtıcıdır… bu yalnızca San Francisco ve San Diego’nun tarihsel sorunlarını daha da kötüleştirecektir.”
Federal davaya gelince, şirket, iddiaları “asılsız” olarak nitelendirdi ve “bu suçlamalara karşı kendimizi güçlü bir şekilde savunmayı” planladığını söyledi.
2020 yılında Markup ve New York Times araştırması RealPage’in diğer şirketlerle birlikte kiracıların geçmişlerini otomatik olarak kontrol etmek için hatalı bilgisayar algoritmaları kullandığını ortaya çıkardı. Sonuç olarak, kiracılar daha önce hiç karşılaşmadıkları cezai suçlamalarla ilişkilendirildi ve evleri reddedildi.
Fiyat sabitleme mi, yoksa ev sahiplerine koçluk yapmak mı?
Federal savcılara göre RealPage, ticari gelir yönetimi yazılımı pazarının %80’ini kontrol ediyor. Ürünün adı YieldStar’dır ve halefi, YieldStar ile aynı kod tabanının çoğunu kullanan ancak daha kesin tahminlere sahip olan AI Gelir Yönetimi’dir. RealPage, CalMatters’a üç gelir yönetimi yazılımı ürünüyle hem San Francisco hem de San Diego’daki kiralama pazarının yalnızca %10’una hizmet verdiğini söyledi.
İşte nasıl çalışıyor:
YieldStar ve AIRM’i kullanmak için ev sahipleri geçmişte RealPage’e kiralama başvuruları, kira fiyatları, yürütülen yeni kiralamalar, yenileme teklifleri ve kabulleri ve gelecekteki doluluk tahminlerine ilişkin kendi özel verilerini sağlamışlardır; yalnızca herkese açık verileri paylaşın. Bir bölgedeki tüm katılımcı ev sahiplerinden alınan bu bilgiler daha sonra bir araya getiriliyor ve ev sahipleri ve rakipleri için fiyatlandırma önerileri oluşturmak amacıyla matematiksel tahminlerden geçiriliyor.
San Diego konseyi başkanı Sean Elo-Rivera bunu şu şekilde açıkladı:
“En basit ifadeyle bu platformun yaptığı şey, büyük şirketlerin bir araya gelip fiyatları belirlemesi için karanlık, dumanlı bir oda olarak düşündüğümüz şeyi sağlamak” dedi. “Teknoloji, büyük bir şirketten diğerine mesafeyi korumanın bir yolu olarak kullanılıyor. Ama bu bir yanılsama.”
Şirketin kendi deyimiyle, davaya dahil edilen şirket belgelerinden RealPage, “(ev sahiplerinin) en düşüş eğiliminde veya beklenmedik koşullarda bile fiyatı artırmak için mümkün olan her fırsatı kullanmasını sağlıyor.” Şirket ayrıca belgelerde “fiyatları önemli ölçüde düşürerek veya fiyatı sabit tutarak (ev sahiplerinin) alt piyasa koşullarına tepki verme içgüdülerinin dizginlenmesine yardımcı olduğunu” da belirtti.
Kiracılar üzerindeki etkisi
Otuz bir yaşındaki Donanma gazisi Alan Pickens ve eşi neredeyse her yıl taşınıyor, “kira arttığı için karşılanamaz hale geliyor, bu yüzden kalacak yeni bir yer arıyoruz” dedi. Yeni taşındıkları kuzeydoğu San Diego apartman kompleksinde, 2.995 ile 3.215 dolar arasında ilan edilen iki yatak odalı daireler bulunuyor.
ABD Adalet Bakanlığı’nın ev sahipleri ile RealPage arasındaki bilgi paylaşımı anlaşmalarının kiracılara zarar verdiğini veya verebileceğini söylediği San Diego’nun bir bölgesinde yaşıyorlar.
Bakanlık Ağustos ayında RealPage’e karşı antitröst davasını açtı ve şirketin eski YieldStar yazılımı aracılığıyla “Daire fiyatlandırmasında ev sahipleri arasındaki rekabeti azaltmaya yönelik yasa dışı plan”. Şikayette kiraların yapay olarak yüksek olduğu belirli alanlar belirtiliyor. Pickens’ın yaşadığı San Diego kısmının ötesinde, bu bölgeler arasında South Orange County, Rancho Cucamonga, Temecula ve Murrieta ile kuzeydoğu San Diego yer alıyor.
2020’nin ikinci çeyreğinde, San Diego County’deki ortalama kira 1.926 dolardı; bu, üç yılda %26’lık bir artışı yansıtıyor. San Diego Union-Tribune’a göre. O zamandan beri San Diego şehrinde kiralar daha da artarak Kasım 2024 itibarıyla ayda 2.336 dolara yükseldi; 2020’ye göre %21 artış gösterdi. RentCafe’e göre ve Tribün. Bu, ulusal ortalama kiranın %50 üzerinde.
Aralarında Kaliforniya’nın da bulunduğu sekiz eyaletin başsavcıları, Adalet Bakanlığı’nın ABD’nin Kuzey Carolina Orta Bölgesi Bölge Mahkemesinde açtığı antitröst davasına katıldı.
Kaliforniya Adalet Bakanlığı, RealPage’in fiyatları belirli bir minimum seviyenin üzerinde tutmak için yapay olarak şişirdiğini iddia ediyor, bakanlık sözcüsü Elissa Perez dedi. Eyaletteki yüksek konut maliyeti göz önüne alındığında bunun özellikle zararlı olduğunu ekledi. “Bu fiyat ayarlama planlarından kaynaklanan yasadışı olarak elde edilen karlar, bunu en az karşılayabilen insanların cebinden çıkıyor.”
Kiracılar hanelerin daha büyük bir kısmını oluşturuyor Kaliforniya’da ülkenin geri kalanından daha fazla — ülke genelinde %35’e kıyasla burada %44. Ayrıca Golden State’in New York dışındaki diğer eyaletlere göre daha yüksek oranda kiracıya sahip olduğu belirtiliyor. En son ABD Nüfus Sayımı verileri.
San Diego’da var Ülkedeki herhangi bir büyük şehirde dördüncü en yüksek kiracı yüzdesi.
Bununla birlikte, Kaliforniya yasa koyucularının son saflarında çok az sayıda kiracı yer alıyor: 2019 itibarıyla CalMatters evi olmayan tek bir eyalet milletvekili bulabildi – ve o dönemde yasa koyucuların dörtte birinden fazlasının ev sahibi olduğu ortaya çıktı.
Araştırmalar, düşük gelirli sakinlerin artan kiralardan daha fazla etkilendiğini gösteriyor. Ulusal düzeyde 2000 ile 2017 arasında, üniversite diploması olmayan Amerikalıların kiraya harcadığı gelir yüzdesi %30’dan %42’ye yükseldi. Üniversite mezunları için bu oran %26’dan %34’e çıktı.
Elo-Rivera, “Benim tahminime göre bu durumda kazananlar, bu teknolojiyi kullanan veya bu teknolojiyi yaratan en zengin şirketlerdir” dedi. “Geri kalanlarımız geçinmeye çabalarken zenginlerin daha da zenginleşmesinin bundan daha net bir örneği olamaz.”
Devlet RealPage’e yatırım yaptı
Özel sermaye devi Thoma Bravo RealPage’i Ocak 2021’de satın aldı Kaliforniya Kamu Çalışanları Emeklilik Sistemi, Kaliforniya Eyaleti Öğretmen Emeklilik Sistemi, Kaliforniya Üniversitesi Vekilleri ve Los Angeles polis ve itfaiye emeklilik sistemi de dahil olmak üzere, Kaliforniya kamu emeklilik fonlarından yüz milyonlarca dolarlık yatırımı olan iki fon aracılığıyla Özel Sermaye Paydaş Projesi’ne göre fonlar.
Kâr amacı gütmeyen bir özel sermaye gözlemcisi olan Özel Sermaye Paydaş Projesi’nin kıdemli konut kampanyası koordinatörü K Agbebiyi, “Emeklilerine doğrudan zarar veren şeylere yatırım yapıyorlar” dedi. kurumsal ev sahipleri hakkında bir rapor hazırladı‘ San Diego’daki kira artışları üzerindeki etkisi.
RealPage, ev sahiplerinin yazılımı tarafından oluşturulan fiyat önerilerini reddetmekte özgür olduklarını savunuyor. Ancak ABD Adalet Bakanlığı, bunu yapmanın RealPage fiyatlandırma danışmanıyla görüşme de dahil olmak üzere bir dizi adım gerektirdiğini iddia ediyor. Bakanlığın davasına göre danışmanlar “mülk yöneticilerinin duygulara göre hareket etmesini engellemeye” çalışıyor.
Davada savcılar, bir mülk yöneticisinin algoritmanın önerdiği fiyatla aynı fikirde olmaması ve kirayı artırmak yerine azaltmak istemesi durumunda, fiyatlandırma danışmanının “anlaşmazlığı yöneticinin amirine ileteceğini” iddia ediyor.
San Diego’da ilk çocuklarını bekleyen Pickense’ler spor salonu üyeliklerinden vazgeçti ve bölgede kalabilmek için arabalarının boyutunu küçülttü. Denver’a taşınmayı düşündüler.
Pickens, “Tüm ekstraların hemen hemen gitmesi gerekiyor” dedi. “Yani, San Diego’yu seviyoruz ama burada yaşamak zorlaşıyor.”
“Eşim avukat, ben de 10 yıl Donanmada görev yaptım ve şu anda Qualcomm’da çalışıyorum” dedi. “Neden zorlanıyoruz? Neden zorlanıyoruz?”
Bu makale ilk olarak The Markup’ta yayınlandı kapsamında yeniden yayımlandı. Creative Commons Atıf-Ticari Olmayan-Türev Yok lisans.
