{"id":718246,"date":"2023-04-22T20:37:44","date_gmt":"2023-04-22T20:37:44","guid":{"rendered":"https:\/\/teknomers.com\/es\/por-que-me-equivoque-con-las-oficinas-segun-los-lectores\/"},"modified":"2023-04-22T20:37:48","modified_gmt":"2023-04-22T20:37:48","slug":"por-que-me-equivoque-con-las-oficinas-segun-los-lectores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/teknomers.com\/es\/por-que-me-equivoque-con-las-oficinas-segun-los-lectores\/","title":{"rendered":"Por qu\u00e9 me equivoqu\u00e9 con las oficinas, seg\u00fan los lectores"},"content":{"rendered":"<p> <br \/>\n<\/p>\n<div data-attribute=\"article-content-body\">\n<p>El buz\u00f3n de Skin in the Game est\u00e1 embestido.  La semana pasada pregunt\u00e9 a los lectores si hab\u00eda alg\u00fan fondo de propiedad comercial que les gustara con exposici\u00f3n al extremo m\u00e1s malo del mercado de oficinas.  Gracias por todas las ideas*.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n fue divertido recibir tantos relatos de aflicci\u00f3n, habiendo admitido en la columna que rechac\u00e9 la inversi\u00f3n de mi vida al no comprar un apartamento en Miami en lo m\u00e1s profundo de la crisis financiera.<\/p>\n<p>Bueno, definitivamente me has hecho sentir mejor.  No puedo decirle cu\u00e1ntos lectores decidieron que Tesla no ten\u00eda esperanzas en sus primeros d\u00edas.  Yo tambi\u00e9n.  Deber\u00edamos formar un grupo de terapia.  El aspirante a analista que una vez explic\u00f3 en una entrevista de trabajo por qu\u00e9 Dell era superior a Apple (por 30 centavos) tambi\u00e9n puede unirse a nosotros.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n hubo un consultor que opt\u00f3 por recibir el pago en efectivo al completar un proyecto para Amazon, rechazando en cambio la oferta de acciones, cuando se cotizaban a 5 centavos.  Y me re\u00ed cuando le\u00ed acerca de una bisabuela que nunca perdon\u00f3 a su esposo por rechazar una gran parcela de tierra en lo que ahora es la franja de Las Vegas.<\/p>\n<p>Estoy seguro de que esta columna agregar\u00e1 m\u00e1s a la lista.  Lo cual est\u00e1 bien, no queremos ser codiciosos.  Pero, \u00bfse perder\u00e1 un repunte masivo en los precios de las oficinas?  Recib\u00ed cientos de comentarios en apoyo de mi hip\u00f3tesis de que val\u00eda la pena echar un vistazo a los edificios en ruinas.  En su mayor\u00eda de aquellos con un inter\u00e9s creado, para ser justos.<\/p>\n<aside aria-labelledby=\"aside-label\" class=\"n-content-recommended--single-story\">\n<p id=\"aside-label\" class=\"n-content-recommended__title\">Recomendado<\/p>\n<div class=\"o-teaser o-teaser--article o-teaser--small o-teaser--stacked o-teaser--has-image o-teaser--opinion js-teaser\" data-id=\"e3e56013-6e6e-4df7-a61b-e769c81bf6c8\">\n<div class=\"o-teaser__image-container js-teaser-image-container\">\n<div class=\"o-teaser__image-placeholder\" style=\"padding-bottom:56.2600%\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/aside>\n<p>Pero muchos de ustedes pensaron que la idea era absolutamente loca.  Es preocupante que estos provinieran de personas que parec\u00edan saber de lo que estaban hablando.  Por lo tanto, perd\u00f3nenme por escribir sobre el mismo tema nuevamente, pero estamos juntos en esto y quer\u00eda compartir sus comentarios.<\/p>\n<p>Para resumir, me estoy preguntando si es hora de comprar propiedades comerciales, en particular oficinas, dada una gran ca\u00edda en los precios y algunos rendimientos deslumbrantes.  Cuestion\u00e9 el pesimismo universal en torno al futuro de los edificios no preferenciales, o al menos pregunt\u00e9 si ahora se descontaban los riesgos.<\/p>\n<p>Los cientos de respuestas que dec\u00edan que mi forma de pensar es incorrecta se dividen en tres argumentos principales.  Le insto a que lea los comentarios en la \u00faltima columna, ya que hay una gran cantidad de experiencia \u00fatil para aprovechar (y tambi\u00e9n copio algunos abusos divertidos).<\/p>\n<p>La primera es que subestimo enormemente el efecto de la pandemia en el cambio de patrones de trabajo.  Muchos en la industria simplemente no creen que vayamos a aparecer en una oficina nunca m\u00e1s, punto.  O ciertamente no durante cinco d\u00edas seguidos.  A<a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/papers.ssrn.com\/sol3\/papers.cfm?abstract_id=4124698\" target=\"_blank\" data-trackable=\"link\"> papel<\/a> el a\u00f1o pasado por NYU se cita con frecuencia.<\/p>\n<p>Aquellos que hacen este argumento creen que el atractivo de la renovaci\u00f3n es peque\u00f1o en comparaci\u00f3n con este cambio de \u00e9poca en el comportamiento.  Actualice un edificio antiguo todo lo que quiera, h\u00e1galo sostenible, agregue mesas de billar y centros de caf\u00e9 brillantes.  No vamos a volver.<\/p>\n<p>No compro esta opini\u00f3n, pero puede resultar correcta.  Sin embargo, un propietario de una oficina suburbana escribi\u00f3 con un contrapunto interesante.  \u00c9l acepta que los trabajadores pueden estar hartos de largos viajes a las oficinas de la ciudad, sin importar cu\u00e1n nuevos sean los pufs.  Pero aquellos con viajes cortos a un edificio local con espacios para autom\u00f3viles est\u00e1n regresando.<\/p>\n<p>Y son estas oficinas de segundo nivel en \u00e1reas regionales las que han visto las peores ca\u00eddas de precios, de ah\u00ed los rendimientos jumbo.  Lo que lleva a la segunda gran cr\u00edtica de mi hip\u00f3tesis: que no es la ubicaci\u00f3n lo que hace que los edificios queden obsoletos, sino la enorme inversi\u00f3n de capital necesaria para actualizarlos.<\/p>\n<p>Nunca consider\u00e9 que esto fuera un gran problema.  Se han construido, restaurado y demolido edificios desde que abandonamos las cuevas.  Los rendimientos iniciales y las tasas de capitalizaci\u00f3n simplemente disminuyen hasta el punto en que las actualizaciones se vuelven viables.<\/p>\n<p>O simplemente atrae a un tipo diferente de inquilino, a los que les importan menos los azulejos viejos o las ventanas con corrientes de aire.  Me equivoqu\u00e9 de nuevo, me dijeron.  Los propietarios de oficinas se ven obligados por la legislaci\u00f3n ecol\u00f3gica a actualizarse independientemente.  En el Reino Unido, por ejemplo, el gobierno quiere que todos los edificios con nuevos inquilinos tengan una calificaci\u00f3n EPC de B o superior para 2030. Actualmente, apenas una quinta parte de ellos la tienen.<\/p>\n<p>Me enviaron un mont\u00f3n de ejemplos de todo el mundo de edificios medio vac\u00edos que no cumplen con las normas de sostenibilidad cada vez m\u00e1s estrictas y en los que los propietarios no pueden aumentar los ingresos por alquiler lo suficiente como para financiar una renovaci\u00f3n.  Esta es seguramente la definici\u00f3n de un activo varado, dijeron muchos de ustedes.<\/p>\n<p>\u00bfSin embargo, lo es?  Las normas ambientales son de dominio p\u00fablico.  Sabemos lo que viene.  Los inversores inmobiliarios inteligentes pueden calcular el costo de una mejora, o incluso una demolici\u00f3n, si los rendimientos potenciales son mejores.  Los valores de capital solo tienen que caer lo suficiente para que la financiaci\u00f3n sea viable.<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-pullquote n-content-pullquote--no-image\" aria-hidden=\"true\">\n<div class=\"n-content-pullquote__content\">\n<p>Nuestro gur\u00fa de la propiedad dijo que la industria es notoria por los numerosos trucos empleados para halagar los ingresos.  Los propietarios a veces muestran las rentas del mercado incluso cuando los nuevos inquilinos comienzan con tarifas con descuento<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n<p>Pero no lo han hecho, muchos de ustedes creen.  Cu\u00e1l es la tercera cr\u00edtica principal a mi plan de jubilaci\u00f3n para comprar oficinas secundarias mientras est\u00e1n baratas.  Otra ca\u00edda del 20 por ciento en los precios es un pron\u00f3stico com\u00fan, y algunos lectores se niegan a levantarse de la cama hasta que los rendimientos alcancen un n\u00famero similar y abunden los impagos.<\/p>\n<p>S\u00e1dicos!  Y otro gur\u00fa de la propiedad que tambi\u00e9n es contador calificado envi\u00f3 un correo electr\u00f3nico para decir que los rendimientos atractivos que se ofrecen son una tonter\u00eda de todos modos.  El denominador es bastante dif\u00edcil de estimar, ya que los activos se negocian con poca frecuencia, incluso en los buenos tiempos.  Ahora los vol\u00famenes han bajado otro 50 por ciento a\u00f1o tras a\u00f1o, las valoraciones actuales son conjeturas.  Los precios iniciales a menudo excluyen los costos de compra.<\/p>\n<p>En cuanto al numerador al calcular los rendimientos, nuestro gur\u00fa dijo que la industria es famosa por los numerosos trucos que se emplean para aplanar los ingresos.  Los propietarios a veces muestran las rentas del mercado incluso cuando los nuevos inquilinos comienzan con tarifas con descuento.  Los espacios no alquilados o los per\u00edodos libres de alquiler se ignoran convenientemente.<\/p>\n<p>Para concluir, escucho los riesgos en las oficinas, pero creo en los mercados eficientes, incluso en los que no tienen liquidez.  Se debe descontar mucho.  Agregue una prima si est\u00e1 realmente nervioso por los precios.  Y no tome los rendimientos anunciados como un hecho.  Es posible que los forasteros nunca conozcan las cifras reales, por lo que todav\u00eda hay otra prima.  \u00a1Feliz cacer\u00eda!<\/p>\n<p>* Sin ning\u00fan orden y solo con fines informativos, estos son algunos fondos que parecen ser populares entre los lectores.  No son recomendaciones.  Regional Reit Limited, Schroder European Real Estate Investment Trust, Highwoods Properties, Boston Properties, Growthpoint Properties Australia, Emira Property Fund <\/p>\n<p><em>El autor es un ex gerente de cartera.  Correo electr\u00f3nico: <\/em><a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/mail.google.com\/mail\/?view=cm&amp;fs=1&amp;tf=1&amp;to=stuart.kirk@ft.com\" target=\"_blank\" data-trackable=\"link\"><em>stuart.kirk@ft.com<\/em><\/a><em>;  Gorjeo: <\/em><a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/twitter.com\/stuartkirk__\" target=\"_blank\" data-trackable=\"link\"><em>@stuartkirk__<\/em><\/a><\/p>\n<\/div>\n<p><script async src=\"https:\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\" charset=\"utf-8\"><\/script><br \/>\n<br \/><br \/>\n<br \/><a href=\"https:\/\/www.ft.com\/content\/8b6e0596-6b05-499e-8e9b-e86941bf91e2\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">ttn-es-56<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El buz\u00f3n de Skin in the Game est\u00e1 embestido. 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