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\u00bfQui\u00e9n no tiene una vergonzosa lista de inversiones que han rechazado? Acciones de Apple cuando Steve Jobs se reincorpor\u00f3 en 1997. Bitcoin hace una d\u00e9cada a 10 d\u00f3lares. Un ex colega me dijo que su madre h\u00fangara le neg\u00f3 a Ern\u0151 Rubik algo de dinero por un juguete que hab\u00eda inventado.<\/p>\n
\u00bfOportunidades perdidas? He tenido tantos que es vergonzoso. Lo peor fue Miami. Mucho antes de hacer una broma sobre que la ciudad estaba bajo el agua y perder mi trabajo, despreci\u00e9 una fortuna al no comprar una propiedad all\u00ed. Hombre, ese lugar me debe.<\/p>\n
Fue cuando viv\u00eda en Nueva York durante las horas m\u00e1s oscuras de la crisis financiera. Mercados en ca\u00edda libre. Implosi\u00f3n de bancos. Letreros de \u201cSe alquila\u201d por todas partes. El colapso del mercado de las hipotecas de alto riesgo en Florida estaba sacudiendo al mundo.<\/p>\n
Al hacerlo, los inversores perdieron el control de la realidad. Miami hab\u00eda terminado. Nadie volver\u00eda a vivir en el Estado del Sol. Solo mire las valoraciones de las empresas de alquiler de autom\u00f3viles, los cruceros y las aerol\u00edneas: viajar era cosa del pasado.<\/p>\n
Claramente, esto era una tonter\u00eda y el dinero inteligente se abalanz\u00f3. Un amigo compr\u00f3 un apartamento con vista al agua con la terraza m\u00e1s grande que he visto en mi vida, por cinco cifras. Todo el mundo dec\u00eda que hab\u00eda pagado de m\u00e1s.<\/p>\n
Pero Miami no iba a ninguna parte. Sus playas a\u00fan eran blancas, su clima incre\u00edble. Am\u00e9rica Latina se mantuvo apenas en el horizonte. La ciudad se recuper\u00f3 y los precios de la vivienda registraron 130 meses de ganancias anuales consecutivas hasta septiembre del a\u00f1o pasado.<\/p>\n
No compr\u00e9, pero promet\u00ed prestar atenci\u00f3n a mi lecci\u00f3n. Por lo tanto, mis o\u00eddos se han agudizado ya que todos predicen el fin de los bienes ra\u00edces comerciales. Me recuerda el derrotismo universal y las extrapolaciones il\u00f3gicas. Huelo una ganga familiar.<\/p>\n
El temor es que Covid-19 haya asestado un golpe mortal a las propiedades comerciales, particularmente a las oficinas, que representan casi la mitad del sector por valor. As\u00ed como los p\u00e1jaros de la nieve estadounidenses nunca volvieron a migrar a Miami, los trabajadores ya no trabajan en los edificios.<\/p>\n
Las tasas de vacantes de oficinas en los EE. UU., por ejemplo, volvieron a subir por encima de sus m\u00e1ximos pand\u00e9micos en el cuarto trimestre del a\u00f1o pasado. En el Reino Unido, solo alrededor del 30 por ciento de las oficinas est\u00e1n ocupadas, la mitad de los niveles anteriores a Covid.<\/p>\n
Es menos malo para los edificios m\u00e1s nuevos con gimnasios y salas de bienestar. Pero para las llamadas oficinas \u201csecundarias\u201d en barrios de mierda, se acab\u00f3. O eso dicen los osos. Las propiedades industriales, log\u00edsticas y comerciales tambi\u00e9n est\u00e1n sufriendo.<\/p>\n
Eso es solo la mitad, afirman los detractores. Las ventas de bienes ra\u00edces comerciales dependen de la financiaci\u00f3n de la deuda. Las tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas y los prestamistas nerviosos posteriores a Silicon Valley Bank est\u00e1n asfixiando las finanzas. Los libros de pr\u00e9stamos bancarios est\u00e1n bajo presi\u00f3n.<\/p>\n
Es por eso que los bonos respaldados por hipotecas comerciales tambi\u00e9n est\u00e1n siendo golpeados. A los inversores estadounidenses les preocupa que una quinta parte de las hipotecas pendientes venzan este a\u00f1o, seg\u00fan datos de Moody’s, con una cuarta parte de ellas respaldadas por oficinas.<\/p>\n
Si los propietarios tienen que refinanciar a tasas m\u00e1s altas, deber\u00e1n aumentar considerablemente los alquileres para mantener los \u00edndices de cobertura del servicio de la deuda. Buena suerte con eso, se nos dice, especialmente porque los valores de capital tambi\u00e9n est\u00e1n cayendo. El t\u00e9rmino “crisis crediticia” est\u00e1 de vuelta en las lenguas.<\/p>\n
Entonces, est\u00e1 bien, claro, hay riesgos por ah\u00ed. Lo que importa para los inversores, sin embargo, es si est\u00e1n en el precio o no. Los grandes fideicomisos inmobiliarios estadounidenses ya han perdido entre una cuarta parte y la mitad de su valor. El rendimiento inicial promedio de la propiedad comercial en el Reino Unido es superior al 5 por ciento.<\/p>\n
Se necesita una explicaci\u00f3n r\u00e1pida aqu\u00ed. La industria utiliza m\u00e1s com\u00fanmente dos definiciones de rendimiento. El rendimiento inicial es el ingreso por alquiler despu\u00e9s de los costos dividido por lo que se pag\u00f3 por una propiedad. Las llamadas “tasas de capitalizaci\u00f3n” utilizan una valoraci\u00f3n actual para el denominador. <\/p>\n
De todos modos, ambos no solo son m\u00e1s atractivos de lo que sol\u00edan ser, sino que tambi\u00e9n se comparan con otros activos generadores de ingresos, como los bonos del gobierno. Una prima sobre los gilts a 10 a\u00f1os de 1,5 a 2 puntos porcentuales para la propiedad comercial del Reino Unido, por ejemplo, est\u00e1 apenas por debajo de su promedio en las \u00faltimas tres d\u00e9cadas.<\/p>\n
\n\n\u00bfA los empleados les importa la antig\u00fcedad de su edificio? Las empresas emergentes trabajan en garajes o espacios industriales con tuber\u00edas por todas partes<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n
Mientras tanto, el diferencial entre el cr\u00e9dito corporativo de alto grado y los bonos hipotecarios comerciales es el m\u00e1s amplio en m\u00e1s de una docena de a\u00f1os. Por supuesto, esto podr\u00eda significar que los primeros est\u00e1n sobrevaluados. Pero tambi\u00e9n sugiere un exceso de pesimismo en y alrededor de la propiedad comercial, al menos frente a la historia.<\/p>\n
Si bien los diferenciales no son incre\u00edblemente baratos, no olvide que son indicadores agregados, que incluyen partes de bienes ra\u00edces comerciales que se mantienen, como el almacenamiento. Me intrigan m\u00e1s las oficinas secundarias. Estos se encuentran en edificios antiguos o en Hicksville.<\/p>\n
Seg\u00fan la \u00faltima encuesta de CBRE, las tasas de capitalizaci\u00f3n para dichas oficinas est\u00e1n alcanzando los dos d\u00edgitos en Estados Unidos. Vale la pena echarle un vistazo en mi opini\u00f3n. Especialmente porque no compro el omnipresente argumento de que los edificios antiguos son obsoletos, activos abandonados, en el lenguaje moderno.<\/p>\n
Esto es importante porque las oficinas construidas antes de 1980 representan casi un tercio del stock en EE. UU., por ejemplo. Y el 80 por ciento de ellos son lo que los inversionistas inmobiliarios etiquetan como B o C (A es lo mejor). Es m\u00e1s o menos lo mismo a nivel mundial, tambi\u00e9n. Sin embargo, \u00bfestos edificios desgastados, como le dijeron a Miami, est\u00e1n realmente acabados?<\/p>\n
Seguramente no. He visto almacenes abandonados en el T\u00e1mesis transformarse en s\u00faper plataformas. Wall Street es residencial ahora. \u00bfY a los empleados les importa la antig\u00fcedad de su edificio? Las empresas emergentes trabajan en garajes o espacios industriales con tuber\u00edas por todas partes. Solo pague un buen salario y sea amable, jefe, \u00a1vendremos!<\/p>\n
No, no volver\u00e9 a cometer el error de Miami. Las oficinas a\u00fan no se est\u00e1n uniendo a los dinosaurios. Pero, \u00bfalg\u00fan lector sabe de alg\u00fan fondo inmobiliario que se centre exclusivamente en el supuestamente condenado final del mercado global de oficinas? No puedo encontrar ninguno.<\/p>\n
El autor es un ex gerente de cartera. Correo electr\u00f3nico: <\/em>stuart.kirk@ft.com<\/em>; Gorjeo: <\/em>@stuartkirk__<\/em><\/a><\/p>\n<\/div>\n