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\n Los desarrolladores de proyectos han tenido mucho de qu\u00e9 quejarse en los \u00faltimos a\u00f1os. Los costos de construcci\u00f3n de sus casas aumentaron considerablemente. Tienen que lidiar con largos procedimientos de permisos, incluidos los ciudadanos que se oponen a los tribunales y la escasez de funcionarios p\u00fablicos. A fines del a\u00f1o pasado, el juez tambi\u00e9n elimin\u00f3 la exenci\u00f3n de nitr\u00f3geno de la mesa. Se debe realizar un c\u00e1lculo de nitr\u00f3geno por separado para cada proyecto de construcci\u00f3n.\n <\/p>\n \n El aumento de la tasa de inter\u00e9s del a\u00f1o pasado encareci\u00f3 la financiaci\u00f3n de sus proyectos, pero tambi\u00e9n afect\u00f3 a los posibles compradores de viviendas. El costo de un pr\u00e9stamo hipotecario se dispar\u00f3. Como resultado, en los \u00faltimos tres meses no se vendieron m\u00e1s de cuatro mil (a menudo m\u00e1s caras) viviendas de nueva construcci\u00f3n. No hace mucho tiempo, a veces era m\u00e1s del doble.\n <\/p>\n \n La respuesta de los desarrolladores fue predecible. No hay compradores, entonces nuestros planes de construcci\u00f3n est\u00e1n fuera de la mesa. En parte como resultado de esto, el d\u00e9ficit habitacional pasar\u00e1 de 315 mil viviendas a 400 mil viviendas en los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os. Estas cifras contrastan fuertemente con la ambici\u00f3n del gobierno, que quiere tener 900 mil viviendas construidas para 2030. \u00bfSe puede a\u00f1adir un diente m\u00e1s?\n <\/p>\n 1. Brinde apoyo adicional a las corporaciones \n \u00bfLos comerciales ya no quieren construir? Entonces deje que las corporaciones lo hagan. Actualmente, las fundaciones de vivienda social construyen alrededor de 14 mil viviendas al a\u00f1o. El acuerdo es que aumentar\u00e1n esa cifra lo antes posible a 30.000 o m\u00e1s por a\u00f1o, hasta un total de al menos 250.000 viviendas adicionales.\n <\/p>\n \n Tambi\u00e9n se les permite desarrollar viviendas con un alquiler por encima del l\u00edmite social de m\u00e1s de 700 euros al mes. Hasta hace poco, esto estaba casi completamente prohibido. Las asociaciones de vivienda ahora tienen planes para 50,000 de estas viviendas de alquiler de mercado medio.\n <\/p>\n \n El gran problema es encontrar terrenos edificables, se quejan las corporaciones. Las asociaciones de vivienda esperan instrucciones vinculantes del gobierno para la ubicaci\u00f3n de los edificios. A corto plazo, esto deber\u00eda poner fin al ajetreo y el bullicio de los municipios que quieren vender sus propios terrenos a corporaciones y desarrolladores por el precio m\u00e1s alto posible.\n <\/p>\n \n Entonces, \u00bfes una idea dar a esas corporaciones varios miles de millones como regalo? Ya pueden pedir prestado a una tasa m\u00e1s favorable a trav\u00e9s de un fondo de garant\u00eda mutua. Ellos mismos esperan principalmente la abolici\u00f3n de dos impuestos, incluido el impuesto sobre la renta de las sociedades. Eliminar esos ataques podr\u00eda ahorrarles a las corporaciones miles de millones de euros en los pr\u00f3ximos a\u00f1os para gastar en casas adicionales.\n <\/p>\n 2. Ofrecer garant\u00edas \n Si los desarrolladores de proyectos se desaniman por el riesgo de casas sin vender, \u00bfpor qu\u00e9 no establecer un fondo para una ‘garant\u00eda de continuaci\u00f3n’? Dicho fondo est\u00e1 destinado espec\u00edficamente a mantener la construcci\u00f3n de viviendas incluso en tiempos de adversidad econ\u00f3mica. Por ejemplo, \u00bfsolo se ha vendido el 50 por ciento de las viviendas de un proyecto de vivienda, en lugar del 70 por ciento habitual? Entonces ese fondo asume el riesgo de la casa no vendida. Pueden vender las casas m\u00e1s tarde o alquilarlas temporalmente. El gobierno y los bancos pueden depositar dinero en dicho fondo, pero tambi\u00e9n puede hacerlo el propio sector de la construcci\u00f3n. Despu\u00e9s de todo, este \u00faltimo se vuelve menos c\u00edclico.\n <\/p>\n \n Los compradores tambi\u00e9n pueden ser ayudados con una garant\u00eda. Despu\u00e9s de todo, el constructor vendedor puede dar a los compradores una garant\u00eda sobre un determinado precio de venta de su vivienda actual. Si ese precio no se realiza, ellos compensar\u00e1n la diferencia. Para reducir el riesgo de la empresa constructora, aqu\u00ed tambi\u00e9n podr\u00eda intervenir un fondo de garant\u00eda, por ejemplo del propio sector de la construcci\u00f3n. Objeci\u00f3n mencionada con frecuencia: el impuesto de transferencia (recientemente aumentado) del 10,4 por ciento que los inversores tienen que pagar cuando se hacen cargo de una casa. Baje ese porcentaje y, como m\u00ednimo, posponga el pago por m\u00e1s tiempo.\n <\/p>\n 3. Flexibilizar las regulaciones \n Pol\u00edticamente sensibles, pero en la industria de la construcci\u00f3n son grandes en ideas para relajar las regulaciones. Que el ministro Hugo de Jonge de Vivienda deseche su intenci\u00f3n de limitar el alquiler es una de esas ideas. De Jonge quiere que no se puedan cobrar m\u00e1s de 1.000 euros de alquiler por viviendas ‘normales’ en el sector privado. Como m\u00ednimo, eximir a la nueva construcci\u00f3n de esa regulaci\u00f3n, dicen los constructores, porque entonces los inversores tambi\u00e9n seguir\u00e1n interesados \u200b\u200ben financiar la nueva construcci\u00f3n.\n <\/p>\n \n Tambi\u00e9n cambie la pol\u00edtica de que los nuevos proyectos de construcci\u00f3n deben consistir en 30 por ciento de alquiler social, 30 por ciento de alquiler de mercado medio y ‘solo’ 40 por ciento ocupado por el propietario. Por ejemplo, eliminar el alquiler del mercado medio como requisito, sugiere la industria de la construcci\u00f3n, entonces ser\u00e1 m\u00e1s f\u00e1cil obtener ganancias en un proyecto.\n <\/p>\n \n A\u00fan m\u00e1s sensible: eche un vistazo a los c\u00f3digos de construcci\u00f3n. Los requisitos de sostenibilidad y circularidad de las viviendas se han incrementado considerablemente. Las casas de nueva construcci\u00f3n se est\u00e1n volviendo mucho m\u00e1s sostenibles que las casas existentes. El comprador no necesariamente recupera los costos adicionales con una factura de energ\u00eda m\u00e1s baja. Un poco de planificaci\u00f3n (\u00bfquitar la bomba de calor, por ejemplo?) puede reducir el precio de una casa de obra nueva. Por supuesto, esto tiene un precio por las ambiciones clim\u00e1ticas.\n <\/p>\n 4. No hacer nada \n Deje que los desarrolladores lo averig\u00fcen por s\u00ed mismos. Puedes esperar que sean buenos constructores, pero lo cierto es que son excelentes matem\u00e1ticos. Acaban de tener unos a\u00f1os gordos detr\u00e1s de ellos. En noviembre, el top 50 de Cobouw todav\u00eda mostraba que las empresas de vivienda registran los m\u00e1rgenes de beneficio m\u00e1s altos de todo el sector de la construcci\u00f3n. “Una vez m\u00e1s, est\u00e1 claro que este mercado est\u00e1 floreciendo como nunca antes”.\n <\/p>\n \n Cada proyecto de construcci\u00f3n es una batalla constante por los m\u00e1rgenes financieros. Muchos proyectos ahora trabajan con una cadena de subcontratistas y subcontratistas, para reducir el riesgo de p\u00e9rdidas y aumentar las ganancias.\n <\/p>\n \n Durante la crisis anterior, varios constructores pudieron hacer algo con respecto al precio de venta de la nueva construcci\u00f3n. Un corredor ya conoce un caso de un proyecto de vivienda que se retir\u00f3 justo antes de la presentaci\u00f3n y se ofreci\u00f3 poco tiempo despu\u00e9s, pero ahora con precios m\u00e1s bajos. Quiz\u00e1s llegue el momento en que los desarrolladores agreguen algunos extras, como una ventana de buhardilla gratis o paneles solares adicionales. Muchos proyectos ahora tambi\u00e9n est\u00e1n volviendo a la mesa de dibujo, con el fin de reducir el material o la cantidad de metros cuadrados.\n <\/p>\n 5. No vendas, alquila \n En el borde de la urbanizaci\u00f3n nueva m\u00e1s joven de Waddinxveen, las excavadoras est\u00e1n limpiando el suelo para pavimentar. Los trabajadores de la construcci\u00f3n cubren las paredes con paneles aislantes. Las casas ocupadas por sus propietarios en ‘estilo de paisaje ingl\u00e9s’ se vendieron como pan caliente durante a\u00f1os, dice Martin Kraaijestein (PvdA\/GroenLinks), un veterano de 77 a\u00f1os en el consejo municipal y ex concejal de Tierras y Vivienda.\n <\/p>\n \n En octubre volvi\u00f3 a ponerse a la venta parte del distrito ‘Triangel’, como viviendas unifamiliares por hasta 580.000 euros. O casas resistentes a la vida de hasta m\u00e1s de 6 toneladas. Pero decenas de contratos de compra segu\u00edan esperando una firma.\n <\/p>\n \n Por qu\u00e9 no ajustar los planes para el distrito de 2.900 viviendas, sugiri\u00f3 Kraaijestein en el ayuntamiento. Reemplace las costosas viviendas ocupadas por sus propietarios con viviendas sociales. Esto tambi\u00e9n encajar\u00eda con la \u00faltima Visi\u00f3n de Vivienda de Waddinxveen, que prescribe que los planes de construcci\u00f3n deben incluir al menos un 30 por ciento de alquiler social. En Triangel es s\u00f3lo el 10 por ciento. \u00bfPodr\u00eda el municipio no hablar con su socio en este proyecto, el desarrollador del \u00e1rea BPD?\n <\/p>\n \n Eso fue dif\u00edcil para el concejal Albert Kerssies, del partido local PCW. Tambi\u00e9n les gustar\u00eda ver m\u00e1s renta social, pero el municipio simplemente est\u00e1 obligado por los acuerdos con el desarrollador del proyecto. Este acuerdo no solo determina los ingresos del barrio para el municipio de m\u00e1s de 10 millones de euros, sino que tambi\u00e9n decide qu\u00e9 viviendas se construir\u00e1n. Estos acuerdos se remontan a 2006, cuando la atenci\u00f3n se centr\u00f3 principalmente en las viviendas ocupadas por sus propietarios.\n <\/p>\n \n El distrito de Waddinxveen es uno de los muchos proyectos de construcci\u00f3n de BPD, que entrega alrededor de seis mil viviendas al a\u00f1o. El director Harm Janssen dice que no tiene miedo de alg\u00fan retraso en las ventas. Como subsidiaria de Rabobank, su empresa no tiene quejas sobre el financiamiento. Adem\u00e1s, la atenci\u00f3n se centra en el largo plazo. Por ejemplo, todav\u00eda se est\u00e1n comprando terrenos para viviendas considerables, como recientemente un gran sitio para una f\u00e1brica de puros cerca de Eindhoven.\n <\/p>\n \n Adem\u00e1s, la estrategia de ventas se puede ajustar. BPD quiere comenzar a construir en una serie de proyectos cuando se venda el 50 por ciento de las viviendas, en lugar del 70 por ciento habitual. Janssen: ‘A menudo ves que la demanda aumenta cuando las casas est\u00e1n casi listas’. Por ejemplo, tambi\u00e9n se podr\u00edan vender m\u00e1s viviendas a los inversores.\n <\/p>\n \n Ahora se est\u00e1 desplegando otra arma en Waddinxveen: el Fondo de Vivienda propio de BPD con casas con un alquiler de hasta 1.100 euros. Ahora se ha acordado con Waddinxveen que 24 viviendas ocupadas por sus propietarios ser\u00e1n reemplazadas por 36 viviendas de alquiler de mercado medio para este fondo. Tambi\u00e9n se sumar\u00e1n 75 viviendas de alquiler social. En lo que respecta al concejal Kraaijestein, ese n\u00famero puede aumentar a\u00fan m\u00e1s. ‘Todav\u00eda tenemos m\u00e1s de mil casas para construir en este distrito. Mantenemos la presi\u00f3n.\n <\/p>\n\n
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