\n Halil, est\u00e1s bien. Ese era el pensamiento del empresario de 35 a\u00f1os de La Haya cuando hab\u00eda construido una cartera de treinta propiedades de alquiler. Por supuesto que se trata de su retiro. Tambi\u00e9n quiere poder dejarle algo a su hijo, que ahora tiene 9 a\u00f1os. Pero disfruta especialmente trabajar con casas. Restaurar y hacer feliz a la gente, dice Halil Yilmaz, es lo que lo motiva.\n <\/p>\n \n Dirige una autoescuela y una consultor\u00eda inmobiliaria en el barrio de Moerwijk de La Haya, frente al local donde sus padres ten\u00edan una fruter\u00eda. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n tiene un restaurante italiano, en una de las intersecciones m\u00e1s concurridas de Schilderswijk. Y as\u00ed sus propias propiedades de alquiler.\n <\/p>\n \n Ahora todo est\u00e1 en juego. El gabinete est\u00e1 en una ofensiva contra los propietarios, ve Yilmaz. La regulaci\u00f3n de alquiler anunciada es el pin\u00e1culo. Es probable que gran parte de las viviendas del sector privado est\u00e9n sujetas a un sistema de puntos el pr\u00f3ximo a\u00f1o. Sin fuerzas de mercado y libre de precios. El alquiler de las viviendas que no reciben suficientes puntos est\u00e1 sujeto a un m\u00e1ximo que ronda los 1.100 euros.\n <\/p>\n \n De repente, el plan de negocios de Yilmaz ya no tiene sentido. En su oficina al lado de la autoescuela, saca un papel. En la parte superior anota una renta de 1.300 euros. Para empezar, se le descontar\u00e1n unos 1.000 euros de los intereses de su inversi\u00f3n hipotecaria y otros gastos. Luego 100 euros para la comunidad de propietarios (VVE) por mantenimiento en el exterior de la casa. Entonces 100 euros de reserva para el interior, como un nuevo sistema de calefacci\u00f3n central. Eso deja 100 euros de ‘ganancia’ y mucho riesgo empresarial, como el impago por parte de los inquilinos.\n <\/p>\n \n Si el alquiler baja a 750 euros por los planes del ministro de Vivienda Hugo de Jonge, Yilmaz lo ve. ‘Como emprendedor me gustan los desaf\u00edos’, dice Yilmaz. ‘Pero el ministro cambia las reglas durante el juego. As\u00ed no es como deber\u00eda ser. Esto no solo empuja a la baja mi retorno, sino tambi\u00e9n el valor de las casas. Eso hace que refinanciar mis hipotecas sea mucho m\u00e1s caro. Tambi\u00e9n est\u00e1 el nuevo impuesto sobre el patrimonio, basado en un rendimiento te\u00f3rico del 6,17 por ciento. Ahora ya no veo una ruta de escape.\n <\/p>\n Eficiencia \n Alquilar una propiedad ha sido un negocio lucrativo durante a\u00f1os. Baja oferta, alta demanda y precios libres. Los alquileres entre 1.200 y 2.000 euros ya no son una excepci\u00f3n, sobre todo en las grandes ciudades. Los inversores privados superaron cada vez m\u00e1s a los compradores de vivienda ordinarios. El peque\u00f1o sector privado de alquiler creci\u00f3 r\u00e1pidamente. Desde 2012, el n\u00famero de viviendas de alquiler liberalizadas se ha duplicado hasta situarse en torno a las 600 mil.\n <\/p>\n \n La marea est\u00e1 cambiando. Especialmente en las grandes ciudades, cada vez m\u00e1s de estos nuevos propietarios est\u00e1n renunciando a sus hogares. Una parte cada vez mayor de las viviendas vendidas all\u00ed proviene del mercado de alquiler privado, seg\u00fan cifras que solicit\u00f3 el Kadaster a petici\u00f3n de de Volkskrant <\/i>recogido. Las casas se sacan del mercado de alquiler y se venden a personas que vivir\u00e1n all\u00ed como propietarios.\n <\/p>\n<\/p>\n \n En las cuatro principales ciudades, el 7 por ciento de las viviendas vendidas (en el ‘mercado de funda’) se transferir\u00e1n de inversores privados a propietarios-ocupantes, seg\u00fan cifras del cuarto trimestre de 2022. \u00c1msterdam se lleva la palma con m\u00e1s del 9 por ciento, seguida por La Haya con un 7,3 por ciento. En todos los Pa\u00edses Bajos, esto afecta a casi el 3,5 por ciento de los hogares. Durante todo 2022, los inversores privados de las cuatro ciudades principales vendieron m\u00e1s de 1.700 casas a un comprador que se fue a vivir al edificio \u00e9l mismo.\n <\/p>\n<\/p>\n \n La venta masiva que parece estar tomando forma se suma a otro fen\u00f3meno. Los inversores desaparecieron del mercado inmobiliario el a\u00f1o pasado como compradores de viviendas. Los municipios comenzaron a prohibir a los aspirantes a propietarios protecci\u00f3n de compra para edificios existentes y una obligaci\u00f3n de autoocupaci\u00f3n para nuevas construcciones. En La Haya, dicha prohibici\u00f3n de compra se aplica a viviendas de hasta 355.000 euros, pr\u00e1cticamente todas las viviendas que han sido cazadas por inversores en los \u00faltimos a\u00f1os.\n <\/p>\n<\/p>\n \n El impuesto de transferencia tambi\u00e9n se increment\u00f3 considerablemente. Desde el 1 de enero, un inversor debe pagar a Hacienda una cantidad del 10,7 por ciento del valor de compra cuando adquiera una vivienda con fines de alquiler.\n <\/p>\n Contratos \n Yilmaz est\u00e1 ocupado revisando todos sus contratos de arrendamiento. La mayor\u00eda de los acuerdos tienen un plazo de dos a\u00f1os. Le gustar\u00eda ofrecer a buenos inquilinos un contrato por tiempo indefinido. Pero eso no suceder\u00e1 por ahora.\n <\/p>\n \n Por necesidad, dice, deja que la mayor\u00eda de sus inquilinos se vayan. Los \u00faltimos en irse: una pareja de b\u00falgaros que trabajaba duro en los invernaderos de hortalizas de Westland. Ya tiene tres viviendas libres. Uno de ellos est\u00e1 a la venta, de los otros a\u00fan est\u00e1 esperando los detalles de la regulaci\u00f3n de la renta.\n <\/p>\n \n Muchos inversores a su alrededor ya est\u00e1n eligiendo huevos por su dinero, ve Yilmaz. Conoce a un inversionista chino que compr\u00f3 tres inquilinos. Quer\u00eda colocar sus carteles de venta lo antes posible, por temor a que bajen los precios. Pero eso no suceder\u00e1, predice Yilmaz: ‘La demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios en este segmento tambi\u00e9n es enorme’.\n <\/p>\n entrantes \n La buena noticia: los titulares aprovechan su oportunidad. No s\u00f3lo ha desaparecido la competencia de los inversores como compradores, como pretend\u00eda el ministro de Vivienda Hugo de Jonge con una prohibici\u00f3n de compra. Sus nuevas medidas, como la restricci\u00f3n de alquileres, tambi\u00e9n conllevan, por tanto, una oferta extra de viviendas. Los investigadores del mercado de la vivienda ven una fuerte disminuci\u00f3n en la cantidad de propiedades de alquiler que los inversores incluyen en sus planes de nueva construcci\u00f3n. Esos constructores ya hab\u00edan advertido sobre el efecto de la regulaci\u00f3n de rentas en la producci\u00f3n de obra nueva.\n <\/p>\n \n Muchas de las casas de los inversionistas son atractivas para los compradores primerizos porque tienen un precio m\u00e1s bajo que el promedio de las casas ocupadas por sus propietarios. En \u00c1msterdam, La Haya, R\u00f3terdam y Utrecht en 2022, no menos del 61 por ciento de las antiguas propiedades alquiladas privadas fueron a un comprador que pudo comprar su propia casa por primera vez, esto represent\u00f3 el 54 por ciento de todas las viviendas compradas.\n <\/p>\n<\/p>\n \n Incluso cuando se mira a todos los Pa\u00edses Bajos, los titulares est\u00e1n haciendo su movimiento. Compran el 47 por ciento de las antiguas propiedades de alquiler y representan el 40 por ciento de las compras en todo el mercado inmobiliario. Los compradores de antiguas propiedades de alquiler son, en promedio, m\u00e1s j\u00f3venes que otros compradores de viviendas. La gran ventaja para los j\u00f3venes compradores: a diferencia de los inversores, no pagan impuesto de transmisiones patrimoniales.\n <\/p>\n<\/p>\n \n La investigadora de Kadaster, Lianne Hans, es cautelosa, pero ve pocas razones para suponer que la tendencia se revertir\u00e1 pronto. Un punto llamativo, seg\u00fan el experto en el mercado de la vivienda: ‘Uno pensar\u00eda que los propietarios vender\u00edan primero sus casas con las peores etiquetas energ\u00e9ticas. Pero parece que el vencimiento del contrato de arrendamiento es especialmente importante. Tambi\u00e9n se est\u00e1n poniendo a la venta casas con una mejor etiqueta.\n <\/p>\n Crisis \n El estado de \u00e1nimo entre los inversores es explosivo. Muchos de ellos solo quieren expresarse de forma an\u00f3nima, en t\u00e9rminos salpicados, sobre la nueva pol\u00edtica, diciendo que temen el estigma de los se\u00f1ores de los barrios marginales. No hay duda en su asociaci\u00f3n comercial Vastgoedbelang: el n\u00famero de ventas aumentar\u00e1 considerablemente este a\u00f1o.\n <\/p>\n \n Hasta ahora, los inversores vendedores suelen ser los ‘peque\u00f1os’. El inversionista vendedor ten\u00eda un promedio de nueve propiedades en su cartera en 2022, que es menos que el inversionista que a\u00fan conserva sus propiedades. Pero ahora los inversores como su colega de La Haya, con sus treinta edificios, tambi\u00e9n tienen una visi\u00f3n sombr\u00eda.\n <\/p>\n \n Yilmaz ahora tambi\u00e9n est\u00e1 preocupado por las innumerables personas que buscan una casa de alquiler. Estos pueden ser mejores tiempos para las personas que pueden permitirse comprar una casa, dice. ‘Pero el n\u00famero de propiedades de alquiler est\u00e1 disminuyendo. \u00bfA d\u00f3nde podr\u00e1n ir esos inquilinos en el futuro? Si no se derriban estos planes, dentro de diez a\u00f1os tendremos una nueva crisis en los Pa\u00edses Bajos\u201d.\n <\/p>\n TRES PROPIEDADES VACANTES DE LA CARTERA DE HALIL YILMAZ Casa de dos plantas en el Schilderswijk, 110 metros cuadrados. En venta. \n ‘Este edificio estaba muy descuidado y completamente repleto del residente fallecido, un hombre de 80 a\u00f1os. Renov\u00e9 completamente la casa en el primer y segundo piso, incluidas las vigas nuevas del piso, por unos 100.000 euros. La etiqueta energ\u00e9tica ha pasado de la G a la A. Mi intenci\u00f3n era alquilar la casa por 1.600 euros al mes. Pero lo acabo de poner a la venta.\n <\/p>\n \n \u201cM\u00e1s tarde convertir\u00eda el garaje subyacente en otra casa de alquiler, si volviera a tener dinero. Luego, La Haya tuvo otra casa de alquiler. Eso no va a suceder ahora.\n <\/p>\n Apartamento de esquina en Laakkwartier, 58 metros cuadrados. Vac\u00edo por ahora. \n ‘He alquilado este piso a una pareja b\u00falgara durante los \u00faltimos dos a\u00f1os. Tres habitaciones, con cocina y ba\u00f1o con etiqueta energ\u00e9tica A por 1.300 euros al mes. Trabajaron en los invernaderos de Westland, cultivando tomates y pimientos. Despu\u00e9s de esos dos a\u00f1os me hubiera gustado darles un contrato por tiempo indefinido. Pero ya no me atrev\u00eda a hacer eso. Ahora est\u00e1n de vuelta en Bulgaria.\n <\/p>\n \n La casa est\u00e1 ahora en modo de espera. No s\u00e9 si ser\u00e1 alquilado o vendido. Mientras todos buscan un hogar, ahora est\u00e1 vac\u00edo. Que desperdicio.’\n <\/p>\n Apartamento en el distrito de Vrederust, 60 metros cuadrados. Siendo reformado. \n Los \u00faltimos inquilinos acaban de marcharse de aqu\u00ed. As\u00ed que ahora es el momento de arreglar las cosas. Compr\u00e9 la casa en 2022, en condiciones de alquiler. Si las nuevas reglas de alquiler entran en vigor, tambi\u00e9n vender\u00e9 esta casa. Que se encuentra entonces en estado totalmente renovado, con etiqueta energ\u00e9tica A.\n <\/p>\n \n ‘Tengo tres casas en este camino. Los bloques de apartamentos datan de la d\u00e9cada de 1950. Es propiedad mixta, desde corporaciones hasta propietarios privados. El exterior a\u00fan est\u00e1 pendiente de renovaci\u00f3n por parte de la comunidad de propietarios. As\u00ed que pronto se ver\u00e1 muy bien de nuevo.’\n <\/p>\n\n
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