Linda McKissack de Texas se estaba ahogando en una deuda de $600,000 antes de invertir en 108 propiedades de alquiler y convertirse en una propietaria millonaria. Sterling White de Indiana estaba recaudando asistencia social y vendiendo tarjetas Pok\u00e9mon hasta que acumul\u00f3 una cartera de 400 propiedades de alquiler en menos de cuatro a\u00f1os. Stephanie Betters, enfermera practicante de Carolina del Norte, administra 1000 unidades entre turnos en el hospital. <\/p>\n
Todos son invitados en el podcast BiggerPockets, el programa de inversi\u00f3n inmobiliaria n\u00famero uno de Estados Unidos. Cada semana, el presentador David Greene, un ex oficial de polic\u00eda convertido en magnate de las propiedades de alquiler, alienta a millones de oyentes a invertir en propiedades de alquiler y dejar su trabajo de nueve a cinco. <\/p>\n
\u201cEsta es la inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces m\u00e1s popular que jam\u00e1s haya existido\u201d, dice Greene, y los \u00faltimos datos concuerdan. En el cuarto trimestre de 2021, los inversores compraron el 18,4 % de las viviendas estadounidenses adquiridas, un r\u00e9cord, seg\u00fan Redfin. Los inversores, grandes y peque\u00f1os, se est\u00e1n aprovechando de la demanda extrema de alquileres y de los precios por las nubes, con un aumento interanual del 16 % en diciembre, seg\u00fan el portal inmobiliario Zillow. Alentados por las tasas hipotecarias hist\u00f3ricamente bajas, los estadounidenses comunes y corrientes est\u00e1n compitiendo para diversificar sus carteras de inversi\u00f3n con propiedades de alquiler, comprando casas como jugadores en un juego de Monopoly.<\/p>\n
\u201cEl mercado de valores y los bienes ra\u00edces son las dos formas m\u00e1s f\u00e1ciles de tomar una gran cantidad de dinero y desplegarlo sin mucha supervisi\u00f3n. Eso es una mayor demanda de estos activos\u201d, dice Greene. Y no hay escasez de inquilinos bien pagados.<\/p>\n
\u201cEs el aumento m\u00e1s grande en los alquileres y la tasa de vacantes m\u00e1s baja en 50 a\u00f1os\u201d, dice Kenneth Rosen, presidente del Centro Fisher para Bienes Ra\u00edces en UC Berkeley, Haas School of Business. \u201cLo que est\u00e1 impulsando esto es la reapertura de la econom\u00eda, los mandatos se han ido y la gente [have to] vuelve al trabajo.” <\/p>\n
Al mismo tiempo, la gente se est\u00e1 mudando a los suburbios, dice, especialmente a las ubicaciones de Sunbelt y los estados monta\u00f1osos, como Florida y Arizona. \u201cHay mucha inmigraci\u00f3n a estas \u00e1reas\u201d, agrega. \u201cAcabamos de crear mucha demanda de vivienda\u201d.<\/p>\n
El mercado de alquileres en plena efervescencia ha transformado a BiggerPockets de un blog a un movimiento. Fundada en 2004 por Joshua Dorkin, un actor convertido en arrendador, la empresa con sede en Colorado publica una revista y m\u00e1s de 30 libros, mientras que sus foros albergan una comunidad en l\u00ednea de 2 millones de inversores que comparten consejos sobre remodelaci\u00f3n, alquiler y construcci\u00f3n de amplias carteras de viviendas. . <\/p>\n
Greene, que tiene la cabeza rapada al ras y una barba prolija salpicada de canas, ha sido un evangelista de bienes ra\u00edces para BiggerPockets desde 2018. El programa disfruta de seguidores de culto, y las personas que llaman de todo Estados Unidos acribillan a Greene y a sus invitados con preguntas sobre creatividad. financiaci\u00f3n, negociaci\u00f3n y renovaci\u00f3n. En el episodio 413, el actor Matthew McConaughey habl\u00f3 sobre \u201cequilibrar la ambici\u00f3n con la familia y la libertad\u201d. Casi todos los episodios mencionan la palabra “libertad” o “independencia”, las claves del sue\u00f1o americano, por supuesto.<\/p>\n
\u201cCreo que nuestro oyente promedio quiere libertad financiera, que describir\u00edamos como: hay suficiente dinero proveniente de sus inversiones para que el trabajo se convierta en una opci\u00f3n, no en un requisito\u201d, explica Greene. En el mundo de BiggerPockets, el sue\u00f1o americano no es tener una casa familiar, sino cien. <\/p>\n
El propio camino de Greene hacia la libertad financiera comenz\u00f3 justo despu\u00e9s de la crisis inmobiliaria en 2007. Compr\u00f3 su primera casa en 2009 con el dinero que ahorr\u00f3 trabajando en restaurantes. Se convirti\u00f3 en diputado en el Departamento del Sheriff del Condado de Contra en el norte de California y trabaj\u00f3 horas extras para comprar m\u00e1s propiedades de alquiler. Cuando le sacaron los precios de California, comenz\u00f3 a comprar ejecuciones hipotecarias en Florida.<\/p>\n
Para entonces, el trabajo policial se hab\u00eda vuelto \u201chorrible\u201d, dice Greene. \u201cTuvimos una noche en la que arrestamos a un proxeneta que conduc\u00eda con una adolescente y la vend\u00eda a diferentes hombres en Oakland. Y lo atrapamos y lo arrestamos. Estuvo burl\u00e1ndose de nosotros, y de m\u00ed, todo el camino de regreso a la estaci\u00f3n: ‘Me van a dejar salir, no puedes hacer nada para detenerme’. Y me di cuenta de que tiene raz\u00f3n\u201d, dice Greene. \u201cVolver\u00e1 a salir de prisi\u00f3n haciendo esto otra vez. Y mi coraz\u00f3n se rompi\u00f3 por la ni\u00f1a\u201d. <\/p>\n
Greene entreg\u00f3 su placa y su arma. \u201cLos bienes ra\u00edces fueron la \u00fanica otra cosa en mi vida en la que pens\u00e9 que pod\u00eda ayudar a las personas de una manera genuina, que no puedo hacer con la polic\u00eda\u201d, dice. <\/p>\n \t\t\t\t\u00a9 Kenneth Andersson Hoy, Greene posee 35 propiedades en el suroeste de Estados Unidos, incluido un edificio comercial en Minnesota, una cartera de viviendas de alquiler a corto plazo en Haw\u00e1i y otras 10 unidades en la costa occidental de Estados Unidos, Scottsdale y las Monta\u00f1as Humeantes. <\/p>\n El personaje de podcast de Greene es una mezcla embriagadora de charlas de autoayuda y met\u00e1foras deportivas. Para los extra\u00f1os, BiggerPockets puede parecer tener su propio lenguaje especial. La gente lanza t\u00e9rminos como flujo de efectivo y rendimiento; unidades inmobiliarias se denominan “puertas”. Greene alienta a sus disc\u00edpulos a “conducir por d\u00f3lares” o recorrer los vecindarios en busca de propiedades en dificultades. Recomienda “hackear la casa”, convirtiendo garajes, s\u00f3tanos y habitaciones libres en centros de ganancias. A muchas de las personas que llaman que piden el consejo de Greene se les recomienda que simplemente compren m\u00e1s puertas o que pasen de ser due\u00f1os de casas unifamiliares a bloques completos de apartamentos. <\/p>\n Greene es conocido por presentar a los inversores la metodolog\u00eda “BRRRR”, que significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir. (La parte de “rehabilitaci\u00f3n” puede implicar una mano de pintura o una cocina nueva). Es una estrategia de bienes ra\u00edces de cinco partes en la que los inversionistas compran una propiedad a valor de mercado, agregan valor con renovaciones, la alquilan a los inquilinos, vuelven a hipotecar la propiedad , luego use ese dinero para hacerlo todo de nuevo. <\/p>\n Greene alienta a los disc\u00edpulos a ‘conducir por d\u00f3lares’ o navegar en busca de propiedades en peligro<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n En su libro sobre el tema, Greene revela c\u00f3mo utiliz\u00f3 la t\u00e9cnica para adquirir propiedades a raz\u00f3n de dos viviendas al mes, logrando su independencia financiera. \u201cLos bienes ra\u00edces son algo que te devolver\u00e1 el dinero\u201d, dice. \u201cSiempre le digo a la gente: ‘Te va a dar m\u00e1s de lo que pones’\u201d.<\/p>\n La revoluci\u00f3n digital ha facilitado que la gente com\u00fan compre y administre m\u00faltiples alquileres, dice Greene. \u201cAhora tenemos podcasts, canales de YouTube y software para ayudarlo a realizar un seguimiento de todo lo que est\u00e1 sucediendo. Tienes herramientas anal\u00edticas, por lo que ni siquiera tienes que ser bueno en matem\u00e1ticas. Puede dejar que la computadora haga todo el trabajo y le diga [the] regreso.” <\/p>\n El sitio web BiggerPockets ofrece calculadoras en l\u00ednea que ayudan a los inversionistas a determinar la rentabilidad de una propiedad potencial (por $390 al a\u00f1o, despu\u00e9s de cinco visitas gratuitas). En sus foros, los inversores comparan el software de gesti\u00f3n de relaciones con los clientes, o CRM, que utilizan para realizar un seguimiento de los “clientes potenciales”, o personas que est\u00e1n considerando vender su casa. <\/p>\n En el sitio web Roofstock.com, puede comprar una casa familiar de $ 56,000 en St Louis, Missouri, tan f\u00e1cilmente como ordenar el \u00faltimo thriller de John Grisham en Amazon. Muchas de las propiedades que figuran en su mercado en l\u00ednea ya tienen inquilinos, y Roofstock conecta a los compradores con administradores de propiedades profesionales, ofreciendo una experiencia de inversi\u00f3n “sin complicaciones”. \u00bfDemasiado asustado para comprar una casa a la vista? Algunas propiedades de Roofstock vienen con una garant\u00eda de devoluci\u00f3n de dinero de 30 d\u00edas, como comprar una camiseta de Zara. <\/p>\n Sin embargo, las casas rara vez est\u00e1n libres de problemas. Los calentadores de agua fallan. Los techos colapsan. En Estados Unidos, los tornados a\u00fallan y los terremotos traquetean. \u201cO tienes un inquilino que b\u00e1sicamente est\u00e1 drogado y causa molestias y no puedes desalojarlo\u201d, agrega Rosen, el economista.<\/p>\n Una enfermera que posee 1,000 propiedades de alquiler puede recordarle una escena en The Big Short donde una stripper admite haber obtenido m\u00faltiples hipotecas de tasa ajustable en sus cinco casas y un condominio, y uno se pregunta si este auge de comprar para alquilar podr\u00eda indicar el pr\u00f3ximo accidente catastr\u00f3fico. <\/p>\n Algunos de los consejos repartidos por BiggerPockets no son para los d\u00e9biles de coraz\u00f3n. La venta al por mayor, o actuar como intermediario entre un vendedor y un comprador en efectivo, es un tema popular en el podcast y el foro, pero en muchos estados est\u00e1 plagado de problemas legales, aunque el podcast no recomienda hacer nada en contra de la ley. Obtener una HELOC (L\u00ednea de cr\u00e9dito sobre el valor acumulado de la vivienda), refinanciar su casa para pedir prestado efectivo para comprar m\u00e1s casas y tomar pr\u00e9stamos de dinero duro, que est\u00e1n garantizados por una propiedad, a altas tasas de inter\u00e9s para cambiar de casa es riesgoso incluso cuando el mercado est\u00e1 en auge. .<\/p>\n \u201cCreo que comprar cientos de propiedades como individuo, a menos que tenga mucha experiencia en administrarlas, es solo una receta para un desastre cuando ocurre la recesi\u00f3n, y las recesiones suceden\u201d, dice Rosen. \u201cSi usa dinero duro u otros tipos de apalancamiento riesgoso, esa es la forma incorrecta de comprar cosas. Funciona bien en el lado positivo, pero funciona terrible en el lado negativo\u201d.<\/p>\n Una cita que se escucha a menudo en el podcast BiggerPockets se atribuye a Warren Buffett: “Solo cuando baja la marea, descubres qui\u00e9n ha estado nadando desnudo”. Pero las propiedades de alquiler siguen siendo una inversi\u00f3n segura, insiste Greene, porque los alquileres pueden aumentar con la inflaci\u00f3n. <\/p>\n La inflaci\u00f3n es un peligro mayor que la ca\u00edda del precio de la vivienda, dice. \u201cNo sabr\u00e1s lo que realmente valen los bienes ra\u00edces porque no sabes lo que vale un mill\u00f3n de d\u00f3lares. Ya hay gente que le tiene miedo, y esa es una de las razones por las que las criptomonedas se han vuelto tan populares \u00faltimamente. La gente teme lo que le estamos haciendo al d\u00f3lar\u201d. <\/p>\n Si usa dinero duro u otros tipos de apalancamiento arriesgado, funciona bien al alza, pero funciona terriblemente a la baja. <\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n Greene cree que la propiedad en realidad podr\u00eda ayudar a los inversores a sobrevivir a un posible colapso de la moneda estadounidense. \u201cPuedo pedirte que me pagues el alquiler en lo que yo quiera. Puedes pagarme en bitcoin y litecoin y d\u00f3lares y huevos de gallina\u201d. <\/p>\n Pero en una recesi\u00f3n, muchas personas no pueden pagar el alquiler, dice Rosen. \u201cCreo que un inversionista aficionado que posee 100 propiedades no podr\u00eda administrar la vacante durante una recesi\u00f3n. Las personas no pueden pagar los alquileres, por lo que regresan con sus padres, o se van y se convierten en compa\u00f1eros de cuarto. As\u00ed que vas a tener espacio vac\u00edo, sin ingresos, y tienes que pagar la hipoteca. Y si tiene una hipoteca agresiva, tendr\u00e1 problemas\u201d.<\/p>\n A pesar de todo lo que se habla sobre el flujo de efectivo y los rendimientos, un tema que rara vez se menciona en BiggerPockets son las familias reales que viven en estos activos que producen flujo de efectivo. \u201cNo es como tener una acci\u00f3n\u201d, dice Rosen. \u201cEs muy importante decir que usted est\u00e1 brindando servicios de vivienda al arrendatario. Los bienes ra\u00edces son los activos m\u00e1s intensivos en administraci\u00f3n\u201d. <\/p>\n Los inquilinos son personas reales que no tienen otra opci\u00f3n que alquilar y no tienen camino hacia la libertad financiera prometida por BiggerPockets. Muchos se sienten explotados por sus caseros. En 2019, BiggerPockets se volvi\u00f3 viral cuando un podcaster llamado Tony Wagner tuite\u00f3 capturas de pantalla de cuatro publicaciones de sus foros, incluida una de un propietario que preguntaba: \u201cAdem\u00e1s. . . recargos por pagos atrasados, \u00bfqu\u00e9 tipo de cargos puedo cobrar legalmente a un inquilino en NY (Buffalo)?\u201d Uno se pregunta a qui\u00e9n beneficiar\u00e1 m\u00e1s el asesoramiento inmobiliario de Greene, si a la v\u00edctima adolescente de sus d\u00edas como polic\u00eda oa su proxeneta.<\/p>\n Hasta principios de 2022, Greene fue coanfitri\u00f3n del podcast BiggerPockets con su amigo Brandon Turner, que tiene una barba m\u00e1s impresionante y se fue para concentrarse en su negocio invirtiendo en parques de casas m\u00f3viles. Le pregunt\u00e9 a Greene si los inversionistas deber\u00edan preocuparse, ya que Turner es conocido como un referente en el mercado inmobiliario de EE. UU. <\/p>\n \u201cCuando hay una recesi\u00f3n, todo el mundo se mueve a la baja\u201d, dice Greene. \u201cLos parques de casas m\u00f3viles se encuentran en la parte inferior de la forma de vivienda m\u00e1s asequible […]. Pero no creo que eso signifique que todos van a terminar all\u00ed\u201d.<\/p>\n Sin embargo, en febrero hubo un cambio radical definitivo en el serm\u00f3n de Greene. En el episodio 568 de BiggerPockets, la invitada Ivy Zelman, una analista que afirma haber predicho el colapso de 2007, dijo a los oyentes que est\u00e1 viendo “banderas amarillas” en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Al final del programa, Greene dijo: \u201cMe dejar\u00e9 constancia y dir\u00e9 algo que ser\u00e1 muy impopular para mucha gente, especialmente para los oyentes de nuestro podcast. No renuncies a tu trabajo\u201d.<\/p>\n<\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/El-evangelista-inmobiliario-\u00bfpor-que-comprar-una-casa-cuando-puede.jpg\")
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