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FRANKFURT (dpa-AFX) – Despu\u00e9s de m\u00e1s de doce a\u00f1os de auge inmobiliario en Alemania, los expertos esperan una ca\u00edda de los precios, pero un aumento creciente de los alquileres. Porque con el aumento de las tasas de inter\u00e9s de los pr\u00e9stamos y los altos costos de construcci\u00f3n, muchas personas ya no pueden permitirse el lujo de poseer una propiedad o se est\u00e1n retirando de los proyectos de construcci\u00f3n. Muchos se est\u00e1n cambiando a apartamentos alquilados, por lo que los alquileres vuelven a subir con m\u00e1s fuerza. Esto afecta a muchas personas en Alemania, ya que solo alrededor de la mitad de la poblaci\u00f3n posee una propiedad, menos que en casi cualquier otro pa\u00eds de Europa.<\/p>\n
Es una imagen inusual: despu\u00e9s de m\u00e1s de una d\u00e9cada de aumento de los precios, las casas y los apartamentos vuelven a ser un poco m\u00e1s baratos, incluso en las ciudades m\u00e1s buscadas. La posici\u00f3n de los posibles compradores ha mejorado algo. “Actualmente estamos viendo m\u00e1s ofertas y un mayor alcance para las negociaciones de precios en el mercado inmobiliario”, dice Mirjam Mohr, directora de clientes privados del corredor de cr\u00e9dito Interhyp.<\/p>\n
Seg\u00fan la Oficina Federal de Estad\u00edstica, los precios de los bienes ra\u00edces residenciales cayeron un promedio de 0,4 por ciento en el tercer trimestre en comparaci\u00f3n con el trimestre anterior. La Asociaci\u00f3n de Bancos Pfandbrief de Alemania (VDP) observ\u00f3 una ca\u00edda del 0,7 por ciento, la primera negativa desde 2010. En comparaci\u00f3n con el mismo trimestre del a\u00f1o pasado, los precios subieron, aunque de forma moderada.<\/p>\n
Seg\u00fan los expertos, es probable que la tendencia se acelere. El Instituto Alem\u00e1n de Investigaci\u00f3n Econ\u00f3mica (DIW) considera posible una ca\u00edda de los precios inmobiliarios de hasta un diez por ciento en 2023. En un estudio en 97 ciudades, los investigadores observan que los precios contin\u00faan desvincul\u00e1ndose de los alquileres, una se\u00f1al de “exageraciones especulativas”. Recientemente, una propiedad en las grandes ciudades costaba hasta 28 alquileres anuales, un r\u00e9cord desde mediados de la d\u00e9cada de 1990. El DIW ve un mayor riesgo de correcciones de precios.<\/p>\n
DZ Bank, que espera una ca\u00edda m\u00e1xima de precios del cuatro al seis por ciento en 2023, no llega tan lejos. “En el caso de la propiedad residencial, es probable que la ca\u00edda sea un poco m\u00e1s d\u00e9bil, en el caso de los edificios de apartamentos, un poco m\u00e1s pronunciada”, escribe el analista Thorsten Lange. Los precios inmobiliarios se han duplicado aproximadamente en los \u00faltimos diez a\u00f1os. Incluso una fuerte ca\u00edda de alrededor del 20 por ciento, que algunos en la industria pensaron que era posible, solo significar\u00eda niveles de 2020, dijo el director ejecutivo de VDP, Jens Tolckmitt.<\/p>\n
Los expertos tambi\u00e9n dudan de que Alemania est\u00e9 a punto de estallar una burbuja inmobiliaria. Se considera que el mercado de la vivienda es s\u00f3lido incluso en las crisis econ\u00f3micas, porque los bienes ra\u00edces a menudo se financian de manera conservadora y a largo plazo, una ventaja cuando aumentan las tasas de inter\u00e9s. Muchos compradores se hab\u00edan asegurado las bajas tasas de inter\u00e9s durante 10 o 15 a\u00f1os.<\/p>\n
\u201cEsto es diferente en pa\u00edses con pr\u00e9stamos variables como Reino Unido o Espa\u00f1a, donde las subidas de tipos de inter\u00e9s tienen un impacto directo en la carga crediticia\u201d, se\u00f1ala un estudio del Instituto Econ\u00f3mico Alem\u00e1n (IW). Cuando las tasas de inter\u00e9s aumentaron a mediados de la d\u00e9cada de 2000, muchos estadounidenses se sintieron abrumados: la burbuja inmobiliaria estall\u00f3 y desencaden\u00f3 la crisis financiera mundial.<\/p>\n
Otro argumento contra el colapso de los precios en Alemania es que los costos de transacci\u00f3n, por ejemplo para los intermediarios, son altos y desalientan las ventas a corto plazo. Seg\u00fan el experto en bienes ra\u00edces de IW, Michael Voigtl\u00e4nder, las ca\u00eddas de precios se pueden ver principalmente en propiedades en ubicaciones pobres o con un alto consumo de energ\u00eda. “Si el balance de energ\u00eda es alto o decente, no veo mucho potencial para la correcci\u00f3n”.<\/p>\n
Adem\u00e1s, los pisos siguen escaseando: el Instituto Ifo observa desde hace meses una ola de cancelaciones en la construcci\u00f3n residencial. La demanda de pr\u00e9stamos hipotecarios y permisos de construcci\u00f3n tambi\u00e9n se ha derrumbado. Desde principios de a\u00f1o, las tasas de inter\u00e9s de los pr\u00e9stamos a diez a\u00f1os se han m\u00e1s que triplicado. Junto con los altos costos de construcci\u00f3n, la carga es demasiado grande para muchas personas. El objetivo del gobierno federal de 400.000 nuevos apartamentos al a\u00f1o, que ahora se ha abandonado, se consider\u00f3 una utop\u00eda: la asociaci\u00f3n de construcci\u00f3n ZDB espera 245.000 el pr\u00f3ximo a\u00f1o.<\/p>\n
“Pero si una gran demanda de vivienda se encuentra con una escasez de oferta, eso respalda los precios”, explica Voigtl\u00e4nder, experto de IW. Adem\u00e1s, es probable que aumente la inmigraci\u00f3n del exterior, que se derrumb\u00f3 durante la pandemia, y aumente la demanda de vivienda, especialmente en las ciudades.<\/p>\n
Pero, \u00bfqu\u00e9 pasa si los precios de los bienes ra\u00edces no caen bruscamente y los pr\u00e9stamos se vuelven m\u00e1s caros? “El entorno del mercado ofrece oportunidades para los compradores con un capital s\u00f3lido”, dice Lange de DZ Bank. Los posibles compradores con pocos ahorros, por otro lado, tendr\u00edan que tener un ingreso alto para no fracasar debido a las tasas de pr\u00e9stamo mucho m\u00e1s altas.<\/p>\n
A menudo, solo hay esquivas: seg\u00fan un estudio del Landesbank Helaba, la demanda se trasladar\u00e1 en parte al mercado de viviendas de alquiler y aumentar\u00e1 la presi\u00f3n all\u00ed. Despu\u00e9s de una fase con recargos relativamente bajos, los alquileres de nuevos contratos han vuelto a aumentar recientemente con m\u00e1s fuerza con un aumento del cinco por ciento, observa DZ Bank.<\/p>\n
“Hay mucha presi\u00f3n en el mercado de alquiler”, dice el analista Lange. All\u00ed, la fuerte demanda de viviendas asequibles est\u00e1 satisfaciendo la ca\u00edda de las tasas de vacantes en las ciudades. Nada cambiar\u00e1 en el cuello de botella en el nuevo a\u00f1o, dice Lange, tambi\u00e9n con vistas a la inmigraci\u00f3n de refugiados de guerra de Ucrania. Con los altos precios de los materiales y el aumento significativo de los costes de financiaci\u00f3n, las empresas inmobiliarias se ven presionadas a trasladar los costes al alquiler.<\/p>\n
El experto en IW, Voigtl\u00e4nder, cree que es concebible que la tendencia a largo plazo cambie y los precios inmobiliarios ya no superen los alquileres. Seg\u00fan datos de IW, las rentas solicitadas aumentaron un 5,8 por ciento en el tercer trimestre en comparaci\u00f3n con el mismo trimestre del a\u00f1o anterior. En todos los estados federales, el crecimiento estuvo por encima del promedio del tercer trimestre de los \u00faltimos tres a\u00f1os, como observa Voigtl\u00e4nder. “Quiz\u00e1s ahora estamos entrando en una fase en la que las rentas crecen m\u00e1s r\u00e1pido que los precios”.\/als\/DP\/zb<\/p>\n