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En julio, el presidente ejecutivo de Blackstone, Stephen Schwarzman, relat\u00f3 una reuni\u00f3n sorpresa con un inversionista en el veh\u00edculo inmobiliario privado de $ 69 mil millones en activos de la empresa dise\u00f1ado para inversionistas individuales adinerados. <\/p>\n
La persona se hab\u00eda acercado a Schwarzman para decirle que el fondo, llamado Blackstone Real Estate Income Trust, o BREIT, era su posici\u00f3n m\u00e1s importante. “Los amo a ustedes. Esto es increible. Todos mis amigos est\u00e1n perdiendo una fortuna en el mercado y yo sigo ganando dinero\u201d, relat\u00f3 Schwarzman sobre la reuni\u00f3n en una llamada de ganancias trimestrales.<\/p>\n
De hecho, los inversores estaban sacando dinero de BREIT en ese momento, lo que alarm\u00f3 a los observadores cercanos de Blackstone. Los inversores retiraron m\u00e1s del 2 por ciento de sus activos netos ese mes, seg\u00fan fuentes familiarizadas con el asunto y documentos de valores, superando el umbral en el que Blackstone puede limitar los retiros de los inversores. <\/p>\n
Los inversores asi\u00e1ticos hab\u00edan estado sacando efectivo del fondo durante la primavera y el verano a medida que los mercados inmobiliarios de la regi\u00f3n se desplomaban. Algunos ten\u00edan un alto apalancamiento personal y se vieron afectados por llamadas de margen, dijeron dos personas familiarizadas con el asunto. BREIT, cuyo valor ha subido este a\u00f1o, podr\u00eda venderse a precios elevados para hacer frente a las llamadas de efectivo.<\/p>\n
A medida que las ventas se intensificaron y se trasladaron m\u00e1s all\u00e1 de Asia, Schwarzman y el presidente de Blackstone, Jonathan Gray, sumaron cada uno m\u00e1s de 100 millones de d\u00f3lares a sus inversiones en BREIT este verano, dijo una fuente con conocimiento del tema. Blackstone se neg\u00f3 a comentar sobre las compras.<\/p>\n
Blackstone decidi\u00f3 no poner l\u00edmites a los inversores que esperaban retirar dinero de BREIT en julio. Aunque siempre les ha dicho a sus inversionistas que el producto es solo semil\u00edquido, tal movimiento podr\u00eda haber despertado temores entre los inversionistas de que no podr\u00edan sacar su dinero f\u00e1cilmente. Pero una creciente oleada de solicitudes de rescate oblig\u00f3 a BREIT a anunciar el jueves que finalmente elevar\u00eda las “puertas”, lo que permitir\u00eda al administrador del fondo limitar el volumen de activos rescatados, hasta fin de a\u00f1o.<\/p>\n
La medida ha causado conmoci\u00f3n dentro de Blackstone, empa\u00f1ando lo que se ha convertido en el mayor motor de crecimiento de activos y tarifas dentro del administrador de activos alternativos m\u00e1s grande del mundo. El jueves, las acciones de Blackstone cayeron m\u00e1s del 7 por ciento y una gran cantidad de analistas rebaj\u00f3 su perspectiva sobre la compa\u00f1\u00eda por temor a que la decisi\u00f3n pudiera detener su crecimiento.<\/p>\n
\u201cEl caso bajista de salida de BREIT se est\u00e1 desarrollando\u201d, dijo Michael Brown, analista de Keefe, Bruyette & Woods. \u201c[We] espere que siga siendo un exceso en las acciones en los pr\u00f3ximos trimestres\u201d.<\/p>\n
Blackstone cre\u00f3 BREIT en 2017 como una forma para que los inversores adinerados accedieran a su aclamada plataforma de inversi\u00f3n inmobiliaria. A diferencia de sus fondos tradicionales dise\u00f1ados para inversores institucionales como las pensiones, que ven\u00edan con vidas de 10 a\u00f1os, BREIT fue dise\u00f1ado como un fondo \u201cperpetuo\u201d sin vencimiento. Los inversores interesados \u200b\u200bpodr\u00edan comprar al valor liquidativo del fondo y Blackstone cobrar\u00eda una comisi\u00f3n de gesti\u00f3n anual del 1,25 por ciento y una comisi\u00f3n de rendimiento del 12,5 por ciento sobre sus beneficios anuales por encima del umbral del 5 por ciento.<\/p>\n
Blackstone contrat\u00f3 a cientos de empleados de ventas y marketing para vender BREIT y puso el fondo a disposici\u00f3n de los asesores patrimoniales. Incluso cre\u00f3 la \u201cUniversidad Blackstone\u201d, un portal en l\u00ednea donde los asesores pod\u00edan ser adoctrinados sobre los m\u00e9ritos del fondo.<\/p>\n
Present\u00f3 a BREIT ofreciendo a las personas ricas la misma capacidad que las grandes instituciones para diversificarse fuera de los mercados p\u00fablicos y recibir dividendos saludables. Sin embargo, para hacerlo, tendr\u00edan que aceptar ceder algunos derechos de liquidez. El fondo permite que los clientes canjeen el 2 por ciento de los activos totales cada mes, con un m\u00e1ximo del 5 por ciento permitido en un trimestre calendario.<\/p>\n
BREIT se convirti\u00f3 en un gran \u00e9xito, atrayendo decenas de miles de millones de d\u00f3lares en activos. Blackstone invirti\u00f3 el dinero principalmente en log\u00edstica y bienes ra\u00edces residenciales multifamiliares en EE. UU., donde predijo correctamente que la escasez de suministro impulsar\u00eda el aumento de los ingresos por alquiler. La cartera ahora asciende a $ 125 mil millones en activos brutos, que incluyen el apalancamiento que Blackstone ha utilizado para comprar propiedades.<\/p>\n
En 2021, Blackstone lanz\u00f3 un producto similar dise\u00f1ado para inversiones basadas en deuda llamado BCRED. Los pares de la industria como KKR, Starwood y Brookfield han lanzado fondos para replicar el \u00e9xito de Blackstone, ya que tambi\u00e9n priorizan ganar inversionistas individuales adinerados como clientes.<\/p>\n
\u201cTengo un poco de no negociable. . . Reit envidia\u201d, dijo Marc Rowan, director ejecutivo de Apollo, el a\u00f1o pasado, refiri\u00e9ndose a Blackstone. \u201cEsto ha sido incre\u00edble. Felicitaciones a las empresas que realmente se han puesto al frente de este mercado y realmente nos han mostrado cu\u00e1nto dinero hay por ah\u00ed\u201d.<\/p>\n
BREIT ha crecido hasta convertirse en una parte importante de las finanzas generales de Blackstone, representando alrededor del 10 por ciento de sus activos de pago bajo administraci\u00f3n y alrededor de una quinta parte de las ganancias generales relacionadas con las tarifas, seg\u00fan analistas de Barclays. Dado que el fondo es ostensiblemente de naturaleza perpetua, los analistas han atribuido m\u00faltiplos de hasta 30 veces los ingresos por comisiones a los activos del fondo.<\/p>\n
A medida que se invirtieron alrededor de $ 100 mil millones en BREIT y BCRED en los \u00faltimos a\u00f1os, el valor de mercado de Blackstone en ocasiones eclips\u00f3 al de Goldman Sachs.<\/p>\n
Este a\u00f1o ha resultado ser m\u00e1s desafiante, ya que el aumento de las tasas de inter\u00e9s y la ca\u00edda de las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa asustan a algunos inversores inmobiliarios. M\u00e1s del 70 por ciento de los reembolsos de BREIT provienen de Asia, inform\u00f3 anteriormente el FT, donde los mercados inmobiliarios regionales se han desplomado. <\/p>\n
El \u00e9xito de BREIT tambi\u00e9n lo hizo vulnerable a los reembolsos de los inversores. El fondo ha generado un rendimiento total del 9,3 por ciento este a\u00f1o, mientras que los fideicomisos inmobiliarios cotizados en EE. UU. han disminuido alrededor del 20 por ciento. Dado que el fondo recompra las solicitudes de reembolso al valor liquidativo de su trimestre m\u00e1s reciente, se convirti\u00f3 en un activo poco frecuente que los inversores que buscaban recaudar efectivo pudieran vender a m\u00e1ximos anuales. <\/p>\n
Los inversionistas estadounidenses adinerados comenzaron a presentar solicitudes para recortar partes de sus participaciones este oto\u00f1o. Algunos obtuvieron ganancias en BREIT y compensaron los impuestos con p\u00e9rdidas en otros activos, dijeron fuentes familiarizadas con el asunto. Ahora que Blackstone tiene retiros limitados, la demanda de los inversores de retirar su dinero del fondo puede intensificarse.<\/p>\n
\u201cNuestra opini\u00f3n es que la mayor tasa de crecimiento est\u00e1 detr\u00e1s de BREIT\u201d, dijo William Katz, analista de Credit Suisse. Katz dijo que los rescates ponen en duda el verdadero valor de BREIT para Blackstone y disminuir\u00e1n la capacidad de la firma y sus pares para recaudar dinero de inversionistas adinerados en el futuro.<\/p>\n
\u201cLa pregunta final debe hacerse sobre la eficacia de estos productos si los clientes solo quieren retirar su efectivo\u201d, dijo, cuestionando cu\u00e1n perpetuo es ese capital. <\/p>\n