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Durante un mercado alcista prolongado alimentado por tasas de inter\u00e9s hist\u00f3ricamente bajas y dinero casi gratis, Doug Harmon y su equipo presidieron ventas r\u00e9cord para muchos de los edificios de oficinas de trofeos de Manhattan. <\/p>\n
No m\u00e1s. En estos d\u00edas, Harmon, el presidente de mercados de capital de Cushman & Wakefield, la firma de servicios inmobiliarios, pasa gran parte de su tiempo realizando \u201ctriage\u201d, como \u00e9l lo expresa. <\/p>\n
El mercado de oficinas m\u00e1s grande del mundo ha soportado \u00faltimamente la salida de inversionistas chinos que gastan mucho, el aumento del trabajo remoto de la era Covid y las consecuencias econ\u00f3micas de la guerra de Ucrania. Ahora existe una creciente preocupaci\u00f3n de que el dram\u00e1tico aumento en las tasas de inter\u00e9s sea demasiado para muchos propietarios y que se acerque un ajuste de cuentas largamente esperado.<\/p>\n
\u201cHay una sensaci\u00f3n de consenso de que se avecina una capitulaci\u00f3n\u201d, dijo Harmon, quien compar\u00f3 el aumento de las tasas con la gasolina que enciende una tormenta de fuego en la oficina. \u201cDonde quiera que vaya, en cualquier parte del mundo ahora, cualquiera que tenga una oficina dice: ‘Me gustar\u00eda aligerar mi carga’\u201d. <\/p>\n
La industria est\u00e1 plagada de conversaciones sobre sociedades que se rompen bajo coacci\u00f3n, edificios de oficinas que se convierten para otros usos y especulaciones sobre qu\u00e9 desarrolladores pueden no llegar al otro lado. Mientras tanto, los oportunistas se est\u00e1n preparando para lo que creen que ser\u00e1 un grupo de ventas en dificultades a precios de derribo, quiz\u00e1s en el primer trimestre del pr\u00f3ximo a\u00f1o.<\/p>\n
\u201cVamos a ver problemas\u201d, dijo Adelaide Polsinelli, corredora veterana de Compass. \u201cYa lo estamos viendo\u201d.<\/p>\n
Desde enero, las acciones de SL Green y Vornado, dos REIT que cotizan en bolsa y que se encuentran entre los mayores propietarios de oficinas de Nueva York, se han reducido a la mitad. <\/p>\n
Esta semana aparecieron nuevos signos de tensi\u00f3n. Blackstone, la firma de capital privado, dijo a los inversionistas que restringir\u00eda los rescates en un fondo de bienes ra\u00edces comerciales de $125 mil millones.<\/p>\n
Tambi\u00e9n se supo que Meta, la empresa matriz de Facebook, desocupar\u00eda alrededor de 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards para reducir costos. Ella y otras compa\u00f1\u00edas tecnol\u00f3gicas hab\u00edan estado entre las \u00faltimas fuentes de expansi\u00f3n en el mercado de oficinas de la era de la pandemia de Manhattan.<\/p>\n
La peque\u00f1a colecci\u00f3n de oficinas como Hudson Yards, con nueva construcci\u00f3n y las mejores comodidades y ubicaciones, todav\u00eda tiene una gran demanda, seg\u00fan Ruth Colp-Haber, quien, como directora de Wharton Properties, asesora a empresas sobre arrendamiento. <\/p>\n \t\t\t\tMeta ha anunciado que desocupar\u00e1 alrededor de 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards a medida que recorta costos. \u00a9 AFP v\u00eda Getty Images Pero, advirti\u00f3, el verdadero \u201cpeligro acecha abajo en los edificios de clase B y C que est\u00e1n perdiendo inquilinos a un ritmo alarmante sin reemplazos\u201d. En total, Colp-Haber estim\u00f3 que aproximadamente el 40 por ciento de los edificios de oficinas de la ciudad \u201cahora enfrentan una gran decisi\u00f3n\u201d sobre su futuro. <\/p>\n Los pronosticadores han estado pronosticando el fin del sector de oficinas desde el inicio de la pandemia de Covid, que ha acelerado una tendencia hacia el trabajo remoto y, por lo tanto, ha disminuido la demanda de espacio. Seg\u00fan Kastle Systems, la empresa de seguridad de oficinas, la ocupaci\u00f3n promedio entre semana en las oficinas de la ciudad de Nueva York se mantiene por debajo del 50 por ciento. Un an\u00e1lisis particularmente nefasto y citado con frecuencia realizado por profesores de la Universidad de Columbia y Nueva York estim\u00f3 que el valor colectivo de los edificios de oficinas de EE. UU. podr\u00eda reducirse en unos $ 500 mil millones, m\u00e1s de una cuarta parte, para 2029.<\/p>\n El sector ha desafiado hasta ahora tales predicciones. Los arrendamientos generalmente tienen una duraci\u00f3n de siete a 10 a\u00f1os, por lo que los inquilinos siguen pagando el alquiler, incluso si pocos de sus trabajadores asist\u00edan a la oficina. En lo m\u00e1s profundo de la pandemia, los prestamistas tambi\u00e9n estaban dispuestos a mostrar indulgencia o, como dicen algunos, a \u201cextenderse y fingir\u201d.<\/p>\n Pero el fuerte aumento de las tasas de inter\u00e9s puede, por fin, forzar la situaci\u00f3n. El financiamiento se ha vuelto repentinamente m\u00e1s costoso para los propietarios y desarrolladores, si es que est\u00e1 disponible. \u201cSi tienes una deuda a punto de vencer, de repente tus tasas se duplican y el banco te har\u00e1 poner dinero en el activo\u201d, dijo un desarrollador.<\/p>\n Los edificios de menor calidad pueden ser los m\u00e1s vulnerables. A medida que vencen los contratos de arrendamiento, muchos inquilinos se marchan o exigen reducciones de renta. A pesar de que sus ingresos disminuyen, los propietarios a\u00fan deben pagar impuestos y gastos operativos. <\/p>\n Bob Knakal, presidente de ventas de inversi\u00f3n de JLL, ve una horda creciente de edificios de oficinas “zombies” en Manhattan que todav\u00eda est\u00e1n vivos pero que no tienen un futuro claro. El zombi t\u00edpico puede haber sido comprado hace generaciones y suministrado cheques mensuales a una lista de beneficiarios en constante expansi\u00f3n. <\/p>\n \u201cAhora el edificio no es competitivo desde el punto de vista del alquiler porque necesita un vest\u00edbulo nuevo, ascensores, ventanas y ba\u00f1os nuevos. Y si fueras a esas 37 personas y les dijeras: ‘\u00bfSaben qu\u00e9? Tienes que escribir un cheque por $750,000 para que podamos arreglar el edificio.’ Estas personas tendr\u00edan un ataque al coraz\u00f3n’\u201d, dijo Knakal. <\/p>\n Si hay deuda que refinanciar, los prestamistas requerir\u00e1n que los propietarios contribuyan con m\u00e1s capital para compensar la disminuci\u00f3n del valor del edificio. \u201cHabr\u00e1 un ajuste de cuentas\u201d, dijo Knakal, \u201cy creo que ser\u00e1 un desaf\u00edo para muchas de estas personas refinanciar\u201d.<\/p>\n Eso parece estar provocando una oleada de discusiones en la trastienda entre prestatarios, bancos, prestamistas privados y otros.<\/p>\n Manus Clancy, analista de Trepp, que supervisa los valores respaldados por hipotecas comerciales, compar\u00f3 la situaci\u00f3n con la que enfrentaban los centros comerciales tradicionales hace cinco a\u00f1os cuando sus perspectivas se deterioraron. Muchos finalmente cayeron en ejecuci\u00f3n hipotecaria. Si un pr\u00e9stamo de oficina podr\u00eda refinanciarse, predijo, depender\u00eda de la novedad del edificio, sus niveles de ocupaci\u00f3n y la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento. \u201cNo hay mucha angustia, per se, hay mucha preocupaci\u00f3n\u201d, dijo. <\/p>\n Algunos edificios de oficinas obsoletos pueden convertirse en residenciales, lo que, en teor\u00eda, ayudar\u00eda a aliviar la escasez cr\u00f3nica de viviendas en la ciudad de Nueva York. Pero eso es m\u00e1s f\u00e1cil decirlo que hacerlo, dicen muchos expertos. Requerir\u00eda cambios de zonificaci\u00f3n. Incluso entonces, muchos edificios de oficinas pueden no ser candidatos adecuados para las conversiones residenciales, ya sea porque sus placas de piso son demasiado grandes, sus ascensores est\u00e1n mal ubicados, sus ventanas no se abren o sus vecindarios no son atractivos. Para que tales proyectos valgan la pena, los propietarios tendr\u00edan que vender con grandes descuentos. <\/p>\n Eso no ha sucedido, al menos no p\u00fablicamente. \u201cNadie quiere ser el primero en sumergirse en esto porque nadie quiere establecer un nuevo m\u00ednimo innecesariamente\u201d, dijo David Stern, fundador de Townhouse Partners, una consultor\u00eda que realiza la debida diligencia para los aseguradores de bienes ra\u00edces comerciales. \u201cEso es lo que todos est\u00e1n esperando: esta incre\u00edble revalorizaci\u00f3n\u201d. En t\u00e9rminos m\u00e1s coloquiales, un desarrollador brome\u00f3 diciendo que algunos propietarios, acostumbrados a tener propiedades durante a\u00f1os, a\u00fan no hab\u00edan \u201cvisto a Jes\u00fas\u201d, pero lo har\u00edan.<\/p>\n Mientras tanto, algunas transacciones recientes han insinuado un cambio en el mercado. En julio, RXR y Blackstone vendieron 1330 Sixth Avenue por $325 millones, por debajo de los $400 millones que RXR pag\u00f3 en 2010. En 2014, Oxford Properties, una firma de inversi\u00f3n canadiense, pag\u00f3 $575 millones para ganar una guerra de ofertas por 450 Park Avenue, un 33 -torre de pisos. Fue vendido por un propietario posterior en abril por 440 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n “\u00bfCu\u00e1nto vale hoy?” pregunt\u00f3 un corredor. \u201cMenos de 440 millones de d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n<\/div>\n
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