Ayer, el gigantesco veh\u00edculo inmobiliario BREIT de Blackstone limit\u00f3 los retiros, lo que desencaden\u00f3 un caso leve de trastorno de estr\u00e9s postraum\u00e1tico entre algunos supervivientes de la crisis financiera. \u00bfTienen raz\u00f3n en hiperventilar?<\/p>\n
Los lectores de FTAV sabr\u00e1n que hemos estado un poco preocupados por c\u00f3mo le ir\u00e1 a BREIT en un entorno econ\u00f3mico-financiero m\u00e1s hostil. Pero tambi\u00e9n creemos que debe tenerse en cuenta que los titulares recientes en realidad muestran algunos de los BREIT mejor<\/em> aspectos.<\/p>\n Independientemente de lo que pueda pensar sobre Blackstone, no son tontos. Sab\u00edan que un veh\u00edculo dise\u00f1ado para comprar grandes carteras de bienes inmuebles il\u00edquidos y para ofrecerlo a inversores minoristas ricos es una receta para el desastre si pueden retirar su dinero cuando lo deseen. <\/p>\n Es por eso que BREIT, para su cr\u00e9dito, impone l\u00edmites claros y transparentes sobre cu\u00e1nto pueden retirar los inversores. Aqu\u00ed hay una instant\u00e1nea de esos t\u00e9rminos de oferta<\/a>con nuestro subrayado rojo. <\/p>\n No se trata de letra peque\u00f1a. Blackstone es muy abierta sobre el hecho de que esta no es una cartera de inversi\u00f3n l\u00edquida al estilo de un fondo mutuo, y las puertas pueden y subir\u00e1n cuando lo considere necesario. <\/p>\n Y eso es lo que ha sucedido ahora. Parece que los inversionistas principalmente asi\u00e1ticos en BREIT han estado sacando dinero tan agresivamente que alcanzaron el l\u00edmite de retiro (el veh\u00edculo est\u00e1 estructurado para que los retiros ocurran en forma de BREIT recomprando acciones de los inversionistas que salen).<\/p>\n Pero es dif\u00edcil ver c\u00f3mo BREIT podr\u00eda convertirse en un bucle fatal de desajuste de liquidez, donde los retiros de los inversores fuerzan la venta de activos y estimulan m\u00e1s rescates, etc. Blackstone b\u00e1sicamente puede convertirlo en un fideicomiso de propiedad cerrado a voluntad y reabrir para rescates cuando lo deseen <\/p>\n Por lo tanto, algunos de los discursos catastr\u00f3ficos que hemos visto en l\u00ednea parecen muy exagerados. Este no es el propio Blackstone que sufre problemas de liquidez, y ciertamente no es una reducci\u00f3n del verano de 2007.<\/p>\n Sin embargo, esto obviamente todav\u00eda no es una gran noticia.<\/em> Y el hecho de que est\u00e9 ocurriendo en un momento en que el desempe\u00f1o general de BREIT todav\u00eda se ve bien es desconcertante (asumimos que la crisis llegar\u00eda primero cuando las marcas de valoraci\u00f3n de propiedades m\u00e1s realistas y la ca\u00edda de las rentas pudieran afectar el desempe\u00f1o general de BREIT y entorpecer sus distribuciones).<\/p>\n Como lo expresa el analista de JPMorgan Kenneth Worthington esta ma\u00f1ana: <\/p>\n \u00bfEsto causar\u00e1 una corrida en el banco? No lo creemos, pero las ventas parecen estar a punto de sufrir m\u00e1s presi\u00f3n. <\/strong>Reconocemos que limitar los canjes es una mala imagen para BREIT. Parte del atractivo de BREIT hab\u00eda sido la disponibilidad de liquidez mensual en un REIT no negociable de alta calidad. Pero ahora que los reembolsos de BREIT est\u00e1n limitados, podemos imaginar a los asesores financieros\/minoristas pens\u00e1ndolo dos veces antes de asignar nuevo capital al fondo. Adem\u00e1s, vemos que la cuerda de terciopelo ahora limita los reembolsos posiblemente, si no es probable, impulsando a m\u00e1s inversores a pedir que les devuelvan m\u00e1s de su dinero. Lo que puede ser un poco m\u00e1s preocupante es que el rendimiento no parece estar impulsando directamente las salidas dado que los rendimientos son excelentes en 2022TD con un aumento del fondo de ~9% hasta octubre. Indirectamente, vemos potencial para aquellos que buscan liquidez para vender BREIT como ganador en 2022, potencialmente para reinvertir en otras partes de bienes ra\u00edces que han tenido un rendimiento inferior.<\/p>\n No es un vendedor forzoso, pero la demanda de liquidez podr\u00eda influir en los rendimientos<\/strong>. Si hay buenas noticias, es que BREIT tiene mucha liquidez con lo que parece una posibilidad remota de ser una venta forzada. Aqu\u00ed, BREIT ten\u00eda efectivo disponible de $ 1.4 mil millones el 11 de noviembre y una l\u00ednea de cr\u00e9dito de $ 7.9 mil millones. El fondo tambi\u00e9n tiene una deuda inmobiliaria de 9.900 millones de d\u00f3lares que puede liquidarse. Hasta septiembre, los flujos de caja operativos fueron de 2200 millones de d\u00f3lares. Estimamos que el tama\u00f1o actual de BREIT ha ca\u00eddo a ~$65 mil millones con el rescate de noviembre y cierta depreciaci\u00f3n de activos, lo que inicialmente limitar\u00eda los rescates trimestrales a $3.3 mil millones. Aqu\u00ed, las ventas de deuda, el flujo de caja operativo, la venta de MGM y la l\u00ednea de cr\u00e9dito posicionan bien a BREIT para resistir dos a\u00f1os de salidas m\u00e1ximas. Sin embargo, si BREIT comienza a pedir prestado para cumplir con los reembolsos o si tuviera p\u00e9rdidas en las ventas de deuda necesarias para financiar las necesidades de liquidez, el rendimiento de BREIT podr\u00eda deteriorarse y afectar los rendimientos. El bajo rendimiento podr\u00eda sustentar los rescates.<\/p>\n<\/blockquote>\n Esta no es una buena noticia para Blackstone. Como se\u00f1al\u00f3 Bryce en Lecturas adicionales esta ma\u00f1ana, BREIT ha sido un componente importante del crecimiento de la compa\u00f1\u00eda en los \u00faltimos a\u00f1os, especialmente en t\u00e9rminos de tarifas, donde ahora representa casi una quinta parte de las ganancias, y “los administradores de activos que dejan de crecer tienden a ser valorados mucho m\u00e1s bajo que los que siguen creciendo\u201d. <\/p>\n El multimillonario m\u00e1s cascarrabias de Fintwit ciertamente no estaba convencido por la defensa de Blackstone. <\/p>\n \u201cNuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es s\u00f3lido como una roca\u201d.<\/p>\n Cuando \u00e9ramos grandes negocios largos a precios baratos y cortos sobrevaluados en 2020, tambi\u00e9n \u00e9ramos s\u00f3lidos como una roca en nuestra PROPIA OPINI\u00d3N.<\/p>\n \u00bfEstos tipos creen en su propio toro? https:\/\/t.co\/ikQKVi4Swm<\/a><\/p>\n\n
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