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El pr\u00f3ximo a\u00f1o, seg\u00fan una estimaci\u00f3n reciente, Jap\u00f3n tendr\u00e1 aproximadamente 11 millones de residencias desocupadas, un poco m\u00e1s que todo el parque residencial de Australia. Para 2038, bajo un escenario en el mismo pron\u00f3stico, poco menos de un tercio de las unidades de vivienda de Jap\u00f3n podr\u00edan estar vac\u00edas.<\/p>\n
Un pron\u00f3stico sombr\u00edo para Jap\u00f3n, donde ya abundan los pueblos rurales espeluznantes y semiabandonados, pero un presagio de problemas mucho mayores, potencialmente, para China. Para muchas econom\u00edas, la japonificaci\u00f3n puede ser una preocupaci\u00f3n vaga; en lo que respecta a las burbujas, hay peligro. Y hay una bocina de advertencia de que Jap\u00f3n ahora puede estar sonando para China en relaci\u00f3n con el efecto de la demograf\u00eda. <\/p>\n
La investigaci\u00f3n sobre \u201ccasas vac\u00edas\u201d realizada por el Instituto de Investigaci\u00f3n Nomura es la \u00faltima de una serie sobre el mercado inmobiliario de Jap\u00f3n que este y otras organizaciones han generado durante muchos a\u00f1os. Juntos, describen un panorama econ\u00f3mico que no se ha recuperado realmente del colapso de la burbuja inmobiliaria de finales de los 80. El trauma de esa implosi\u00f3n, la incapacidad de los reguladores para ser duros con los bancos y el guiso mal compuesto de pol\u00edticas destinadas a fomentar una recuperaci\u00f3n a\u00fan causan dolor, deflaci\u00f3n y distorsi\u00f3n.<\/p>\n
Inevitablemente, una gran parte de eso surge de la demograf\u00eda. Una poblaci\u00f3n que envejece y se reduce, con solo una peque\u00f1a compensaci\u00f3n de la inmigraci\u00f3n, crea la presi\u00f3n estructural b\u00e1sica para un excedente de viviendas. Esto se ve amplificado por d\u00e9cadas de pol\u00edtica de vivienda que ha ignorado la disminuci\u00f3n de la poblaci\u00f3n, no ha eliminado las propiedades no deseadas o inutilizables y ha fomentado la construcci\u00f3n para preservar el producto interno bruto. <\/p>\n
Una de las suposiciones m\u00e1s sorprendentes del pron\u00f3stico de NRI (que incluye segundas viviendas desocupadas y propiedades desocupadas para alquiler o venta) es que, incluso cuando la cantidad de unidades vac\u00edas se duplique aproximadamente entre 2023 y 2038, la construcci\u00f3n agregar\u00e1 m\u00e1s de 8 millones de nuevas. <\/p>\n
A partir de 2023, seg\u00fan sugieren las cifras del Instituto Nacional de Investigaci\u00f3n de Poblaci\u00f3n y Seguridad Social, eso deber\u00eda ser mucho m\u00e1s dif\u00edcil de justificar. Aunque la poblaci\u00f3n de Jap\u00f3n se ha estado reduciendo durante m\u00e1s de una d\u00e9cada, el impacto en el excedente de viviendas se ha amortiguado temporalmente a medida que el n\u00famero total de hogares ha seguido aumentando (debido a que m\u00e1s personas viven solas y tienen una mayor longevidad) y solo alcanzar\u00e1 su punto m\u00e1ximo el pr\u00f3ximo a\u00f1o. (a las 54.19 minutos). Despu\u00e9s de eso, el excedente de vivienda aumentar\u00e1 m\u00e1s agudamente y la presi\u00f3n a la baja sobre los precios de la propiedad se fortalecer\u00e1.<\/p>\n
Para China, el mayor problema demogr\u00e1fico ahora puede ser c\u00f3mo evitar una crisis inmobiliaria al estilo de Jap\u00f3n, como argumenta el estratega Simon Powell en una nota de investigaci\u00f3n publicada recientemente por Jefferies. Seg\u00fan las proyecciones de poblaci\u00f3n, dice, es posible que China ya tenga suficientes viviendas para satisfacer sus necesidades futuras. Como econom\u00eda con una dependencia sin precedentes de la construcci\u00f3n de viviendas, corre el riesgo de cometer el mismo error que Jap\u00f3n, simplemente continuar con nuevas construcciones como si la demograf\u00eda no importara. <\/p>\n
Entonces el riesgo se convierte en un colapso significativo de los precios y el tipo de correcci\u00f3n con el que Jap\u00f3n todav\u00eda est\u00e1 luchando. \u201cHay un parecido importante entre Jap\u00f3n en 1990 y China hoy: un cierto tipo de crecimiento ha llegado al final de la l\u00ednea\u201d, dice Powell, se\u00f1alando que la poblaci\u00f3n en edad laboral de China ya ha comenzado a disminuir, y que ambos pa\u00edses han dependido en un modelo de desarrollo basado en alt\u00edsimos niveles de inversi\u00f3n y acumulaci\u00f3n de activos f\u00edsicos.<\/p>\n
Hay dos puntales principales en el argumento de Powell. La primera es que la experiencia de Jap\u00f3n sugiere una relaci\u00f3n fuertemente asim\u00e9trica entre el cambio de poblaci\u00f3n y los precios de la vivienda. En el camino hacia arriba, la investigaci\u00f3n sugiere que cada aumento del 1 por ciento en el crecimiento de la poblaci\u00f3n est\u00e1 asociado con un aumento de 5 puntos porcentuales en los precios de la vivienda. A la inversa, una disminuci\u00f3n del 1 por ciento en la poblaci\u00f3n produce una disminuci\u00f3n de precios mucho mayor. <\/p>\n
La segunda parte es que el matrimonio en China est\u00e1 descendiendo, pasando de 13,5 millones en 2013 a 7,6 millones en 2021. A diferencia de los pa\u00edses occidentales de la OCDE, donde la proporci\u00f3n de ni\u00f1os nacidos de parejas no casadas puede llegar al 60 por ciento, en China probablemente est\u00e9 m\u00e1s cerca del nivel japon\u00e9s por debajo del 3 por ciento, dice Powell. Menos matrimonios pueden, como en Jap\u00f3n, producir un aumento a corto plazo en la formaci\u00f3n de hogares, pero en \u00faltima instancia es m\u00e1s probable que garantice la ca\u00edda continua de la tasa de natalidad.<\/p>\n
Hay medidas que Beijing puede tomar y factores que pueden retrasar significativamente la replicaci\u00f3n de China de la experiencia de Jap\u00f3n. Hay, claramente, diferencias importantes entre las dos econom\u00edas: incluso cuando el silbido de la burbuja de China se ha vuelto m\u00e1s fuerte, ha sostenido tasas de crecimiento econ\u00f3mico m\u00e1s altas que las de Jap\u00f3n en el punto equivalente de su historia. <\/p>\n
Eso puede, dice Powell, estar dando a Beijing un mayor margen de error que el que ten\u00edan los pol\u00edticos japoneses a principios de la d\u00e9cada de 1990. Ese margen probablemente no deber\u00eda desperdiciarse.<\/p>\n