{"id":424779,"date":"2022-10-14T17:25:27","date_gmt":"2022-10-14T17:25:27","guid":{"rendered":"https:\/\/teknomers.com\/es\/de-a-traves-del-techo-a-senales-en-rojo-que-esta-pasando-en-el-mercado-inmobiliario\/"},"modified":"2022-10-14T17:25:29","modified_gmt":"2022-10-14T17:25:29","slug":"de-a-traves-del-techo-a-senales-en-rojo-que-esta-pasando-en-el-mercado-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/teknomers.com\/es\/de-a-traves-del-techo-a-senales-en-rojo-que-esta-pasando-en-el-mercado-inmobiliario\/","title":{"rendered":"De ‘a trav\u00e9s del techo’ a ‘se\u00f1ales en rojo’: \u00bfqu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mercado inmobiliario?"},"content":{"rendered":"


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Las noticias sobre el mercado de la vivienda se han vuelto casi aburridas en los \u00faltimos a\u00f1os. Precios de la vivienda m\u00e1s por las nubes. Los principiantes no tienen un pie en la puerta del mercado inmobiliario hist\u00e9rico. Los precios de las viviendas ocupadas por sus propietarios en el n m\u00e1s alto …<\/em> – ‘s\u00ed s\u00ed s\u00ed’, pensaron muchos lectores ante el en\u00e9simo mensaje, ‘ahora lo sabemos’. <\/p>\n

Hasta la semana pasada se habl\u00f3 de repente de hip\u00e9rboles con el efecto contrario: ‘Enfriamiento r\u00e1pido’, ‘la mayor ca\u00edda de la historia’, ‘todas las se\u00f1ales est\u00e1n en rojo<\/em>‘. Despu\u00e9s de nueve a\u00f1os de aumentos de precios pr\u00e1cticamente ininterrumpidos, se produjo la primera tendencia real a la baja, anunci\u00f3 la asociaci\u00f3n inmobiliaria NVM. En promedio, los precios de la vivienda cayeron un 5,8 por ciento en el tercer trimestre de este a\u00f1o en comparaci\u00f3n con el trimestre anterior. En comparaci\u00f3n: entre 2008 y 2013, el valor de las casas cay\u00f3 alrededor de un 20 por ciento.<\/p>\n

Ya se anticip\u00f3 que algo suceder\u00eda con los precios: el aumento de las tasas hipotecarias, el aumento de la inflaci\u00f3n y la incertidumbre sobre las facturas de energ\u00eda hicieron que la asequibilidad de una vivienda ocupada por sus propietarios fuera un problema para m\u00e1s personas. \u201cPero no esperaba una ca\u00edda tan pronunciada\u201d, dice el profesor em\u00e9rito del mercado inmobiliario Johan Conijn (Universidad de Amsterdam). \u00bfQu\u00e9 significa la r\u00e1pida ca\u00edda del precio? \u00bfTodav\u00eda hay escasez de viviendas en un mercado enfriado? Y otras cuatro preguntas sobre los precios de la vivienda. <\/p>\n

1 <\/span>\u00bfPor qu\u00e9 los precios est\u00e1n cayendo tan r\u00e1pido?<\/p>\n

Una ca\u00edda tan r\u00e1pida en los precios de la vivienda como la del \u00faltimo trimestre es inusual. Por lo general, toma un tiempo antes de que un sentimiento cambiante realmente se filtre en los precios. Esto se debe a la llamada aversi\u00f3n a la p\u00e9rdida, dice Conijn: la resistencia psicol\u00f3gica de los propietarios a aceptar un precio m\u00e1s bajo. Por lo general, solo est\u00e1n preparados para hacerlo cuando una casa ha estado en el mercado durante mucho tiempo. \u201cAhora eso aparentemente ha sucedido a gran escala\u201d.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo es eso posible? Jasper du Pont, que utiliza datos para investigar el mercado inmobiliario, sugiri\u00f3: en Twitter<\/a> que puede deberse a la sobreoferta masiva de los \u00faltimos tiempos. Su teor\u00eda: debido a que las casas se han puesto en el mercado a un precio relativamente bajo, con el objetivo de atraer a muchos espectadores que pujan entre s\u00ed, los propietarios se han acostumbrado a pedir precios por debajo del valor de mercado. Como resultado, ahora aceptan una oferta m\u00e1s baja m\u00e1s r\u00e1pido. <\/p>\n

A modo de ejemplo: una casa de 150.000 euros se puso quiz\u00e1s en el mercado por 140.000 euros por consejo de la inmobiliaria. En la antigua situaci\u00f3n de sobreexcitaci\u00f3n, un vendedor recib\u00eda 154.000 euros por \u00e9l, ahora 145.000, todav\u00eda una multa, cantidad aceptable para el vendedor. Seguramente porque ser\u00e1 considerablemente m\u00e1s de lo que \u00e9l mismo pag\u00f3 por ella, si la casa se compr\u00f3 hace alg\u00fan tiempo. <\/p>\n

Conijn encuentra una explicaci\u00f3n plausible. Debido a las muchas sobreofertas, el valor de una casa se ha vuelto muy difuso, dice. \u201cLos vendedores estaban constantemente sorprendidos por lo que todav\u00eda se ofrec\u00eda. Como resultado, es posible que ya no tengan una imagen tan clara de lo que vale una casa\u201d. Pero la verdadera causa de la ca\u00edda de los precios, dice, es, por supuesto, el aumento de los intereses hipotecarios y los costos de energ\u00eda. Esto conduce a costos mensuales m\u00e1s altos, mientras que las personas pueden endeudarse menos, en un momento que ya es financieramente incierto: por ejemplo, la demanda est\u00e1 disminuyendo.<\/p>\n

2 <\/span>\u00bfLa ca\u00edda de los precios significa que la escasez de viviendas est\u00e1 disminuyendo?<\/p>\n

El precio de una casa est\u00e1 determinado por lo que un comprador puede pagar actualmente por una casa, dice Piet Eichholtz, profesor de financiamiento de bienes ra\u00edces en la Universidad de Maastricht. Ahora que la asequibilidad est\u00e1 bajo presi\u00f3n debido a las altas tasas hipotecarias, el precio est\u00e1 cayendo. \u201cEntonces se encuentra un nuevo equilibrio, a un precio m\u00e1s bajo. Y eso genera una nueva pregunta\u201d, dice Eichholtz. Por lo tanto, el precio de la vivienda no solo est\u00e1 determinado por la demanda, sino que tambi\u00e9n influye en ella.<\/p>\n

La actual escasez de viviendas es, en principio, independiente de esto. Esto incluye observar el crecimiento en el n\u00famero de hogares, la migraci\u00f3n esperada y las necesidades de vivienda. \u201cNo se pregunta: \u00bfa qu\u00e9 precio est\u00e1s dispuesto a vivir en una casa?\u201d, dice Eichholtz. “En ese sentido, el d\u00e9ficit es un concepto un poco extra\u00f1o, porque ignora el mecanismo de precios”. A\u00fan as\u00ed, cree que es \u00fatil cuantificar la escasez de viviendas. \u201cDa una idea de cu\u00e1l es la demanda, ahora y en el futuro. De esa manera, sabr\u00e1s qu\u00e9 construir y desarrollar\u201d. <\/p>\n

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La verdadera causa de la ca\u00edda de los precios es, por supuesto, el aumento de los intereses hipotecarios y los costos de energ\u00eda.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Seg\u00fan el pron\u00f3stico m\u00e1s reciente de la agencia de investigaci\u00f3n ABF Research, que calcula el d\u00e9ficit, ahora faltan 315.000 viviendas. Eso es el 3,9 por ciento del parque total de viviendas. Para llevar el d\u00e9ficit a un aceptable 2 por ciento, seg\u00fan los economistas, se necesitar\u00edan agregar 150,000 hogares en este punto. Para satisfacer la demanda en el futuro, se necesitar\u00e1n m\u00e1s de 1,2 millones de viviendas nuevas en los pr\u00f3ximos quince a\u00f1os.<\/p>\n

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\t\tLea tambi\u00e9n: \u00bfSe necesitan un mill\u00f3n de viviendas? Tambi\u00e9n puede ser menos o m\u00e1s<\/strong>
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3 <\/span>\u00bfCu\u00e1les son las consecuencias de la ca\u00edda de los precios de la nueva construcci\u00f3n?<\/p>\n

Esos no son buenos. Los ingresos est\u00e1n cayendo, mientras que los costos de construcci\u00f3n han aumentado considerablemente desde la crisis de la corona; Luego, la producci\u00f3n se detuvo temporalmente. Por lo tanto, los proyectos de nueva construcci\u00f3n son m\u00e1s dif\u00edciles de rentabilizar. El mercado de obra nueva estar\u00e1 algo cerrado, espera Eichholtz. “Los inversionistas privados est\u00e1n atentos porque esperan que lleguen gangas, los inversionistas institucionales se est\u00e1n retirando y los compradores privados tambi\u00e9n est\u00e1n esperando”. <\/p>\n

Por lo general, un proyecto de construcci\u00f3n solo despega si hay suficientes usuarios finales, en otras palabras, residentes. Y la nueva construcci\u00f3n ya no se vende tan r\u00e1pido, inform\u00f3 el NVM la semana pasada. En el tercer trimestre de este a\u00f1o se han vendido un tercio menos de viviendas de obra nueva y solares edificables que en el mismo trimestre del a\u00f1o anterior. Los compradores dudan por la incertidumbre econ\u00f3mica: no saben cu\u00e1l ser\u00e1 su situaci\u00f3n dentro de dos o tres a\u00f1os, cuando la casa est\u00e9 terminada y tengan la llave. Adem\u00e1s, las nuevas construcciones son relativamente caras, la mitad de ellas cuestan m\u00e1s de cinco toneladas. <\/p>\n

\u201cCuando los desarrolladores de proyectos ponen un proyecto en el congelador, no significa que nunca continuar\u00e1n con \u00e9l, pero s\u00ed significa que ser\u00e1 m\u00e1s tarde ya diferentes precios\u201d, dice Eichholtz. \u201cEntonces habr\u00e1 renegociaciones con los constructores\u201d.<\/p>\n

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\t\tLea tambi\u00e9n: Ambiciones de construcci\u00f3n ambiciosas. Pero, \u00bfson factibles?<\/strong>
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4 <\/span>\u00bfQu\u00e9 consecuencias sociales tiene la ca\u00edda de los precios?<\/p>\n

Los propietarios-ocupantes, el 60 por ciento de los hogares, generalmente no est\u00e1n contentos con las ca\u00eddas de precios. Pero debido a que el valor de las casas ha aumentado tan r\u00e1pido en los \u00faltimos a\u00f1os, la mayor\u00eda de las personas no se inundar\u00e1n (la deuda hipotecaria es entonces mayor que el valor de la casa). El grupo al que posiblemente se aplique esto est\u00e1 formado por personas que acaban de comprar su primera casa. Esto solo les afecta si tienen que mudarse, por ejemplo a causa de un divorcio. Seg\u00fan un c\u00e1lculo del De Nederlandsche Bank (DNB), el 8 por ciento de los propietarios de viviendas estar\u00eda bajo el agua si los precios de la vivienda cayeran un 20 por ciento. <\/p>\n

Pero la ca\u00edda de los precios de la vivienda tambi\u00e9n afecta a quienes no tienen que mudarse. \u201cLo que sucede en el mercado de la vivienda es macroecon\u00f3micamente importante\u201d, dice Conijn. Cuando los precios caen, los propietarios-ocupantes mantienen sus manos en los hilos de la bolsa, un efecto psicol\u00f3gico. Como resultado, el consumo cae, lo que lleva a la contracci\u00f3n econ\u00f3mica. DNB tiene miedo de eso. Esto plantea riesgos para la estabilidad financiera, que ya est\u00e1 en juego debido a la inflaci\u00f3n, las altas tasas de inter\u00e9s y la incertidumbre econ\u00f3mica. DNB advirti\u00f3 que si los hogares ya no pueden pagar su hipoteca, por ejemplo porque finaliza su per\u00edodo de tasa fija y de repente reciben pagos mensuales m\u00e1s altos, los bancos tambi\u00e9n tendr\u00e1n problemas. Por lo tanto, DNB les exige que mantengan m\u00e1s capital. <\/p>\n

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\t\tLea tambi\u00e9n: DNB: Aumenta el riesgo de que los hogares no puedan hacer frente a las obligaciones hipotecarias<\/strong>
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5 <\/span>\u00bfPueden los compradores primerizos volver a comprar una casa?<\/p>\n

Los entrantes estar\u00e1n contentos con una ca\u00edda de precio. Sin embargo, el vuelco en el mercado de la vivienda no significa que sea m\u00e1s atractivo para ellos comprar una casa. En ese caso, la ca\u00edda de los precios primero tendr\u00eda que compensar el aumento de la carga hipotecaria. La tasa de inter\u00e9s ahora es m\u00e1s del 4 por ciento, en comparaci\u00f3n con el 1,4 por ciento a principios de este a\u00f1o. Eso significa: costos mensuales considerablemente m\u00e1s altos y menos permitido pedir prestado. Los est\u00e1ndares de pr\u00e9stamo se endurecer\u00e1n a\u00fan m\u00e1s el pr\u00f3ximo a\u00f1o. Mientras que los precios siguen siendo fuertes debido a los enormes aumentos en los \u00faltimos tiempos. De media, una vivienda cuesta ahora 425.000 euros. Esta combinaci\u00f3n de factores hace que sea m\u00e1s dif\u00edcil que f\u00e1cil comprar una casa. Pero los principiantes ponen un pie en la puerta antes: algunos de los cazadores de casas se han retirado. As\u00ed que menos competencia.<\/p>\n

6 <\/span>\u00bfTendremos otra crisis de vivienda?<\/p>\n

ABN Amro cree que los precios de la vivienda caer\u00e1n un 2,5 por ciento el pr\u00f3ximo a\u00f1o. ING llega al 4,5 por ciento. Sea cual sea el resultado, la situaci\u00f3n es diferente de la anterior crisis de la vivienda, dice Conijn. En su punto m\u00e1s bajo en 2013, un mill\u00f3n de hogares estaban bajo el agua. \u201cEn aquel entonces, se pod\u00eda pedir prestado el 120 o el 130 por ciento del valor de una casa sin tener que pagarla. Eso hizo que los hogares fueran extremadamente vulnerables a las ca\u00eddas\u201d. Esas hipotecas superiores ya no existen. “Hay amortizaciones y los pr\u00e9stamos son mucho m\u00e1s peque\u00f1os: m\u00e1ximo el valor de una casa”.<\/p>\n

Eichholtz duda que los precios se derrumben por completo. Debido a la inflaci\u00f3n, explica, la tasa de inter\u00e9s real es en realidad \u201cextremadamente negativa\u201d: despu\u00e9s de todo, la cantidad que pide prestada hoy se ha reducido pasado ma\u00f1ana, si se ajusta a la inflaci\u00f3n. Por lo tanto, financieramente es muy ventajoso sacar una hipoteca, razona. “La gente simplemente no piensa de esa manera, todav\u00eda no est\u00e1n acostumbrados a la inflaci\u00f3n”.<\/p>\n

Conijn pone las cosas en perspectiva. \u201cEl mercado inmobiliario es extremadamente vol\u00e1til\u201d, dice Conijn. \u201cPara la mayor\u00eda de las personas, una crisis es simplemente una cuesti\u00f3n de esperar tiempos mejores\u201d.<\/p>\n