Una fiesta de una d\u00e9cada para los propietarios est\u00e1 llegando a su fin. El costo del servicio de las hipotecas en el Reino Unido, Europa y los EE. UU. se ha disparado al mismo tiempo que se redujeron los ingresos disponibles, y ahora son comunes las predicciones de una recesi\u00f3n o incluso una ca\u00edda del precio de la vivienda. <\/p>\n
La semana pasada, Knight Frank pronostic\u00f3 que los precios de la vivienda en Londres caer\u00edan un 10 por ciento en los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, un movimiento muy inusual para una agencia inmobiliaria, que se suma al an\u00e1lisis independiente y las predicciones bancarias de ca\u00eddas al menos en todo el Reino Unido. <\/p>\n
\u00bfC\u00f3mo podr\u00edan los mercados inmobiliarios, que no han sentido nada m\u00e1s que un aumento de precios durante una d\u00e9cada, caer en territorio de crisis?<\/p>\n
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La crisis financiera de 2008 ofreci\u00f3 una lecci\u00f3n de castigo sobre los peligros de endeudarse excesivamente contra la vivienda. <\/p>\n
En aquel entonces, aproximadamente una de cada siete hipotecas estaba muy apalancada con una relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor igual o superior al 90 por ciento. En los a\u00f1os posteriores, los bancos han endurecido sus criterios de pr\u00e9stamo y solo el 4 por ciento tiene los mismos niveles de pr\u00e9stamo. <\/p>\n
Los prestatarios de hoy deben obtener dep\u00f3sitos relativamente grandes y demostrar que pueden resistir las subidas de tipos de inter\u00e9s. Los pr\u00e9stamos imprudentes se han mantenido en gran medida bajo control, lo que reduce el peligro de que los propietarios de viviendas caigan en un patrimonio neto negativo. <\/p>\n
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La otra caracter\u00edstica clave de la \u00faltima d\u00e9cada han sido las tasas de inter\u00e9s baj\u00edsimas, lo que permite a los compradores obtener grandes hipotecas a bajos costos mensuales. <\/p>\n
A su vez, cualquier persona capaz de acumular un dep\u00f3sito podr\u00eda permitirse una propiedad m\u00e1s cara, apostando a pagarla siempre que las tasas se mantuvieran bajas y el plazo de la hipoteca fuera lo suficientemente largo. En efecto, las bajas tasas han hecho que las casas m\u00e1s grandes sean asequibles, elevando los precios de la vivienda a cambio y desplazando a aquellos que no pueden recaudar efectivo para un dep\u00f3sito o utilizar el “banco de mam\u00e1 y pap\u00e1”. <\/p>\n
Pero las tasas se han disparado m\u00e1s este a\u00f1o, con la Reserva Federal elevando la tasa base de 0,25 por ciento a 3,25 por ciento y el Banco de Inglaterra y el BCE haciendo lo mismo, y los mercados esperan que contin\u00faen aumentando considerablemente el pr\u00f3ximo a\u00f1o a medida que los bancos centrales tratar de contener la inflaci\u00f3n galopante. <\/p>\n
De repente, esa imagen de asequibilidad ha cambiado dr\u00e1sticamente. <\/p>\n
\u201cHace solo 2 o 3 meses dec\u00edamos que las tasas de inter\u00e9s [in the UK] de hasta el 3 por ciento ser\u00eda un desaf\u00edo, dada la asequibilidad. Los mercados ahora anticipan que las tasas hipotecarias subir\u00e1n alrededor del 6 por ciento\u201d, dijo Noble Francis, director de econom\u00eda de la Asociaci\u00f3n de Productos de Construcci\u00f3n. <\/p>\n
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El aumento de las tasas de inter\u00e9s ha tenido un impacto inmediato. Los prestamistas hipotecarios en el Reino Unido se apresuraron a retirar productos despu\u00e9s de que el “mini” presupuesto de reducci\u00f3n de impuestos del canciller Kwasi Kwarteng el mes pasado aumentara las expectativas de un aumento de las tasas. <\/p>\n
Como resultado, cualquier persona que compre una casa hoy en el Reino Unido enfrentar\u00e1 costos de pr\u00e9stamos hipotecarios mucho m\u00e1s altos. Los pagos de la hipoteca, como proporci\u00f3n de los ingresos de los compradores por primera vez, son de aproximadamente el 17 por ciento en promedio, seg\u00fan datos de la consultora BuiltPlace.<\/p>\n
Sin embargo, no son solo aquellos al comienzo de la propiedad. Tambi\u00e9n hay un efecto que se sentir\u00e1 m\u00e1s gradualmente. Cada mes, decenas o cientos de miles de propietarios de viviendas en el Reino Unido realizan acuerdos a plazo fijo y tienen que volver a hipotecar. Cuando lo hagan, enfrentar\u00e1n costos que son mucho m\u00e1s altos de lo que pagan actualmente, y algunos pueden verse obligados a vender. <\/p>\n
\u201cEn un per\u00edodo de tiempo en el que es probable que la mayor\u00eda de la gente sufra ca\u00eddas en los salarios reales, es una tormenta perfecta para los propietarios de viviendas que han comprado en los \u00faltimos 10 a\u00f1os y no est\u00e1n acostumbrados a tasas hipotecarias altas\u201d, dijo Francis. <\/p>\n
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Hay indicios de que los costos de endeudamiento m\u00e1s altos ya est\u00e1n afectando la demanda de casas nuevas, y el portal inmobiliario Rightmove informa que la actividad de los posibles compradores disminuy\u00f3 la semana pasada en comparaci\u00f3n con los promedios recientes, aunque modestamente. <\/p>\n
La disminuci\u00f3n de la demanda reducir\u00e1 las transacciones en el Reino Unido desde una base ya baja seg\u00fan los est\u00e1ndares hist\u00f3ricos. La menor demanda normalmente limita el crecimiento del precio de la vivienda y la escasez de transacciones significa que los datos pueden verse sesgados por un n\u00famero limitado de transacciones.<\/p>\n
\u201cClaramente, lo que ver\u00e1 es un mercado inmobiliario de transacciones mucho m\u00e1s bajas dominado por los que se mudan seg\u00fan las necesidades y los ricos en efectivo\u201d, dijo Lucian Cook, jefe de investigaci\u00f3n residencial del Reino Unido en la agencia inmobiliaria Savills.<\/p>\n
En los EE. UU., ya hay evidencia de que el mercado de ventas est\u00e1 saliendo a la luz, con vol\u00famenes de transacciones cayendo en varias ciudades grandes. <\/p>\n
El an\u00e1lisis de FT de los datos proporcionados por la empresa inmobiliaria Zillow hasta finales de julio de 2022 muestra que el crecimiento mensual de las ventas de viviendas en EE. UU. ha ca\u00eddo del 4,4 % en el punto \u00e1lgido del repunte pospand\u00e9mico a mediados de 2021 , a un m\u00ednimo de -2,2 por ciento sobre una base m\u00f3vil de 12 meses.<\/p>\n
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Fuera de la necesidad (la muerte, la deuda y el divorcio se mencionan con frecuencia como los tres principales impulsores de las ventas por parte de los agentes inmobiliarios), hay pocos incentivos para vender en un mercado a la baja. Pero los costos m\u00e1s altos para volver a hipotecar podr\u00edan presionar a algunos propietarios para que negocien con un descuento, arrastrando a la baja los precios promedio que establecen las transacciones registradas.<\/p>\n
Las cifras de ventas decrecientes, la asequibilidad estirada y la presi\u00f3n sobre los propietarios de viviendas que vuelven a hipotecar podr\u00edan precipitar dolorosas correcciones de precios en el Reino Unido, EE. UU. y otros lugares. <\/p>\n
A ra\u00edz del presupuesto de Kwarteng, m\u00faltiples pron\u00f3sticos ahora muestran que los precios promedio de la vivienda en el Reino Unido caer\u00e1n m\u00e1s del 10 por ciento en t\u00e9rminos nominales durante los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os. Gracias al aumento de los precios durante la pandemia, incluso una ca\u00edda tan pronunciada solo har\u00eda que los precios volvieran a los niveles registrados en mayo de 2021. <\/p>\n
Sin embargo, las consecuencias podr\u00edan ser nefastas, especialmente para los compradores recientes. Debido a que la inflaci\u00f3n se encuentra en niveles tan altos en los EE. UU. y Europa, una ca\u00edda de 10 en los precios nominales representar\u00eda una ca\u00edda en t\u00e9rminos reales cercana al 25 por ciento, una ca\u00edda mayor que la dolorosa correcci\u00f3n que sigui\u00f3 a la crisis financiera.<\/p>\n