En marzo del a\u00f1o pasado, el magnate inmobiliario sueco Roger Akelius detect\u00f3 los desaf\u00edos que se avecinaban para el negocio que fund\u00f3 hace tres d\u00e9cadas y decidi\u00f3 sacar algunas fichas de la mesa. <\/p>\n
Akelius Residential Property se hab\u00eda subido a una ola de aumento de los precios de las propiedades y ca\u00edda de las tasas de inter\u00e9s. Ahora, el magnate inmobiliario de 77 a\u00f1os present\u00f3 un plan simple para “salvaguardar las ganancias actuales” a su directorio: vender activos y pagar la deuda. \u201cVenderemos Estocolmo, Malmo, Copenhague, Hamburgo, Berl\u00edn\u201d, escribi\u00f3 en un correo electr\u00f3nico a los miembros de la junta.<\/p>\n
Seis meses despu\u00e9s, la empresa lleg\u00f3 a un acuerdo para vender casi 30 000 apartamentos en Alemania, Dinamarca y Suecia a la firma inmobiliaria rival Heimstaden Bostad, que asumi\u00f3 el equivalente a m\u00e1s de 6000 millones de d\u00f3lares en deuda nueva para completar un acuerdo por valor de m\u00e1s de 10 000 millones de d\u00f3lares. .<\/p>\n
\u201cHeimstaden duplic\u00f3 el tama\u00f1o de su cartera y se apalanc\u00f3 para hacerlo\u201d, dijo David Shnaps, analista senior de la firma de investigaci\u00f3n CreditSights. \u201cEn ese momento, estaba pensando, uno de estos tipos tiene raz\u00f3n y el otro no\u201d.<\/p>\n
Un a\u00f1o despu\u00e9s, con el aumento de las tasas de inter\u00e9s y la inflaci\u00f3n en espiral amenazando a los propietarios endeudados, Akelius parece haber sido reivindicado.<\/p>\n
Al mismo tiempo, los inversores en bonos, que en los \u00faltimos a\u00f1os han prestado a las empresas inmobiliarias europeas cada vez m\u00e1s dinero con rendimientos cada vez m\u00e1s bajos, est\u00e1n preocupados por estas empresas. Las p\u00e9rdidas en bonos inmobiliarios han superado el mercado de deuda corporativa m\u00e1s amplio este a\u00f1o.<\/p>\n
Un esc\u00e1ndalo de gobierno de alto perfil en el grupo inmobiliario residencial alem\u00e1n Adler ha ensombrecido el sector, y desde que el Banco Central Europeo puso fin a su programa de compra de bonos en julio, la emisi\u00f3n de nueva deuda se ha detenido.<\/p>\n
\u201cTasas de inter\u00e9s tan bajas no son normales\u201d, dijo Akelius al Financial Times. \u201cCasi se puede jugar con los bancos centrales, pero no se puede jugar con todo el mercado durante varios a\u00f1os. La naturaleza de la econom\u00eda se vengar\u00e1\u201d.<\/p>\n
Ahora que la marea de dinero barato ha desaparecido, algunas empresas inmobiliarias europeas muy endeudadas corren el riesgo de encallar. <\/p>\n
![\"Gr\u00e1fico](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/1662834510_231_Los-inversores-se-enfrian-con-los-grupos-inmobiliarios-a-medida.png\")
<\/figure>\n<\/div>\nHabiendo representado menos del 1 por ciento de los bonos corporativos europeos en circulaci\u00f3n en 2012, la deuda inmobiliaria represent\u00f3 casi el 6 por ciento del mercado el a\u00f1o pasado, seg\u00fan un an\u00e1lisis de Legal and General Investment Managers.<\/p>\n
La escasez de viviendas y el crecimiento de la poblaci\u00f3n en el continente alentaron a las empresas a crecer mediante el endeudamiento. La demanda de propiedades residenciales solo aument\u00f3 durante la pandemia de coronavirus, y con la deuda barata f\u00e1cilmente disponible, los inversores inmobiliarios estaban dispuestos a comprar nuevas propiedades con rendimientos de alquiler hist\u00f3ricamente bajos.<\/p>\n
Adem\u00e1s de los crecientes costos de endeudamiento, los propietarios ahora tambi\u00e9n tienen costos m\u00e1s altos de combustible, materiales y mano de obra. Luego est\u00e1 la cuesti\u00f3n m\u00e1s importante de c\u00f3mo los inquilinos har\u00e1n frente a los aumentos de alquiler, dada la actual reducci\u00f3n de los ingresos.<\/p>\n
![\"Vivienda](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/1662834510_844_Los-inversores-se-enfrian-con-los-grupos-inmobiliarios-a-medida.png\")
aguas picadas<\/h2>\n
Adler encarn\u00f3 los excesos de los a\u00f1os de cr\u00e9dito f\u00e1cil. A trav\u00e9s de una serie de adquisiciones impulsadas por la deuda, la empresa poco conocida se transform\u00f3 en un conglomerado en expansi\u00f3n que pose\u00eda 70,000 apartamentos en toda Alemania.<\/p>\n
En un segundo plano estaba Cevdet Caner, un magnate inmobiliario austriaco que hab\u00eda presidido la segunda mayor quiebra inmobiliaria de Alemania a la edad de 35 a\u00f1os. Sobre el papel, ten\u00eda un papel pasivo en Adler, habiendo adquirido una participaci\u00f3n en la empresa a trav\u00e9s de la fundaci\u00f3n de inversi\u00f3n de su familia. , pero en la industria inmobiliaria europea muy unida, era un secreto a voces que estaba muy involucrado en el grupo.<\/p>\n
En 2020, un denunciante les dijo a los reguladores y prestamistas que Caner estaba ocultando su participaci\u00f3n en Adler a trav\u00e9s de “estructuras opacas complicadas”. El vendedor en corto Viceroy Research luego public\u00f3 un informe muy cr\u00edtico sobre Adler y sus v\u00ednculos con Caner en 2021. <\/p>\n
Una revisi\u00f3n forense posterior de las cuentas de Adler por parte de KPMG descubri\u00f3 amplia evidencia de que Caner no solo tuvo una participaci\u00f3n significativa en la toma de decisiones en Adler, sino que tambi\u00e9n recibi\u00f3 pagos de la empresa.<\/p>\n
![\"GM090907_22X](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/1662834511_72_Los-inversores-se-enfrian-con-los-grupos-inmobiliarios-a-medida.png\")
<\/figure>\n<\/div>\nEn abril de este a\u00f1o, la firma se neg\u00f3 a aprobar las cuentas de Adler y luego renunci\u00f3 como auditora. Adler a\u00fan tiene que encontrar un reemplazo. El mes pasado, el regulador financiero alem\u00e1n BaFin descubri\u00f3 que Adler hab\u00eda exagerado sus cuentas de 2019 hasta en 233 millones de euros. <\/p>\n
En respuesta a la revisi\u00f3n de KPMG, el presidente de Adler dijo que no se hab\u00eda descubierto ning\u00fan “fraude ni enga\u00f1o”. Caner dijo que el informe hab\u00eda “refutado las acusaciones de Viceroy que da\u00f1aron la reputaci\u00f3n y la financiaci\u00f3n”.<\/p>\n
Pero el episodio result\u00f3 doloroso para los tenedores de bonos de Adler. Algunos bonos de su deuda de m\u00e1s de 7.000 millones de euros se cotizan a poco m\u00e1s de 50 c\u00e9ntimos de euro.<\/p>\n
Tambi\u00e9n ha sido una llamada de atenci\u00f3n m\u00e1s general para los inversores.<\/p>\n
\u201cLa situaci\u00f3n de Adler est\u00e1 teniendo cierto efecto de contagio, porque los inversionistas ahora est\u00e1n reevaluando lo que pensaban que era un riesgo seguro de tipo anualidad, ahora mucho m\u00e1s riesgoso\u201d, dijo Gabriele Fo\u00e0, gerente de cartera de Algebris. <\/p>\n
Para algunos, los problemas en Adler son indicativos de problemas de gobernanza m\u00e1s amplios en el mundo de clubes de bienes ra\u00edces europeos.<\/p>\n
![\"Una](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/1662834511_445_Los-inversores-se-enfrian-con-los-grupos-inmobiliarios-a-medida.png\")
En febrero de este a\u00f1o, Viceroy atac\u00f3 a la empresa inmobiliaria sueca Samhallsbyggnadsbolaget i Norden, alegando que la empresa residencial “alimentada por la deuda” hab\u00eda exagerado el valor de sus activos y los conflictos de inter\u00e9s en su directorio. SBB ha negado las acusaciones de Viceroy en comunicados de prensa.<\/p>\n
Algunas de las cr\u00edticas de Viceroy se centraron en la \u201casombrosa\u201d pila de deudas de la empresa. El vendedor en corto calcul\u00f3 la relaci\u00f3n “pr\u00e9stamo-valor” de SBB, la medida de deuda a activos de la industria, en casi el 70 por ciento, si los bonos h\u00edbridos que ha emitido fueran como deuda, en lugar de acciones. <\/p>\n
Aunque esto estuvo muy por encima del 46 % informado por SBB en la primera mitad de 2022, la compa\u00f1\u00eda dijo que clasificar los pr\u00e9stamos h\u00edbridos como capital “no es inusual” en el sector inmobiliario. Sus bonos no han perdido tanto valor como los emitidos por Adler.<\/p>\n
Pasos para liquidar la deuda<\/h2>\n
En Alemania, Vonovia, la compa\u00f1\u00eda inmobiliaria m\u00e1s grande del pa\u00eds y el mayor accionista de Adler, est\u00e1 tomando medidas para aliviar la presi\u00f3n sobre su balance.<\/p>\n
A medida que los mercados de deuda se han enfriado, con la emisi\u00f3n de nuevos bonos corporativos cayendo un 16 por ciento en Europa en la primera mitad de 2022, Rolf Buch, director ejecutivo de Vonovia, dijo a los analistas en una llamada de ganancias reciente que la compa\u00f1\u00eda vender\u00eda 13 mil millones de euros de activos. lo m\u00e1s r\u00e1pido posible\u201d para proporcionar dinero en efectivo. <\/p>\n
\u201cNi las nuevas acciones ni las nuevas deudas son opciones viables en este mercado\u201d, dijo Philip Grosse, director financiero de Vonovia.<\/p>\n
![\"GM090904_22X](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/1662834511_629_Los-inversores-se-enfrian-con-los-grupos-inmobiliarios-a-medida.png\")
<\/figure>\n<\/div>\nLos banqueros esperan que otras compa\u00f1\u00edas se deshagan de la propiedad para reducir la deuda a niveles m\u00e1s manejables, pero mientras algunas se est\u00e1n alejando del mercado, otras est\u00e1n dispuestas a comprar.<\/p>\n
Heimstaden, la segunda empresa inmobiliaria residencial m\u00e1s grande de Europa, gast\u00f3 otros 217 millones de euros para comprar m\u00e1s de 2.000 viviendas a la empresa finlandesa Sato en abril. <\/p>\n
El director de inversiones de Heimstaden, Christian Fladeland, dijo que la escasez de viviendas en Europa significa que los “fundamentos para las inversiones residenciales” siguen siendo s\u00f3lidos. <\/p>\n
Pero los inversores est\u00e1n menos seguros. Mientras que la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor de Akelius Residential, la medida de deuda a activos de la industria, ahora es del 9 por ciento, la de Heimstaden super\u00f3 el 45 por ciento en sus resultados del segundo trimestre. <\/p>\n
\u201cNo somos tan positivos [on real estate] en el contexto del aumento de las tasas\u201d, dijo Philippe Dehoux, jefe de bonos globales del administrador de activos Candriam. \u201cEl sector tiene mucha deuda\u201d.<\/p>\n
Fo\u00e0 en Algebris agreg\u00f3 que desconf\u00eda del sector inmobiliario. \u201cEl sector inmobiliario se ha estado apalancando mucho. Son muy, muy c\u00edclicos\u201d.<\/p>\n
Sin embargo, las empresas a\u00fan no est\u00e1n excesivamente preocupadas por los pagos de la deuda, porque pocos bonos vencer\u00e1n antes de fines de 2023 y 2024. \u201cLo que necesitar\u00e1 para que surja m\u00e1s preocupaci\u00f3n es un catalizador\u201d, dijo un banquero. \u201cSi las agencias de calificaci\u00f3n se mudan de forma preventiva a alguien, si alguien tiene dificultades para pagar los alquileres o si la regulaci\u00f3n gubernamental lo frena\u201d.<\/p>\n