Dan Shannon felizmente dise\u00f1ar\u00e1 una nueva torre de oficinas en Manhattan si un cliente as\u00ed lo desea. Pero la mayor\u00eda de las veces, se le pide a Shannon, socio gerente de la firma de arquitectura de la ciudad de Nueva York MdeAS, que insufle nueva vida en edificios antiguos.<\/p>\n
Se ha ganado la reputaci\u00f3n de ser uno de los principales practicantes de la ciudad de lo que los arquitectos y desarrolladores denominan “reposicionamiento”. <\/p>\n
La demanda de ese comercio en particular est\u00e1 siendo impulsada por la agitaci\u00f3n en el mercado de oficinas m\u00e1s grande del mundo provocada por la pandemia de Covid-19 y el posterior aumento del trabajo desde casa. Si bien los edificios de oficinas m\u00e1s nuevos y llamativos a\u00fan atraen a los mejores inquilinos, las torres medianas est\u00e1n bajo una presi\u00f3n creciente para actualizarse o corren el riesgo de volverse obsoletas.<\/p>\n
\u201cEs pisar a fondo\u201d, dijo Shannon sobre su carga de trabajo. \u201cPor cada nuevo edificio hacemos 10 o 15 conversiones. Y eso es lo mismo en toda la ciudad\u201d.<\/p>\n
Entre otros proyectos, Shannon est\u00e1 trabajando en un desmantelamiento casi total de las antiguas torres One and Two Penn Plaza, mon\u00f3tonas de la d\u00e9cada de 1970 que se ciernen sobre la estaci\u00f3n Pennsylvania, para Vornado Realty Trust; una actualizaci\u00f3n del llamado Lipstick Building en 885 Third Avenue para SL Green Realty; y el edificio McGraw Hill en la calle 42 para Resolution Real Estate Partners.<\/p>\n
M\u00e1s recientemente, Harbour Group International seleccion\u00f3 a Shannon para revivir el edificio Black Rock en Sixth Avenue, un hito modernista de la d\u00e9cada de 1960 que fue durante d\u00e9cadas el hogar de la cadena de transmisi\u00f3n CBS de William Paley.<\/p>\n
“\u00bfC\u00f3mo pulimos Black Rock y luego le infundimos lo que buscan los inquilinos de hoy?” pregunt\u00f3 Shannon.<\/p>\n
Alrededor del 70 por ciento de los 440 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas de Nueva York datan de antes de 1980, por lo que est\u00e1 listo para ser demolido o mejorado. Si los desarrolladores se estaban demorando en las renovaciones, Covid parece estar forz\u00e1ndolos.<\/p>\n
Aunque reina la incertidumbre entre los desarrolladores de Nueva York, se est\u00e1 formando un consenso de que las oficinas deben convertirse en espacios m\u00e1s vibrantes y atractivos si quieren atraer a los trabajadores que se han acostumbrado a la comodidad de su estudio o Starbucks local. Eso significa servicios, como restaurantes, bares de vinos, estudios de yoga y gimnasios. Tambi\u00e9n significa aire limpio, luz natural y espacio al aire libre.<\/p>\n
\u201cLa gente quiere algo sexy y de mayor calidad ahora\u201d, dijo Joe Iacono, cuya firma, Crescit Capital, es un prestamista de bienes ra\u00edces comerciales. \u201cEs dif\u00edcil incluso saber cu\u00e1l es el valor de un edificio de oficinas antiguo en Nueva York en este momento\u201d. <\/p>\n
Las presiones ambientales tambi\u00e9n est\u00e1n en juego. Al igual que con otros lugares, la legislatura de la ciudad de Nueva York ha respaldado regulaciones que limitar\u00e1n la cantidad de gases de efecto invernadero que pueden emitir los edificios. Los infractores incurrir\u00e1n en penas cada vez m\u00e1s severas en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Incluso sin tales reglas, los desarrolladores dicen que los inquilinos exigen edificios m\u00e1s eficientes energ\u00e9ticamente para satisfacer sus propias pol\u00edticas clim\u00e1ticas.<\/p>\n
La nueva construcci\u00f3n es una respuesta. La recientemente inaugurada One Vanderbilt de SL Green, una torre de \u00faltima generaci\u00f3n al lado de Grand Central Station, ha logrado obtener alquileres superiores a los $200 por pie cuadrado. La nueva sede de JPMorgan se est\u00e1 levantando a pocas cuadras de distancia.<\/p>\n
Pero para otros, el reposicionamiento tiene sentido. Tiende a ser m\u00e1s r\u00e1pido y cuesta menos que la nueva construcci\u00f3n. Tambi\u00e9n implica menos problemas de zonificaci\u00f3n. Un problema es si un inversionista puede adquirir un edificio deteriorado a un precio lo suficientemente bajo como para obtener una rentabilidad despu\u00e9s de una costosa renovaci\u00f3n. <\/p>\n
Ese parece haber sido el caso de 100 Pearl Street, una torre de 26 pisos en el distrito financiero que se construy\u00f3 en 1983. GFP y Northwind Group pagaron $308,5 millones por la propiedad parcialmente ocupada en 2018. Se embarcaron en una renovaci\u00f3n de $250 millones que incluy\u00f3 un nuevo sal\u00f3n de comidas, ascensores y sistemas mec\u00e1nicos mejorados, un sal\u00f3n en la azotea y un nuevo \u00e1tico. En diciembre, vendieron 100 Pearl, ahora m\u00e1s del 90 por ciento alquilados, a Commerz Real de Alemania por $ 850 millones.<\/p>\n
\u201cEn el medio, es dif\u00edcil sobrevivir\u201d, es la lecci\u00f3n que Jens B\u00f6hnlein, director global de gesti\u00f3n de activos de Commerz Real, extrajo del proyecto.<\/p>\n
Incluso Shannon reconoce que no todas las torres de oficinas de Nueva York pueden ser rescatadas, ni siquiera por los mejores arquitectos. Algunos est\u00e1n mal ubicados o tienen otras verrugas incurables y no vale la pena la inversi\u00f3n. Es probable que algunos reciban solo renovaciones superficiales o imitaciones que no logran inspirar a los posibles inquilinos. Mientras tanto, se habla cada vez m\u00e1s de convertir algunas torres de oficinas en viviendas residenciales, un trabajo que es mucho m\u00e1s complicado. <\/p>\n
\u201cSol\u00edamos sentirnos solos\u201d, dijo Shannon sobre su abarrotado negocio. \u201cAhora es un mercado real. Y eso es algo bueno\u201d. <\/p>\n
Originario de Louisville, Kentucky, lleg\u00f3 a Nueva York en 1983, otro per\u00edodo desafiante para la ciudad. Le da cr\u00e9dito a Harry Macklowe por recordarles a sus compa\u00f1eros desarrolladores las posibilidades de reposicionamientos despu\u00e9s de su \u00e9xito con el edificio de General Motors en la Quinta Avenida. Macklowe lo compr\u00f3 en 2003 por un valor entonces r\u00e9cord de 1400 millones de d\u00f3lares y gast\u00f3 otros 150 millones de d\u00f3lares en la renovaci\u00f3n. Shannon ayud\u00f3 a redise\u00f1ar el vest\u00edbulo y la plaza, dando paso a la ic\u00f3nica tienda Apple. GM lo vendi\u00f3 cinco a\u00f1os despu\u00e9s por 2.800 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n
\u201cLa gente se dio cuenta de que se pod\u00eda tomar un edificio que se hab\u00eda reducido de esa manera y hacer que funcionara como ning\u00fan otro\u201d, dijo Shannon.<\/p>\n
![\"El](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/1658225115_836_El-arquitecto-que-intenta-revivir-los-desgastados-rascacielos-de-oficinas.jpg\")
\t\t\t\tDan Shannon est\u00e1 trabajando en un desmantelamiento casi total de la antigua Two Penn Plaza, una torre mon\u00f3tona de la d\u00e9cada de 1970 que se cierne sobre la estaci\u00f3n Pennsylvania \u00a9 MdeAS
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![\"El](\"https:\/\/teknomers.com\/es\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/1658225115_254_El-arquitecto-que-intenta-revivir-los-desgastados-rascacielos-de-oficinas.jpg\")
\t\t\t\tEntre otros cambios, los exteriores oscuros de PENN 2 se volver\u00e1n a pintar y los tejados y terrazas se cubrir\u00e1n con follaje \u00a9 dbox
\n\t\t\t<\/figcaption><\/figure>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
En Penn Plaza, el director ejecutivo de Vornado, Steven Roth, subi\u00f3 la apuesta. La remodelaci\u00f3n tiene como objetivo arrojar un halo sobre un rinc\u00f3n oscuro de Manhattan y ofrecer alguna penitencia por el pecado arquitect\u00f3nico de demoler la estaci\u00f3n Penn original en 1963.<\/p>\n
\u201c\u00c9l dijo, ‘Dan, no quiero un edificio renovado. Quiero un edificio nuevo’\u201d, dijo Shannon, quien est\u00e1 trabajando en el proyecto con Brad Zizmor de la firma de arquitectura A+I. <\/p>\n
Las torres han sido rebautizadas como PENN 1 y PENN 2. El nuevo y elegante vest\u00edbulo de tres pisos en la primera es una indicaci\u00f3n de que solo tendr\u00e1n un parecido pasajero con sus versiones anteriores cuando est\u00e9n terminadas. Entre otros cambios, se volver\u00e1n a pintar los exteriores oscuros y los techos y terrazas se cubrir\u00e1n con follaje. <\/p>\n
El objetivo es tomar el inquietante dise\u00f1o de la d\u00e9cada de 1970 e iluminarlo para una nueva era. Para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, las nuevas ventanas utilizar\u00e1n vidrios de triple acristalamiento y los sistemas de aire acondicionado se distribuir\u00e1n por todos los edificios, lo que permitir\u00e1 un aire m\u00e1s limpio y una refrigeraci\u00f3n m\u00e1s personalizada. <\/p>\n