\n<\/p>\n
Blackstone est\u00e1 tratando de resolver disputas legales con los grupos sin fines de lucro que operan algunas de sus propiedades de viviendas asequibles mientras se enfrenta a un fallo legal sobre los derechos de propiedad en parte de una cartera de $ 5,100 millones que el grupo de inversi\u00f3n compr\u00f3 a AIG el a\u00f1o pasado.<\/p>\n
Una victoria en la corte de apelaciones para un operador de vivienda alineado con la iglesia en Michigan podr\u00eda marcar un punto de inflexi\u00f3n para las organizaciones sin fines de lucro de vivienda en todo el pa\u00eds que est\u00e1n tratando de reclamar la propiedad total de los edificios que operan para que puedan dejar de hacer pagos anuales a Blackstone y otros inversionistas. .<\/p>\n
Blackstone, la firma de capital privado m\u00e1s grande del mundo, compr\u00f3 activos inmobiliarios por valor de m\u00e1s de $ 20 mil millones durante la pandemia de coronavirus, incluidas las residencias estudiantiles, un arrendador de alquiler con opci\u00f3n a compra y la cartera de AIG de 678 desarrollos de alquiler controlado financiados a trav\u00e9s de un bajo costo federal. programa de desgravaci\u00f3n del impuesto sobre la renta.<\/p>\n
Los acuerdos representan el mayor avance de Blackstone en el mercado inmobiliario estadounidense desde la crisis financiera. La antigua cartera de AIG, ahora conocida como April Housing, se encuentra entre las mayores inversiones en Breit, el fideicomiso de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces no cotizado de $ 63 mil millones de Blackstone que es popular entre los inversionistas minoristas adinerados. <\/p>\n
Pero las ganancias futuras de Blackstone de algunos de esos bloques de apartamentos con alquiler controlado se han visto empa\u00f1adas por una disputa con operadores de viviendas sin fines de lucro sobre el significado de los contratos que AIG firm\u00f3 hace m\u00e1s de una d\u00e9cada cuando adelant\u00f3 dinero para la construcci\u00f3n a cambio de una asignaci\u00f3n de cr\u00e9ditos fiscales.<\/p>\n
Entre los desarrollos en disputa se encuentra una comunidad de jubilados subsidiada en Michigan conocida como Presbyterian Villages, que fue renovada con financiamiento de construcci\u00f3n de AIG. A cambio, la aseguradora recibi\u00f3 cr\u00e9ditos fiscales que redujeron sus pagos al gobierno federal en m\u00e1s de su desembolso original, lo que le permiti\u00f3 obtener ganancias durante 15 a\u00f1os.<\/p>\n
Con esos cr\u00e9ditos fiscales agotados, el grupo de la iglesia que opera Presbyterian Villages invoc\u00f3 una cl\u00e1usula contractual que es com\u00fan en los acuerdos de financiaci\u00f3n de viviendas para tratar de forzar el veh\u00edculo a trav\u00e9s del cual AIG ten\u00eda su participaci\u00f3n para vender por una suma nominal. <\/p>\n
AIG demand\u00f3 para detener la transacci\u00f3n, argumentando que no se la pod\u00eda obligar a vender, y Blackstone hered\u00f3 el litigio cuando compr\u00f3 la cartera en diciembre.<\/p>\n
Ese caso, y otros similares, se hab\u00edan adelantado principalmente a AIG antes que al acuerdo de Blackstone, y los tribunales de Nueva York y Michigan aceptaron en gran medida la interpretaci\u00f3n de la aseguradora del contrato que firm\u00f3.<\/p>\n
Pero esa din\u00e1mica cambi\u00f3 con un fallo emitido por la corte de apelaciones de Estados Unidos con sede en Cincinnati para el sexto circuito en mayo. <\/p>\n
Se solicit\u00f3 a la corte de apelaciones que resolviera una disputa t\u00e9cnica sobre un mecanismo consagrado en el c\u00f3digo fiscal de EE. UU. que, seg\u00fan las organizaciones sin fines de lucro, deber\u00eda permitirles reclamar la propiedad de los edificios que administran sin pagar el precio de mercado a una empresa como Blackstone. <\/p>\n
El sexto circuito se puso del lado de las organizaciones sin fines de lucro que han argumentado que el llamado “derecho de preferencia” se puede ejercer incluso si ning\u00fan postor externo ha hecho una oferta ejecutable para adquirir la propiedad. <\/p>\n
Pero en un fallo de amplio alcance, los jueces fueron m\u00e1s all\u00e1 y establecieron una visi\u00f3n de c\u00f3mo se supone que funciona el programa de cr\u00e9dito fiscal, que seg\u00fan los expertos legales podr\u00eda significar problemas para los inversores que buscan obtener un rendimiento del aumento del valor de las propiedades en barrios aburguesados.<\/p>\n
El contrato de financiaci\u00f3n de Presbyterian Villages permiti\u00f3 a AIG y Blackstone \u201ccosechar los beneficios de los cr\u00e9ditos fiscales a la vivienda, no de las ganancias de apreciaci\u00f3n a largo plazo de la propiedad\u201d, dijeron los jueces.<\/p>\n
\u201cLa esperanza es que estas decisiones recientes coloquen a las organizaciones sin fines de lucro en una posici\u00f3n de negociaci\u00f3n m\u00e1s favorable frente a los inversionistas externos que exigen pagos en efectivo\u201d, dijo Robert Rozen, un abogado que ayud\u00f3 a dise\u00f1ar el programa de cr\u00e9dito fiscal en la d\u00e9cada de 1980. y ahora trabaja con viviendas sin fines de lucro.<\/p>\n
\u201cLos tribunales han comenzado a profundizar m\u00e1s en lo que pretend\u00eda el Congreso, y esto est\u00e1 dando como resultado decisiones que van en contra de estos inversionistas externos\u201d, agreg\u00f3 Rozen.<\/p>\n
April Housing hizo caso omiso del fallo del sexto circuito y dijo que \u201cno tuvo impacto en la econom\u00eda del acuerdo o en la forma en que nos relacionamos con nuestros socios\u201d.<\/p>\n
Pero David Davenport, abogado del grupo eclesi\u00e1stico que opera la comunidad de jubilados en Michigan, dijo que la compa\u00f1\u00eda propiedad de Blackstone cambi\u00f3 su posici\u00f3n hacia su cliente despu\u00e9s de que el sexto circuito publicara su fallo el 10 de mayo.<\/p>\n
\u201cApril Housing se puso en contacto por primera vez con Presbyterian Villages of Michigan para discutir la posible resoluci\u00f3n del caso el 11 de mayo\u201d, dijo Davenport, y agreg\u00f3 que las conversaciones contin\u00faan. <\/p>\n
Si no se llega a un acuerdo, el destino de la propiedad se decidir\u00e1 despu\u00e9s de que un tribunal inferior resuelva las cuestiones legales restantes.<\/p>\n
Si bien el fallo del sexto circuito solo es vinculante en Michigan y otros tres estados, sigue fallos similares contra otros proveedores de financiamiento de viviendas en jurisdicciones que incluyen Massachusetts y Delaware. <\/p>\n
Blackstone est\u00e1 tratando de resolver otras dos demandas en las que afirma los derechos de propiedad sobre propiedades que son operadas por organizaciones sin fines de lucro, seg\u00fan personas familiarizadas con la situaci\u00f3n. <\/p>\n