Brenda McKinley ha vendido casas en Ontario durante m\u00e1s de dos d\u00e9cadas e incluso para un veterano, los \u00faltimos a\u00f1os han sido impactantes.<\/p>\n
Los precios en su parcela al sur de Toronto aumentaron hasta un 50 por ciento durante la pandemia. \u201cLas casas se estaban vendiendo casi antes de que pudi\u00e9ramos tener el letrero en el c\u00e9sped\u201d, dijo. \u201cNo era inusual tener de 15 a 30 ofertas. . . hab\u00eda un frenes\u00ed de alimentaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n
Pero en las \u00faltimas seis semanas el mercado ha cambiado. McKinley estima que las casas han perdido un 10 por ciento de su valor en el tiempo que les tomar\u00eda a algunos compradores completar su compra.<\/p>\n
El fen\u00f3meno no es exclusivo de Ontario ni del mercado residencial. A medida que los bancos centrales elevan las tasas de inter\u00e9s para frenar la inflaci\u00f3n galopante, los inversionistas inmobiliarios, los propietarios de viviendas y los arrendadores comerciales de todo el mundo se hacen la misma pregunta: \u00bfse avecina un desplome?<\/p>\n
\u201cHay una marcada desaceleraci\u00f3n en todas partes\u201d, dijo Chris Brett, jefe de mercados de capital para Europa, Medio Oriente y \u00c1frica de la agencia inmobiliaria CBRE. \u201cEl cambio en el costo de la deuda est\u00e1 teniendo un gran impacto en todos los mercados, en todo. No creo que nada sea inmune. . . la velocidad nos ha tomado a todos por sorpresa\u201d.<\/p>\n
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Las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa, monitoreadas de cerca por los inversores en busca de pistas sobre lo que eventualmente podr\u00eda suceder con los activos reales menos l\u00edquidos, se han hundido este a\u00f1o. El \u00edndice inmobiliario estadounidense Dow Jones ha bajado casi un 25 por ciento en lo que va del a\u00f1o. Las acciones inmobiliarias del Reino Unido cayeron alrededor de un 20 por ciento durante el mismo per\u00edodo, cayendo m\u00e1s y m\u00e1s r\u00e1pido que su \u00edndice de referencia.<\/p>\n
La cantidad de compradores comerciales que buscan activamente activos en los EE. UU., Asia y Europa ha ca\u00eddo dr\u00e1sticamente desde un pico pand\u00e9mico de 3395 en el cuarto trimestre del a\u00f1o pasado a solo 1602 en el segundo trimestre de 2022, seg\u00fan datos de MSCI. <\/p>\n
Los acuerdos pendientes en Europa tambi\u00e9n han disminuido, con 12.000 millones de euros en contratos a finales de marzo frente a los 17.000 millones de euros del a\u00f1o anterior, seg\u00fan MSCI.<\/p>\n
Las ofertas que ya est\u00e1n en curso se est\u00e1n renegociando. \u201cTodos los que venden de todo est\u00e1n siendo [price] astillado por posibles compradores, o bien [buyers] se est\u00e1n yendo\u201d, dijo Ronald Dickerman, presidente de Madison International Realty, una firma de capital privado que invierte en propiedades. \u201cCualquiera que suscriba [a building] es tener que reevaluar. . . No puedo dejar de enfatizar la cantidad de revisi\u00f3n de precios que est\u00e1 ocurriendo en el sector inmobiliario en este momento\u201d. <\/p>\n
La raz\u00f3n es simple. Un inversor dispuesto a pagar 100 millones de d\u00f3lares por un bloque de apartamentos hace dos o tres meses podr\u00eda haber tomado una hipoteca de 60 millones de d\u00f3lares con costes de pr\u00e9stamo de alrededor del 3 por ciento. Hoy podr\u00edan tener que pagar m\u00e1s del 5 por ciento, eliminando cualquier ventaja.<\/p>\n
El aumento de las tasas significa que los inversores deben aceptar rendimientos generales m\u00e1s bajos o presionar al vendedor para que baje el precio. <\/p>\n
“A\u00fan no aparece en los datos de los agentes, pero hay una correcci\u00f3n, anecd\u00f3ticamente”, dijo Justin Curlow, jefe global de investigaci\u00f3n y estrategia de Axa IM, uno de los administradores de activos m\u00e1s grandes del mundo.<\/p>\n
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La pregunta para los inversores y propietarios inmobiliarios es cu\u00e1n generalizada y profunda podr\u00eda ser cualquier correcci\u00f3n.<\/p>\n
Durante la pandemia, los inversores institucionales jugaron a la defensiva, apostando por sectores respaldados por una demanda estable a largo plazo. El precio de los almacenes, los bloques de apartamentos de alquiler y las oficinas equipadas para negocios de ciencias de la vida se dispararon en medio de una feroz competencia. <\/p>\n
\u201cTodos los grandes inversores cantan la misma partitura: todos quieren residencial, log\u00edstica urbana y oficinas de alta calidad; activos defensivos\u201d, dijo Tom Leahy, jefe de investigaci\u00f3n de activos reales de MSCI en Europa, Medio Oriente y Asia. \u201cEse es el problema con los bienes ra\u00edces, tienes una mentalidad de reba\u00f1o\u201d.<\/p>\n
Con el efectivo cayendo en los rincones estrechos del mercado inmobiliario, existe el peligro de que los activos tengan un precio incorrecto, lo que deja poco margen para erosionarse a medida que aumentan las tasas.<\/p>\n
Para los propietarios de propiedades “defensivas” compradas en la parte superior del mercado que ahora necesitan refinanciar, los aumentos en las tasas crean la posibilidad de que los propietarios “paguen m\u00e1s por el pr\u00e9stamo de lo que esperan ganar con la propiedad”, dijo Lea Overby, directora comercial. investigaci\u00f3n de valores respaldados por hipotecas en Barclays. <\/p>\n
Antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas este a\u00f1o, estim\u00f3 Overby, “el cero por ciento del mercado” se vio afectado por el llamado apalancamiento negativo. \u201cNo sabemos cu\u00e1nto es ahora, pero anecd\u00f3ticamente est\u00e1 bastante extendido\u201d.<\/p>\n
Manus Clancy, director gerente s\u00e9nior del proveedor de datos Trepp de CMBS con sede en Nueva York, dijo que si bien es poco probable que los valores se desplomen en los sectores m\u00e1s defensivos, “habr\u00e1 muchos tipos que dir\u00e1n ‘guau, pagamos de m\u00e1s por esto'”.<\/p>\n
\u201cPensaron que pod\u00edan aumentar los alquileres un 10 por ciento al a\u00f1o durante 10 a\u00f1os y que los gastos se mantendr\u00edan estables, pero el consumidor est\u00e1 siendo golpeado por la inflaci\u00f3n y no pueden trasladar los costos\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n
Si las inversiones consideradas seguras hace tan solo unos meses parecen precarias; Las apuestas m\u00e1s arriesgadas ahora parecen t\u00f3xicas. <\/p>\n
El aumento del comercio electr\u00f3nico y el cambio al trabajo h\u00edbrido durante la pandemia dejaron expuestos a los propietarios de oficinas y tiendas. Las tasas crecientes ahora amenazan con derribarlas.<\/p>\n
Un art\u00edculo publicado este mes, “Trabajar desde casa y el apocalipsis inmobiliario de la oficina”, argument\u00f3 que el valor total de las oficinas de Nueva York finalmente caer\u00eda en casi un tercio, un cataclismo para los propietarios, incluidos los fondos de pensiones y los organismos gubernamentales que dependen de sus impuestos. ingresos <\/p>\n
\u201cNuestra opini\u00f3n es que todo el stock de oficinas vale un 30 por ciento menos que en 2019. Eso es un golpe de $ 500 mil millones\u201d, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes ra\u00edces y finanzas en la Universidad de Columbia y uno de los autores del informe.<\/p>\n
El descenso a\u00fan no se ha registrado \u201cporque hay un segmento muy grande del mercado de oficinas (80-85 por ciento) que no cotiza en bolsa, es muy poco transparente y donde ha habido muy poco comercio\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n
Pero cuando las oficinas m\u00e1s antiguas cambian de manos, cuando los fondos llegan al final de su vida \u00fatil o los propietarios luchan por refinanciar, espera que los descuentos sean severos. Si los valores caen lo suficiente, prev\u00e9 suficientes impagos de hipotecas como para plantear un riesgo sist\u00e9mico.<\/p>\n
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\u201cSi su relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor est\u00e1 por encima del 70 por ciento y su valor cae un 30 por ciento, su hipoteca est\u00e1 bajo el agua\u201d, dijo. \u201cMuchas oficinas tienen m\u00e1s del 30 por ciento de hipotecas\u201d.<\/p>\n
Seg\u00fan Curlow, ya se est\u00e1 eliminando hasta un 15 por ciento del valor de las oficinas estadounidenses en las ofertas finales. \u201cEn el mercado de oficinas de EE. UU., hay un mayor nivel de vacantes\u201d, dijo, y agreg\u00f3 que Estados Unidos \u201ces la zona cero de las tasas; todo comenz\u00f3 con la Reserva Federal\u201d.<\/p>\n
Los propietarios de oficinas en el Reino Unido tambi\u00e9n tienen que lidiar con patrones de trabajo cambiantes y tarifas en aumento. <\/p>\n
Hasta ahora, a los propietarios con bloques modernos y energ\u00e9ticamente eficientes les ha ido relativamente bien. Pero los alquileres de los edificios m\u00e1s antiguos se han visto afectados. La consultora inmobiliaria Lambert Smith Hampton sugiri\u00f3 esta semana que m\u00e1s de 25 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en el Reino Unido podr\u00edan exceder los requisitos despu\u00e9s de que una encuesta descubriera que el 72 por ciento de los encuestados buscaba reducir el espacio de oficinas lo antes posible.<\/p>\n
Tambi\u00e9n se han desvanecido las esperanzas de que el comercio minorista, el sector m\u00e1s desfavorecido entre los inversores que se acercan a la pandemia, pueda disfrutar de una recuperaci\u00f3n. <\/p>\n
Los grandes inversores del Reino Unido, incluido Landsec, han apostado por los centros comerciales en los \u00faltimos seis meses, con la esperanza de aprovechar el repunte del comercio a medida que la gente regresa a las tiendas f\u00edsicas. Pero la inflaci\u00f3n ha desviado la recuperaci\u00f3n. <\/p>\n
\u201cHab\u00eda esta esperanza que ten\u00edan muchos propietarios de centros comerciales de que hab\u00eda un nivel en los alquileres\u201d, dijo Mike Prew, analista de Jefferies. \u201cPero la crisis del costo de vida les quit\u00f3 la alfombra debajo de ellos\u201d. <\/p>\n
A medida que las tasas suben desde niveles ultrabajos, tambi\u00e9n aumenta el riesgo de una reversi\u00f3n en los mercados residenciales donde han estado subiendo, desde Canad\u00e1 y EE. UU. hasta Alemania y Nueva Zelanda. Oxford Economics ahora espera que los precios bajen el pr\u00f3ximo a\u00f1o en aquellos mercados donde subieron m\u00e1s r\u00e1pido en 2021.<\/p>\n
Numerosos inversores, analistas, agentes y propietarios dijeron al Financial Times que el riesgo de una ca\u00edda en las valoraciones de las propiedades hab\u00eda aumentado considerablemente en las \u00faltimas semanas.<\/p>\n
Pero pocos esperan una ca\u00edda tan severa como la de 2008, en parte porque las pr\u00e1cticas crediticias y el apetito por el riesgo se han moderado desde entonces. <\/p>\n
\u201cEn general, parece que los bienes ra\u00edces comerciales est\u00e1n listos para una recesi\u00f3n. Pero tuvimos un fuerte crecimiento en Covid, por lo que hay espacio para que se desv\u00ede antes de impactar algo. [in the wider economy]\u201d, dijo Overby. \u201cAntes de 2008, el apalancamiento era del 80 por ciento y muchas valoraciones eran falsas. No estamos all\u00ed ni mucho menos\u201d.<\/p>\n
Seg\u00fan el jefe de un gran fondo de bienes ra\u00edces, \u201cdefinitivamente hay estr\u00e9s en los bolsillos m\u00e1s peque\u00f1os del mercado, pero eso no es sist\u00e9mico. No veo mucha gente diciendo. . . “Me compromet\u00ed a una adquisici\u00f3n de 2.000 a 3.000 millones de euros utilizando un formato puente”, como ocurri\u00f3 en 2007″.<\/p>\n
Agreg\u00f3 que si bien m\u00e1s de 20 empresas parec\u00edan precarias en el per\u00edodo previo a la crisis financiera, esta vez hab\u00eda quiz\u00e1s cinco. <\/p>\n
Dickerman, el inversionista de capital privado, cree que la econom\u00eda est\u00e1 preparada para un largo per\u00edodo de dolor que recuerda a la d\u00e9cada de 1970 y que llevar\u00e1 a los bienes ra\u00edces a un declive secular. Pero seguir\u00e1 habiendo apuestas ganadoras y perdedoras porque \u201cnunca ha habido un momento de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces en el que las clases de activos est\u00e9n tan diferenciadas\u201d.<\/p>\n<\/div>\n