por Markus Hinterberger, Euro el domingo<\/i> \n \n<\/p>
Recientemente en un bistro de Munich. Ernst Striegel, que no quiere leer aqu\u00ed su nombre real, est\u00e1 almorzando e informando sobre los asuntos actuales. Striegel construye y vende peque\u00f1os edificios de apartamentos y casas adosadas en el \u00e1rea de Munich. \u201cSi el a\u00f1o pasado ten\u00eda 20 personas interesadas en comprar un piso o una casa adosada, hoy solo hay dos\u201d, dice. No es que est\u00e9 preocupado, pero la tendencia es notable. Por otro lado, no faltar\u00edan inquilinos potenciales, lo sabe.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Lo que sucede a peque\u00f1a escala en Striegel, sucede a gran escala en los grandes desarrolladores de proyectos. Los apartamentos y casas terminados todav\u00eda se venden, pero seg\u00fan una encuesta realizada entre empresas de construcci\u00f3n de viviendas por la consultora inmobiliaria Prea junto con uro, el peri\u00f3dico hermano de uro am Sonntag, el estado de \u00e1nimo es moderado. Muchos ven una menor demanda y esperan que las tasas de inter\u00e9s aumenten.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
El estado de \u00e1nimo que BF Direkt, uno de los principales corredores de financiaci\u00f3n para profesionales inmobiliarios, tambi\u00e9n capt\u00f3 en una encuesta es a\u00fan m\u00e1s sombr\u00edo. Cuando se les pregunt\u00f3 c\u00f3mo las tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas estaban afectando los negocios, muchas empresas dijeron que algunos proyectos ya no eran rentables. En lenguaje sencillo: pronto habr\u00e1 ruinas, o los proyectos se construir\u00e1n y luego se transmitir\u00e1n, en algunos casos sin terminar, a un precio comparativamente m\u00e1s bajo.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Todas estas son malas noticias para una industria cuyas ganancias se han disparado en los \u00faltimos 10 a 15 a\u00f1os. Los primeros ya se preguntan si el boom inmobiliario, que ya est\u00e1 claramente llegando a su fin, ha alimentado una burbuja que estallar\u00e1 tras la crisis subprime de 2008, como ocurri\u00f3 en Espa\u00f1a y EE.UU. Por otro lado, los precios de los apartamentos y las casas contin\u00faan al alza. A continuaci\u00f3n conocer\u00e1s qu\u00e9 efectos tendr\u00e1 el final del boom inmobiliario, que sin duda ha llegado.\n<\/p>
\n El fin de la intoxicaci\u00f3n<\/span>
\n <\/h2>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n Casi ninguna subida de precios ha conmovido m\u00e1s a la gente en este pa\u00eds que la que ha tenido lugar desde 2008, o al menos desde 2009, para los inmuebles residenciales en Alemania. A ra\u00edz de la crisis financiera, muchos inversores y grandes gestores de capital institucional dieron la espalda a los valores y buscaron seguridad en forma de hormig\u00f3n. La pol\u00edtica de los bancos centrales, que continu\u00f3 bajando las tasas de inter\u00e9s durante la crisis y llev\u00f3 las tasas de inter\u00e9s de las inversiones “libres de riesgo” como los bonos del gobierno estadounidense y alem\u00e1n m\u00e1s cerca de cero, hizo el resto.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
De repente, todos quer\u00edan comprar apartamentos y casas, y las bajas tasas de inter\u00e9s significaron que muchas m\u00e1s personas pod\u00edan pagar bienes ra\u00edces. Los precios subieron r\u00e1pidamente. “Cualquiera que compr\u00f3 un apartamento en Berl\u00edn por 100.000 euros hace diez a\u00f1os ahora puede deshacerse f\u00e1cilmente de \u00e9l por 300.000 euros”, dice J\u00fcrgen Michael Schick. El presidente de la asociaci\u00f3n de corredores IVD no exagera con su declaraci\u00f3n. Aunque el boom no se produjo de forma generalizada y en el llamado top 7, al que los expertos inmobiliarios suman las ciudades de Berl\u00edn, Hamburgo, M\u00fanich, Colonia, Frankfurt, Stuttgart y Dsseldorf, los precios subieron m\u00e1s r\u00e1pido que en otros lugares, pero en en casi ninguna regi\u00f3n del pa\u00eds bajaron los precios de compra.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
La pandemia de corona no pudo frenar este desarrollo; al contrario: muchas personas se vieron obligadas a lidiar m\u00e1s con su situaci\u00f3n de vivienda. Y dado que el gobierno federal no permiti\u00f3 que ocurriera una recesi\u00f3n a trav\u00e9s de beneficios de trabajo a tiempo parcial y otras medidas, muchos ahora pod\u00edan permitirse comprar una propiedad.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Pero ahora los precios ya no est\u00e1n aumentando o solo en el rango de porcentaje bajo de un solo d\u00edgito. Hay varias razones para esto: Las tasas de inter\u00e9s son particularmente importantes. Por un lado, las tasas de inter\u00e9s para los pr\u00e9stamos para la construcci\u00f3n est\u00e1n aumentando y encareciendo tanto los pr\u00e9stamos que muchos hogares que quieren comprar simplemente ya no pueden pagar las cuotas. Los inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las compa\u00f1\u00edas de seguros, ahora est\u00e1n encontrando alternativas a los bienes ra\u00edces nuevamente, porque las tasas de inter\u00e9s de los bonos del gobierno de EE. UU. casi han alcanzado el nivel de una cartera residencial comparablemente segura. O se han vuelto m\u00e1s exigentes: “Actualmente buscamos principalmente propiedades que se beneficien de la agitaci\u00f3n social estructural, como los hogares de ancianos”, dice Indraneel Karlekar, jefe de estrategia de la empresa estadounidense Principal Real Estate.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Tambi\u00e9n en el zona euro ahora se da por sentado que las tasas de inter\u00e9s subir\u00e1n y que los rendimientos que prometen los bienes ra\u00edces estar\u00e1n cada vez m\u00e1s cerca. Debido a los precios en constante aumento, los inversores inmobiliarios han tenido que contar con rendimientos de alquiler cada vez m\u00e1s bajos para los apartamentos, ya que los alquileres no han aumentado tanto como los precios de compra en los \u00faltimos a\u00f1os.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
A pesar de estas tendencias, el big bang no amenaza a Alemania. Hemos llegado a una meseta en t\u00e9rminos de precio, dice el jefe de IVD, Schick. Desde su punto de vista, eso no est\u00e1 mal porque calmar\u00e1 el mercado. Reiner Braun tambi\u00e9n se muestra bastante relajado en la discusi\u00f3n sobre una posible burbuja inmobiliaria, aunque el indicador de burbuja que ayud\u00f3 a desarrollar desde la consultora Empirica clasifica cada vez m\u00e1s distritos y ciudades como en riesgo. “S\u00ed, los alquileres y los precios de compra se han desarrollado de forma completamente independiente”, dice Braun, “pero una burbuja inmobiliaria tambi\u00e9n incluye un exceso de oferta de apartamentos, y no veo eso en este momento ni en el futuro previsible”. En su opini\u00f3n, los problemas de suministro de materiales de construcci\u00f3n y la falta de trabajadores de la construcci\u00f3n estabilizaron los precios. Esto se debe a que, como resultado, muchos proyectos de construcci\u00f3n se paralizan cada vez m\u00e1s.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Adem\u00e1s de eso, los bancos han sido muy cautelosos en los \u00faltimos a\u00f1os. Debido a requisitos estrictos, como las pautas de cr\u00e9dito inmobiliario residencial, el riesgo de que los pr\u00e9stamos para la construcci\u00f3n no puedan ser atendidos en grandes cantidades en este pa\u00eds es muy bajo.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Todo esto significa que los precios ya no se disparan, pero tambi\u00e9n significa que los proyectos inmobiliarios no se van a pique. Parece que la burbuja, si alguna vez hubo una, est\u00e1 empezando a quedarse sin aire.\n<\/p>
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\n Donde todav\u00eda vale la pena<\/span>
\n <\/h2>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n Se considera que la inflaci\u00f3n es otro estabilizador de los precios inmobiliarios, porque la creencia en los bienes ra\u00edces como una inversi\u00f3n que no puede verse perjudicada por la inflaci\u00f3n est\u00e1 profundamente arraigada en la memoria colectiva. Sin embargo, hay algunas cosas a tener en cuenta aqu\u00ed. Porque no todas las propiedades protegen contra la inflaci\u00f3n, y la creencia de que la inflaci\u00f3n se puede transmitir a los inquilinos solo se har\u00e1 realidad en el caso de las rentas indexadas. Pero si una propiedad est\u00e1 en un \u00e1rea a la que la gente se mudar\u00e1 en el futuro, es probable que su valor siga aumentando.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Estas regiones son principalmente los cinturones de tocino y los alrededores de las 7 ciudades principales y algunas ciudades universitarias. Sin embargo, tambi\u00e9n hay ubicaciones en regiones que no est\u00e1n creciendo per se, donde los precios a\u00fan pueden subir.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Para los compradores privados, es importante que no solo se ocupen de la propiedad en s\u00ed y verifiquen si la sustancia es s\u00f3lida o si hay sorpresas desagradables, sino que tambi\u00e9n consideren cuidadosamente el entorno inmediato y la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de la ciudad respectiva. Deber\u00eda tratarse de trabajos locales, supermercados, m\u00e9dicos, carreteras, transporte local y mucho m\u00e1s.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
\n financiar adecuadamente<\/span>
\n <\/h2>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n Las malas noticias primero: las tasas de inter\u00e9s ya no bajar\u00e1n, sino que subir\u00e1n. La buena noticia, que es de poco consuelo cuando se miran los \u00faltimos a\u00f1os, es que los pr\u00e9stamos inmobiliarios siguen siendo m\u00e1s baratos que el promedio a largo plazo, con tasas de inter\u00e9s hipotecarias del tres por ciento a diez a\u00f1os. Es por eso que los expertos en tasas de inter\u00e9s como Max Herbst de FMH Finanzberatung aconsejan: es mejor tomar el inter\u00e9s de hoy que el de ma\u00f1ana. “Pero, por favor, no se asuste”, agrega Herbst. Financiar una propiedad es una tarea de varias d\u00e9cadas: “Es una tonter\u00eda re\u00edrse de una propiedad con la que no est\u00e1s contento solo por el inter\u00e9s”, advierte Herbst.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Entre todos los que ahora est\u00e1n financiando, hay dos grupos. Aquellos que est\u00e1n haciendo esto por primera vez y aquellos que necesitan financiamiento de seguimiento. Ambos grupos deben comparar y no solo ir al banco de la casa. O intente con la tasa de inter\u00e9s de un banco extranjero para deprimir la del banco de la casa. uro am Sonntag imprime las mejores ofertas de tipos de inter\u00e9s semana tras semana. A pesar del aumento de las tasas de inter\u00e9s, el mercado est\u00e1 ajustado, por lo que los bancos est\u00e1n tratando de atraer clientes con buenas calificaciones crediticias. Cuando se trata de tasas de inter\u00e9s fijas, vale la pena que todos los financiadores iniciales opten por 20 a\u00f1os de tasas de inter\u00e9s fijas en lugar de diez. Actualmente la diferencia es de 0,4 puntos porcentuales y el tipo de inter\u00e9s es fijo a 20 a\u00f1os. Combinado con un pago especial anual de hasta el cinco por ciento del monto del pr\u00e9stamo, el pr\u00e9stamo se puede pagar en su totalidad al final del per\u00edodo de inter\u00e9s fijo.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Cualquiera que tenga que encargarse de la financiaci\u00f3n de seguimiento en el futuro previsible puede garantizar el inter\u00e9s hasta cinco a\u00f1os en el futuro. Los recargos para estos pr\u00e9stamos a plazo son comparativamente moderados. Un pr\u00e9stamo a plazo que se necesita en 2024 cuesta entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales m\u00e1s.\n<\/p>
<\/div>\n\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
\n C\u00f3mo evolucionan las rentas<\/span>
\n <\/h2>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n Alemania es un pa\u00eds arrendatario. Esto ya ha asegurado en el pasado que se introdujeron leyes como el freno de precio de alquiler y el tope. Ambos est\u00e1n destinados a garantizar que los alquileres no aumenten demasiado r\u00e1pido en lugares donde el espacio habitable es particularmente escaso y costoso, ni siquiera en momentos en que la inflaci\u00f3n aumenta considerablemente. Sin embargo, los precios de la energ\u00eda pueden volverse problem\u00e1ticos. Seg\u00fan el presidente de IVD, Schick, si suben demasiado, incluso pueden convertirse en un freno impl\u00edcito en los precios de alquiler. Porque no pocos hogares pasan por dificultades econ\u00f3micas debido a los altos costes de calefacci\u00f3n.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Las rentas indexadas, por otro lado, pueden continuar aumentando en l\u00ednea con la tasa de inflaci\u00f3n. Solo el alquiler en el momento de la firma del contrato de alquiler tiene que ser compatible en \u00e1reas con control de alquiler. Las rentas indexadas han tendido a ser positivas desde la perspectiva de los inquilinos en el pasado porque la tasa de inflaci\u00f3n era muy baja. Sin embargo, las rentas indexadas ahora podr\u00edan aumentar considerablemente.\n <\/p>\n \n\n\n
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\n Donde todav\u00eda vale la pena<\/span>
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Estas regiones son principalmente los cinturones de tocino y los alrededores de las 7 ciudades principales y algunas ciudades universitarias. Sin embargo, tambi\u00e9n hay ubicaciones en regiones que no est\u00e1n creciendo per se, donde los precios a\u00fan pueden subir.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Para los compradores privados, es importante que no solo se ocupen de la propiedad en s\u00ed y verifiquen si la sustancia es s\u00f3lida o si hay sorpresas desagradables, sino que tambi\u00e9n consideren cuidadosamente el entorno inmediato y la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de la ciudad respectiva. Deber\u00eda tratarse de trabajos locales, supermercados, m\u00e9dicos, carreteras, transporte local y mucho m\u00e1s.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
\n financiar adecuadamente<\/span>
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Entre todos los que ahora est\u00e1n financiando, hay dos grupos. Aquellos que est\u00e1n haciendo esto por primera vez y aquellos que necesitan financiamiento de seguimiento. Ambos grupos deben comparar y no solo ir al banco de la casa. O intente con la tasa de inter\u00e9s de un banco extranjero para deprimir la del banco de la casa. uro am Sonntag imprime las mejores ofertas de tipos de inter\u00e9s semana tras semana. A pesar del aumento de las tasas de inter\u00e9s, el mercado est\u00e1 ajustado, por lo que los bancos est\u00e1n tratando de atraer clientes con buenas calificaciones crediticias. Cuando se trata de tasas de inter\u00e9s fijas, vale la pena que todos los financiadores iniciales opten por 20 a\u00f1os de tasas de inter\u00e9s fijas en lugar de diez. Actualmente la diferencia es de 0,4 puntos porcentuales y el tipo de inter\u00e9s es fijo a 20 a\u00f1os. Combinado con un pago especial anual de hasta el cinco por ciento del monto del pr\u00e9stamo, el pr\u00e9stamo se puede pagar en su totalidad al final del per\u00edodo de inter\u00e9s fijo.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Cualquiera que tenga que encargarse de la financiaci\u00f3n de seguimiento en el futuro previsible puede garantizar el inter\u00e9s hasta cinco a\u00f1os en el futuro. Los recargos para estos pr\u00e9stamos a plazo son comparativamente moderados. Un pr\u00e9stamo a plazo que se necesita en 2024 cuesta entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales m\u00e1s.\n<\/p>
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\n C\u00f3mo evolucionan las rentas<\/span>
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Las rentas indexadas, por otro lado, pueden continuar aumentando en l\u00ednea con la tasa de inflaci\u00f3n. Solo el alquiler en el momento de la firma del contrato de alquiler tiene que ser compatible en \u00e1reas con control de alquiler. Las rentas indexadas han tendido a ser positivas desde la perspectiva de los inquilinos en el pasado porque la tasa de inflaci\u00f3n era muy baja. Sin embargo, las rentas indexadas ahora podr\u00edan aumentar considerablemente.\n <\/p>\n \n\n\n
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Las malas noticias primero: las tasas de inter\u00e9s ya no bajar\u00e1n, sino que subir\u00e1n. La buena noticia, que es de poco consuelo cuando se miran los \u00faltimos a\u00f1os, es que los pr\u00e9stamos inmobiliarios siguen siendo m\u00e1s baratos que el promedio a largo plazo, con tasas de inter\u00e9s hipotecarias del tres por ciento a diez a\u00f1os. Es por eso que los expertos en tasas de inter\u00e9s como Max Herbst de FMH Finanzberatung aconsejan: es mejor tomar el inter\u00e9s de hoy que el de ma\u00f1ana. “Pero, por favor, no se asuste”, agrega Herbst. Financiar una propiedad es una tarea de varias d\u00e9cadas: “Es una tonter\u00eda re\u00edrse de una propiedad con la que no est\u00e1s contento solo por el inter\u00e9s”, advierte Herbst.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Entre todos los que ahora est\u00e1n financiando, hay dos grupos. Aquellos que est\u00e1n haciendo esto por primera vez y aquellos que necesitan financiamiento de seguimiento. Ambos grupos deben comparar y no solo ir al banco de la casa. O intente con la tasa de inter\u00e9s de un banco extranjero para deprimir la del banco de la casa. uro am Sonntag imprime las mejores ofertas de tipos de inter\u00e9s semana tras semana. A pesar del aumento de las tasas de inter\u00e9s, el mercado est\u00e1 ajustado, por lo que los bancos est\u00e1n tratando de atraer clientes con buenas calificaciones crediticias. Cuando se trata de tasas de inter\u00e9s fijas, vale la pena que todos los financiadores iniciales opten por 20 a\u00f1os de tasas de inter\u00e9s fijas en lugar de diez. Actualmente la diferencia es de 0,4 puntos porcentuales y el tipo de inter\u00e9s es fijo a 20 a\u00f1os. Combinado con un pago especial anual de hasta el cinco por ciento del monto del pr\u00e9stamo, el pr\u00e9stamo se puede pagar en su totalidad al final del per\u00edodo de inter\u00e9s fijo.\n <\/p>\n \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n \n
Cualquiera que tenga que encargarse de la financiaci\u00f3n de seguimiento en el futuro previsible puede garantizar el inter\u00e9s hasta cinco a\u00f1os en el futuro. Los recargos para estos pr\u00e9stamos a plazo son comparativamente moderados. Un pr\u00e9stamo a plazo que se necesita en 2024 cuesta entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales m\u00e1s.\n<\/p>
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