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Los inversores no tienen buena reputaci\u00f3n en el mercado inmobiliario. Protecci\u00f3n de compras, autoocupaci\u00f3n obligatoria, m\u00e1s impuestos de transferencia: todas estas medidas recientes est\u00e1n destinadas a reforzar su control sobre el mercado de la vivienda. <\/p>\n
\u201cLa escasez no saca lo mejor de las personas\u201d, dijo recientemente el ministro Hugo de Jonge (Vivienda P\u00fablica y Ordenamiento Territorial, CDA), cuando anunci\u00f3 sus planes para regular m\u00e1s el mercado de alquiler. Se refer\u00eda a los inversores, que, seg\u00fan \u00e9l, cobran “precios absurdos” sobre todo en la ciudad. Pero, \u00bfsu control sobre el mercado es realmente tan fuerte? <\/p>\n
De hecho, los alquileres han aumentado enormemente en los \u00faltimos a\u00f1os: desde 2014 en un 57 por ciento, seg\u00fan cifras de la asociaci\u00f3n inmobiliaria NVM. El precio medio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler es ahora de 14,43 euros. Los alquileres son m\u00e1s altos en el norte de Holanda, alrededor de \u00c1msterdam: un promedio de m\u00e1s de 18 euros por metro cuadrado. Pero los precios de la vivienda subieron mucho m\u00e1s r\u00e1pido en el mismo per\u00edodo: una casa se ha vuelto casi el doble de cara.<\/p>\n
Los inversores no tienen influencia en el precio de mercado de una casa de alquiler, dice Matthijs Korevaar, profesor de la Universidad Erasmus y profesor invitado en la Escuela de Negocios de Columbia en Nueva York. Realiza investigaciones sobre el mercado inmobiliario holand\u00e9s. \u201cLa renta la determina el mercado: es lo que el loco pagar\u00e1 por ella. No puedes pedir 2.400 euros al mes por una casa en Delfzijl, en \u00c1msterdam s\u00ed. En ninguna parte un inversionista tiene tantas propiedades que sea un monopolio y pueda determinar el precio por s\u00ed mismo\u201d. Por supuesto, un inversor es libre de pedir una renta inferior al precio de mercado. <\/p>\n
Entonces, \u00bfen qu\u00e9 medida han contribuido los inversores al aumento masivo de los precios de la vivienda? En un an\u00e1lisis del calentamiento del mercado de la vivienda, Statistics Netherlands cita varias causas: un fuerte aumento en el n\u00famero de personas de 25 a 35 a\u00f1os (entrantes), los ancianos que contin\u00faan viviendo en casa por m\u00e1s tiempo, tasas de inter\u00e9s m\u00e1s bajas y mayores ingresos, pero tambi\u00e9n el auge del alquiler privado. <\/p>\n
Seg\u00fan Korevaar, esta es una pregunta dif\u00edcil de responder. Por ejemplo, necesita saber si un inversionista paga m\u00e1s por la misma casa que un comprador ‘ordinario’. \u201cEste podr\u00eda ser el caso si las tasas de inter\u00e9s son muy bajas\u201d, dice. \u201cUn inversionista preferir\u00eda tener su dinero en empe\u00f1os que en el banco, porque es mejor un peque\u00f1o retorno que ning\u00fan retorno. Como resultado, un inversionista puede estar dispuesto a pagar m\u00e1s por una casa\u201d. Sin embargo, no se sabe si esto tiene un efecto importante en el precio. \u201cAhora lo estoy investigando y mi hip\u00f3tesis es que este efecto en el mercado inmobiliario total es peque\u00f1o. Puede tener un mayor impacto a nivel local\u201d. <\/p>\n
<\/p>\n \t\tLea tambi\u00e9n: \u00bfAyuda tal prohibici\u00f3n de los inversores en el mercado de la vivienda?<\/strong> Los inversores no son el jugador m\u00e1s importante en el mercado de alquiler: son asociaciones de vivienda. Poseen 2,3 millones de los 3,4 millones de viviendas de alquiler. La mayor parte es alquiler social. Los 1,1 millones de viviendas restantes est\u00e1n en manos de inversores. As\u00ed que alrededor de un tercio.<\/p>\n Y estas no son todas las casas caras. De hecho, esa participaci\u00f3n es bastante peque\u00f1a. En 2018, para el que se dispone de las cifras m\u00e1s recientes, los inversores institucionales pose\u00edan unas 200.000 viviendas, el 40 % de las cuales eran viviendas sociales. Los inversionistas privados, que a veces tienen una y otras cientos de propiedades, ten\u00edan alrededor de 700.000 viviendas de alquiler, el 65 por ciento de las cuales son viviendas sociales.<\/p>\n Estas cifras no deben tomarse demasiado literalmente, porque no existe un registro que contenga todos los arrendamientos. Pero est\u00e1 claro que la vivienda de alquiler liberalizada es solo una peque\u00f1a parte de la oferta de vivienda de los inversores. Y la mayor\u00eda de las propiedades de alquiler gratuito se incluyen en el alquiler a medio plazo. En 2018 hab\u00eda ‘solo’ 110 000 casas de alquiler caras en los Pa\u00edses Bajos.<\/p>\n Estas casas est\u00e1n ubicadas principalmente en las cuatro ciudades principales y municipios aleda\u00f1os. Cuanto mayor sea la presi\u00f3n sobre el mercado de la vivienda, mayor ser\u00e1 el alquiler medio y caro. Por ejemplo, casi no hay alquileres caros en el norte de los Pa\u00edses Bajos. <\/p>\n
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