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Los accionistas internacionales que tomaron el control del grupo inmobiliario chino Nam Tai han estado librando una batalla de seis meses para forzar la salida de su administraci\u00f3n, destacando los riesgos para los inversionistas extranjeros que buscan obtener el control de los activos en el problem\u00e1tico mercado inmobiliario del pa\u00eds.<\/p>\n
Nam Tai, que cotiza en los EE. UU. y posee propiedades en la ciudad de r\u00e1pido crecimiento de Shenzhen, ha estado en el centro de una larga lucha legal entre Kaisa, uno de los desarrolladores m\u00e1s grandes de China, e IsZo, un peque\u00f1o fondo con sede en Nueva York que posee poco menos de una quinta parte de Nam Tai.<\/p>\n
Otros accionistas internacionales destacados en Nam Tai incluyen al multimillonario estadounidense Peter Kellogg y Oasis Management, con sede en Hong Kong. <\/p>\n
La disputa pone de relieve los desaf\u00edos que enfrentan los inversionistas extranjeros en la vasta industria inmobiliaria de China, que se ha visto sacudida por una serie de incumplimientos internacionales por parte de desarrolladores como Kaisa y Evergrande, y ahora est\u00e1 atrapada en la campa\u00f1a cero-Covid del gobierno que severamente limita el acceso al pa\u00eds.<\/p>\n
Los accionistas dicen que no han podido tomar el control total del funcionamiento diario de Nam Tai, a pesar de una votaci\u00f3n que reconfigur\u00f3 su directorio en noviembre y una victoria legal que anul\u00f3 una controvertida emisi\u00f3n de acciones lanzada en 2020.<\/p>\n
Los inversores afirman que Wang Jiabiao, exdirector ejecutivo de Nam Tai en China continental, se ha negado a traspasar por completo la gesti\u00f3n diaria de la empresa y retiene el control de las “chuletas”, una convenci\u00f3n china por la que el sello de una empresa es necesarios para llevar un negocio. Wang no respondi\u00f3 a una solicitud de comentarios.<\/p>\n
Nam Tai comenz\u00f3 su vida como una empresa de electr\u00f3nica en la d\u00e9cada de 1970, pero con el tiempo se transform\u00f3 en un negocio de bienes ra\u00edces despu\u00e9s de que se dispararan los valores de las propiedades en Shenzhen, un centro tecnol\u00f3gico que limita con Hong Kong. Los precios residenciales en la ciudad se han m\u00e1s que triplicado desde 2011, y sus activos han atra\u00eddo la atenci\u00f3n de los inversionistas en los EE. UU., donde se cotiz\u00f3 por primera vez en Nasdaq y luego en 2003 en la Bolsa de Valores de Nueva York. IsZo inicialmente compr\u00f3 una participaci\u00f3n en 2017. <\/p>\n
\u201cPens\u00e9 que eran las acciones m\u00e1s baratas que hab\u00eda visto en mis 20 a\u00f1os de carrera en Wall Street, y resulta que las acciones baratas se invirtieron en bienes ra\u00edces infravalorados en Shenzhen, lo que para m\u00ed es lo m\u00e1s emocionante. [city] en la tierra\u201d, dijo Brian Sheehy, presidente de IsZo, un negocio que utiliza principalmente para invertir alrededor de $ 300 millones de su propio dinero.<\/p>\n
Las tensiones entre los inversores extranjeros en Nam Tai y Kaisa, que hasta hace poco era un accionista importante, empeoraron en 2020 cuando IsZo intent\u00f3 forzar el voto de los accionistas para cambiar la estrategia de la empresa tras una ca\u00edda en el precio de las acciones.<\/p>\n
Antes de la votaci\u00f3n, Nam Tai emiti\u00f3 170 millones de d\u00f3lares en nuevas acciones a una filial de Kaisa, aumentando de hecho la participaci\u00f3n del desarrollador del 24 al 44 por ciento. Un tribunal de las Islas V\u00edrgenes Brit\u00e1nicas, donde est\u00e1 incorporada Nam Tai, anul\u00f3 posteriormente la cuesti\u00f3n de los derechos.<\/p>\n
Sin embargo, la mayor\u00eda de los ingresos de la emisi\u00f3n de derechos ya se hab\u00eda invertido en un fondo de Credit Suisse que estaba muy expuesto a Greensill, la empresa de servicios financieros que colaps\u00f3 a principios de 2021. El fondo se liquid\u00f3 en marzo de 2021 y Nam Tai ha dicho que \u201cNo hay garant\u00eda de que podamos recuperar completamente nuestros ingresos\u201d.<\/p>\n
Luego, a fines del a\u00f1o pasado, Kaisa, el segundo desarrollador m\u00e1s endeudado en los mercados internacionales de bonos detr\u00e1s de Evergrande, incumpli\u00f3. Como resultado, perdi\u00f3 el control de sus acciones de Nam Tai.<\/p>\n
Deutsche Bank se apoder\u00f3 de la participaci\u00f3n de Nam Tai de Kaisa despu\u00e9s de que incumpli\u00f3 un pr\u00e9stamo del prestamista alem\u00e1n el a\u00f1o pasado, seg\u00fan muestran los documentos en los EE. UU. Las acciones de Nam Tai se comprometieron como garant\u00eda del pr\u00e9stamo. <\/p>\n
Este a\u00f1o, Deutsche Bank vendi\u00f3 las acciones, o alrededor del 20 por ciento de la empresa, a Oasis Management, seg\u00fan personas familiarizadas con la transacci\u00f3n. Deutsche Bank se neg\u00f3 a comentar. Oasis dijo que estaba \u201cen di\u00e1logo activo con todas las partes para una resoluci\u00f3n mutuamente beneficiosa\u201d.<\/p>\n
Pero incluso despu\u00e9s de que se elimin\u00f3 la participaci\u00f3n de propiedad de Kaisa en Nam Tai, la compa\u00f1\u00eda contin\u00faa quej\u00e1ndose de su influencia percibida. En un comunicado publicado en febrero, acus\u00f3 a Wang, quien anteriormente trabaj\u00f3 directamente para Kaisa en Shenzhen, de \u201cconspirar\u201d con una subsidiaria del desarrollador.<\/p>\n
Otra persona familiarizada con la situaci\u00f3n sugiri\u00f3 que es probable que Wang permanezca en el cargo incluso despu\u00e9s de que se completen las negociaciones sobre el funcionamiento de la empresa.<\/p>\n
Kaisa se neg\u00f3 a comentar.<\/p>\n
Los desaf\u00edos para los inversionistas de Nam Tai son similares a los que enfrentan los acreedores de Evergrande, que comenz\u00f3 a dejar de pagar los bonos internacionales en septiembre y ahora se encuentra inmersa en un proceso de reestructuraci\u00f3n prolongado y opaco.<\/p>\n
Los inversores extraterritoriales en Evergrande esperaban recuperar algunos fondos recurriendo a subsidiarias que, como Nam Tai, cotizan fuera de China continental. <\/p>\n
Pero estas subsidiarias generalmente dependen de activos y flujos de efectivo dentro del continente. En el caso de Nam Tai, un inversionista de Hong Kong que no est\u00e1 involucrado en la empresa dijo que \u201cno puede imaginarse\u201d c\u00f3mo los inversionistas extranjeros pueden ir a China y decir: \u201cSoy el accionista, controlo la empresa\u201d.<\/p>\n
IsZo apunta al lado positivo de la relativa falta de deuda de Nam Tai, en contraste con el gran apalancamiento que sustenta los balances de otros desarrolladores. <\/p>\n
Michael Cricenti, presidente de Nam Tai, dijo que esperaba “hacer muchas m\u00e1s inversiones en China, especialmente en la Gran \u00c1rea de la Bah\u00eda, despu\u00e9s de que nos hagamos cargo de las subsidiarias de la Rep\u00fablica Popular China”, mientras que Kellogg, que gan\u00f3 miles de millones con la venta de la corredur\u00eda Spear, Leeds y Kellogg en 2000 y est\u00e1 en la junta directiva de Nam Tai, dijo: “lo que ha ocurrido en los \u00faltimos meses solo fortalece mi creencia de que la lucha ha valido la pena y que finalmente prevaleceremos”.<\/p>\n
Pero a pesar del aumento vertiginoso del a\u00f1o pasado, las acciones de la compa\u00f1\u00eda han perdido casi el 60 por ciento de su valor en lo que va del a\u00f1o y vale solo $ 165 millones. La semana pasada, el comercio se detuvo en Nueva York debido a “preocupaciones regulatorias”.<\/p>\n
A principios de este a\u00f1o, Sheehy se\u00f1al\u00f3 que el precio de las acciones “no reflejaba el valor subyacente de los bienes ra\u00edces”. “Encuentro [this] desconcertante porque esta es una de las propiedades inmobiliarias m\u00e1s importantes de China\u201d, dijo.<\/p>\n