Este art\u00edculo es una versi\u00f3n en el sitio de nuestro bolet\u00edn Unhedged. Reg\u00edstrate aqu\u00ed<\/a> para recibir el bolet\u00edn de noticias directamente en su bandeja de entrada todos los d\u00edas de la semana<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Buenos Dias. Una vez m\u00e1s, no pod\u00eda soportar escribir sobre las actas de la Reserva Federal. Sin embargo, James Politi escribi\u00f3 una buena noticia sobre ellos. La mayor\u00eda de los expertos parec\u00edan pensar que eran un poco moderados. En Unhedged creemos que los datos que caen en los pr\u00f3ximos meses son mucho m\u00e1s importantes que un mayor microan\u00e1lisis de la “funci\u00f3n de reacci\u00f3n” de la Fed.<\/p>\n \u00bfMe equivoco al agitar los minutos? \u00bfHab\u00eda una pepita interesante all\u00ed? Env\u00edenos un correo electr\u00f3nico: robert.armstrong@ft.com<\/a> y ethan.wu@ft.com<\/a>.<\/p>\n Ayer vimos un gr\u00e1fico de la ca\u00edda en picado de las ventas de casas nuevas en los EE. UU., uno de varios ejemplos de la desaceleraci\u00f3n de la actividad del consumidor. Las ventas han bajado un 40 por ciento desde su mes pico en 2020. Eso es sorprendente, pero es a\u00fan m\u00e1s interesante observar la ca\u00edda de las transacciones en el contexto de precios estables. Aqu\u00ed est\u00e1n las ventas de casas existentes en EE. UU. frente a los precios de venta medios:<\/p>\n \t\t\t\t\tEst\u00e1 viendo una instant\u00e1nea de un gr\u00e1fico interactivo. Es muy probable que esto se deba a que est\u00e1 desconectado o JavaScript est\u00e1 deshabilitado en su navegador.\n\t\t\t\t<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/figure>\n<\/div>\n A pesar de que las tasas hipotecarias fijas a 30 a\u00f1os han pasado del 3 por ciento a m\u00e1s del 5 por ciento en solo cinco meses (!), los precios no se han movido. <\/p>\n Suponga que en diciembre iba a comprar una casa por $425,000 con un pago inicial del 20 por ciento. Pero no hiciste un trato por alguna raz\u00f3n. El cambio en las tasas significa que el pago mensual de la hipoteca de la casa de sus sue\u00f1os ahora ha subido un 30 por ciento, de $1,442 a $1,877. Eso es $5,220 en pagos adicionales al a\u00f1o. M\u00e1s concretamente, si su presupuesto hipotecario se fij\u00f3 en alrededor de $1,442, ahora est\u00e1 buscando una casa de $325,000. Esa es una casa muy diferente. <\/p>\n Y as\u00ed, como era de esperar, muchos compradores est\u00e1n diciendo al diablo con eso. Las solicitudes de hipotecas de compra (es decir, no refinanciaciones) bajan un tercio desde su pico de pandemia de coronavirus:<\/p>\n D\u00edgame otro mercado en el que esa gran parte de la demanda abandone el mercado y los precios no se muevan. Esto es a\u00fan m\u00e1s impresionante cuando los precios medios han aumentado un 47 por ciento (repito: !) en dos a\u00f1os y medio. Esto me parece una locura.<\/p>\n Sin embargo, independientemente de lo que mi intuici\u00f3n notoriamente poco confiable me est\u00e9 diciendo, casi todos los economistas y analistas que leo dicen lo mismo. Incluso si entramos en recesi\u00f3n, los precios de la vivienda en EE. UU. no bajar\u00e1n. Este punto de vista se ha mantenido como el consenso s\u00f3lido como una roca incluso cuando el panorama econ\u00f3mico se ha atenuado. Est\u00e1 respaldado por un argumento s\u00f3lido, como hemos se\u00f1alado antes, pero a medida que el panorama macroecon\u00f3mico se oscurece y el costo de las finanzas se dispara, vale la pena revisarlo. La ca\u00edda de los precios y la consiguiente p\u00e9rdida de confianza econ\u00f3mica entre los propietarios de viviendas podr\u00edan convertir una recesi\u00f3n superficial en una profunda. <\/p>\n Nancy Vanden Houten de Oxford Economics articul\u00f3 claramente el consenso en una nota la semana pasada:<\/p>\n No anticipamos una ca\u00edda total de los precios a nivel nacional, que solo ocurri\u00f3 durante la Gran Recesi\u00f3n y la Gran Depresi\u00f3n. Todav\u00eda vemos una demanda reprimida entre los hogares m\u00e1s j\u00f3venes que podr\u00edan quedar al margen, y los inversores probablemente tambi\u00e9n contin\u00faen respaldando el mercado.<\/p>\n<\/blockquote>\n Ian Shepherdson de Pantheon Macroeconomics es el raro economista que dice que es posible una breve ca\u00edda en los precios, pero dice que cualquier ca\u00edda no durar\u00e1:<\/p>\n La ausencia de un gran stock de hipotecas de tasa ajustable significa que el mercado no se ver\u00e1 afectado por una ola de vendedores forzados a medida que aumentan las tasas. [as in 2008-09]. Eso, a su vez, significa que es poco probable que se produzcan descensos sostenidos en los precios de las viviendas, pero es totalmente posible que se produzca una breve ca\u00edda a medida que el mercado se ajusta a la ca\u00edda de la demanda y el inventario aumenta.<\/p>\n<\/blockquote>\n El argumento en contra de una ca\u00edda de los precios, que hemos discutido antes, tiene cuatro patas. La oferta de viviendas es muy d\u00e9bil; la demanda de viviendas es inusualmente fuerte, impulsada por un aumento demogr\u00e1fico; el refuerzo de la demanda de los consumidores es la demanda de inversi\u00f3n de los inversores que compran para alquilar, desde empresas emergentes hasta empresas p\u00fablicas y capital privado; finalmente, los balances de los consumidores son s\u00f3lidos, por lo que pueden permitirse pagar.<\/p>\n La pierna de suministro es intachable. Esto es lo que ha sucedido con el inventario de casas en venta desde la crisis financiera mundial:<\/p>\n El argumento demogr\u00e1fico gira en torno a la idea de que durante la pandemia, la formaci\u00f3n de hogares se retras\u00f3 y tiene que ponerse al d\u00eda. Los j\u00f3venes no se mudaron de la casa de sus padres ni siguieron viviendo con compa\u00f1eros de cuarto. Ahora est\u00e1n buscando casas propias. <\/p>\n Antes de la pandemia, se formaron alrededor de 1 mill\u00f3n de nuevos hogares en EE. UU. en un a\u00f1o promedio. En 2020, el n\u00famero de nuevos hogares en realidad cay\u00f3 un poco<\/a>. Presumiblemente, lo mismo sucedi\u00f3 en 2021 (a\u00fan no tenemos los datos). Entonces, este a\u00f1o, podr\u00edamos estimar muy aproximadamente que tenemos el est\u00e1ndar de 1 mill\u00f3n de nuevos hogares que buscan formar, y quiz\u00e1s otro 1 mill\u00f3n o 2 millones m\u00e1s que lo posterguen durante la pandemia. <\/p>\n Es dif\u00edcil encontrar datos sobre la demanda de compra para alquiler, pero Vanden Houten cree que est\u00e1 absorbiendo alrededor del 5 por ciento de la oferta de viviendas nuevas. Aqu\u00ed est\u00e1 su gr\u00e1fico, que muestra una tendencia llamativa: <\/p>\n En cuanto al balance del consumidor, recurrimos al gr\u00e1fico favorito de todos los optimistas econ\u00f3micos de todos los tiempos, de pagos de deuda como proporci\u00f3n del ingreso disponible. Muestra el efecto benigno de la ca\u00edda de las tasas de inter\u00e9s: <\/p>\n \u00bfQu\u00e9 contraargumentos hay, si los hay? Las Cassandras del mercado inmobiliario (y hay muchas) se\u00f1alan el alto inventario de casas nuevas construidas por fiestas que est\u00e1 atascado en la cadena de suministro: <\/p>\n El n\u00famero de viviendas nuevas permitidas para la construcci\u00f3n o en construcci\u00f3n es a\u00fan mayor ahora que en los a\u00f1os de la burbuja. De hecho, los 1,9 millones de viviendas nuevas en proyecto parecen mucho en comparaci\u00f3n con los 1,5 millones de viviendas en total actualmente a la venta (nuevas y existentes). Sin embargo, por otro lado, Freddie Mac clavijas<\/a> la escasez de viviendas en EE. UU. en 3,8 millones de viviendas. <\/p>\n Mi argumento en contra del consenso confiado sobre la estabilidad de los precios de la vivienda en EE. UU. ser\u00eda que en las recesiones, las cosas siempre parecen ir mal m\u00e1s r\u00e1pido de lo que piensas. Espec\u00edficamente, siempre resulta que hay m\u00e1s apalancamiento en el sistema de lo que pensabas. As\u00ed que ese gr\u00e1fico de la carga de la deuda de los hogares podr\u00eda resultar un poco enga\u00f1oso. Eso ser\u00eda a\u00fan m\u00e1s cierto en una recesi\u00f3n en la que las tasas est\u00e1n aumentando, y si la inflaci\u00f3n no se enfr\u00eda pronto, esa es la recesi\u00f3n que vamos a tener. <\/p>\n Pero no estoy del todo listo para hacer ese argumento. Seguiremos vigilando de cerca la vivienda.<\/p>\n En los Estados Unidos de hoy, el gran Dylan Thomas poema<\/a> sobre un ni\u00f1o brit\u00e1nico parece oportuno.<\/p>\n Debida diligencia<\/strong> \u2014 Las mejores historias del mundo de las finanzas corporativas. Reg\u00edstrate aqu\u00ed<\/a><\/p>\n Notas del pantano<\/strong> \u2014 Perspectiva experta sobre la intersecci\u00f3n del dinero y el poder en la pol\u00edtica estadounidense. Reg\u00edstrate aqu\u00ed<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\u00bfSeguro como casas?<\/h2>\n
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