{"id":1266594,"date":"2024-07-07T05:59:10","date_gmt":"2024-07-07T05:59:10","guid":{"rendered":"https:\/\/teknomers.com\/es\/los-altisimos-precios-de-la-vivienda-provocaran-pronto-una-nueva-crisis\/"},"modified":"2024-07-07T05:59:14","modified_gmt":"2024-07-07T05:59:14","slug":"los-altisimos-precios-de-la-vivienda-provocaran-pronto-una-nueva-crisis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/teknomers.com\/es\/los-altisimos-precios-de-la-vivienda-provocaran-pronto-una-nueva-crisis\/","title":{"rendered":"\u00bfLos alt\u00edsimos precios de la vivienda provocar\u00e1n pronto una nueva crisis?"},"content":{"rendered":"\n
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Recortar el seto, asegurarse de que no crezcan malas hierbas entre las baldosas, quitar las hojas de los canalones: el a\u00f1o pasado los propietarios no tuvieron que hacer mucho m\u00e1s para ver c\u00f3mo el valor de su vivienda aumentaba en decenas de miles de euros. E incluso si dejaran que el jard\u00edn delantero quedara descuidado; su casa todav\u00eda val\u00eda mucho m\u00e1s. Aunque hubo m\u00e1s viviendas a la venta el \u00faltimo trimestre, los precios se dispararon un 13,6 por ciento interanual. El precio medio de la vivienda el \u00faltimo trimestre fue de 468.000 euros: un r\u00e9cord. <\/p>\n

Cualquiera que busque una casa para comprar lo experiment\u00f3 de primera mano. Los compradores tuvieron que pedir prestado mucho m\u00e1s que un a\u00f1o para conseguir la misma casa. Debido a la enorme escasez en el mercado inmobiliario, los vendedores tienen una opci\u00f3n. Como vender \u00fanicamente sin reservas o sin inspecci\u00f3n del edificio. La negociaci\u00f3n ya no siempre es posible. Y despu\u00e9s de una peque\u00f1a y breve ca\u00edda en los precios de la vivienda el a\u00f1o pasado, las sobrepujas de decenas de miles de euros han vuelto a ser la norma en muchos lugares. Los compradores tambi\u00e9n tienen menos tiempo para este tipo de decisiones importantes. En promedio, una casa estuvo en el mercado durante 27 d\u00edas en el segundo trimestre, una semana menos que el a\u00f1o anterior. <\/p>\n

El mercado inmobiliario est\u00e1 sobrecalentado y, por muy preocupante que sea, casi parece la nueva normalidad. Por lo tanto, las explicaciones dadas por la asociaci\u00f3n de agentes inmobiliarios NVM sobre el aumento de precios no fueron diferentes a las anteriores. Aumento de la confianza de los consumidores, tipos de inter\u00e9s hipotecarios estables y aumentos salariales significativos en el \u00faltimo a\u00f1o. La rigidez y el aumento del valor de la vivienda tambi\u00e9n influyeron.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n es si estos aumentos exorbitantes de precios no est\u00e1n acercando r\u00e1pidamente el l\u00edmite de la financiaci\u00f3n de la vivienda. Los aumentos salariales de los convenios colectivos de trabajo que dieron a muchos holandeses cierta fortaleza financiera adicional despu\u00e9s de un per\u00edodo de alta inflaci\u00f3n, se destinar\u00e1n en gran medida directamente a los mayores costos mensuales de su nueva vivienda para los posibles compradores. Los compradores primerizos que quieran tener una oportunidad deben pedir prestado el m\u00e1ximo posible para comprar una casa en el mercado sobrecalentado. Los corredores de NVM tambi\u00e9n est\u00e1n preocupados: \u00bfllegar\u00e1 un punto en el que los compradores ya no est\u00e9n dispuestos o no puedan pagar este tipo de precios altos? <\/p>\n

Freno a la sobrepuja<\/h2>\n

Una cosa es segura: esto no puede continuar por mucho tiempo. La gran pregunta es: \u00bfser\u00e1 posible utilizar intervenciones pol\u00edticas sensatas para alejar gradual y racionalmente al mercado inmobiliario del sobrecalentamiento, o las cosas cambiar\u00e1n? Y esto \u00faltimo ciertamente no es impensable, dice Arnoud Boot, profesor de mercados financieros de \u00c1msterdam: \u201cMe temo que nos dirigimos a una repetici\u00f3n de lo que vimos durante la crisis de 2010\u201d.<\/p>\n

En primer lugar: ya existen normas que los compradores deben cumplir si quieren contratar una hipoteca y que deber\u00edan actuar como freno a los aumentos excesivos de precios. Primero, est\u00e1n los est\u00e1ndares hipotecarios del asesor de presupuesto Nibud<\/a>. Esto determina anualmente qu\u00e9 parte de la renta disponible se puede gastar en vivienda. Se tienen en cuenta las categor\u00edas de ingresos, los intereses hipotecarios y otros costes, como los alimentos mensuales, los costes de energ\u00eda y las primas del seguro m\u00e9dico. Ese “porcentaje de vivienda” (en promedio, alrededor del 23 por ciento del ingreso disponible) lo establece la ley el Ministro de Finanzas y constituye un l\u00edmite superior estricto para los prestatarios hipotecarios. Un banco nunca puede ofrecer m\u00e1s hipoteca de la que alguien puede pagar mensualmente seg\u00fan el est\u00e1ndar hipotecario; se permite menos.<\/p>\n

Luego est\u00e1n las medidas para evitar la sobrefinanciaci\u00f3n. Por ejemplo, se ha acordado que las personas nunca podr\u00e1n financiar m\u00e1s del 100 por ciento del valor de su vivienda mediante una hipoteca (el llamado pr\u00e9stamo sobre el valor). Esto pone freno a las sobrepujas, porque todo lo que supere el valor establecido de la vivienda no podr\u00e1 financiarse en la hipoteca. Hasta qu\u00e9 punto esto es necesario se desprende del hecho de que m\u00e1s de dos tercios de las viviendas vendidas en los \u00faltimos tres meses se vendieron por encima del precio de venta. <\/p>\n

Menos vulnerable<\/h2>\n

A pesar de estas reglas, durante varios a\u00f1os ha sido pr\u00e1cticamente imposible para los principiantes con ingresos medios encontrar una casa asequible. Para acomodarlos, el gobierno introdujo todo tipo de beneficios financieros para que a\u00fan puedan comprar una casa. Subsidios iniciales, impuestos de transferencia reducidos, opciones m\u00e1s amplias para recibir una donaci\u00f3n. Bien intencionado, pero completamente equivocado, dice el profesor Boot. \u201cEsto s\u00f3lo hizo subir a\u00fan m\u00e1s los precios de la vivienda. No hay ning\u00fan otro tema en el que la presi\u00f3n sobre los pol\u00edticos para que adopten medidas a corto plazo entre en conflicto tanto con lo que se necesita a medio plazo\u201d. El resultado es que el gobierno ha estimulado un mercado inmobiliario con principiantes que ya est\u00e1 en su apogeo. “Y son precisamente estas empresas iniciales las que se han vuelto vulnerables a las ca\u00eddas de los precios de la vivienda”, afirma Boot.<\/p>\n

En un mundo ideal, el gobierno deber\u00eda revertir esas medidas acomodaticias, de modo que el poder financiero de los compradores disminuya en lugar de crecer, dice Boot. \u201cEntonces podr\u00e1n ofrecer menos, lo que significa que los vendedores tendr\u00e1n que bajar sus precios. Esto tiene un impacto en los precios de las viviendas de transici\u00f3n y, en \u00faltima instancia, en todo el mercado inmobiliario\u201d. \u00c9sa es la ruta racional y deseable del gradualismo para permitir que el mercado se enfr\u00ede y evitar el problema de la falta de financiaci\u00f3n. <\/p>\n

El supervisor del De Nederlandsche Bank tambi\u00e9n hace tiempo que hace recomendaciones en este sentido. Para empezar, revertir los beneficios tambi\u00e9n ocupa un lugar destacado en la lista de medidas deseadas por el DNB. El banco central tambi\u00e9n aboga por aumentar la oferta de viviendas mediante la construcci\u00f3n r\u00e1pida de m\u00e1s viviendas. Esto significa que hay m\u00e1s oferta y el precio puede bajar. Tambi\u00e9n deben reducirse a\u00fan m\u00e1s los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas (por ejemplo, una mayor limitaci\u00f3n de la deducci\u00f3n de los intereses hipotecarios). Y tambi\u00e9n es necesario endurecer los propios est\u00e1ndares de pr\u00e9stamo, desde el actual 100 por ciento del valor de la vivienda hasta un m\u00e1ximo del 90 por ciento. Esto hace que los propietarios sean menos vulnerables a las ca\u00eddas de los precios de la vivienda. <\/p>\n

El sobrecalentamiento actual del mercado tampoco es del todo una buena noticia para los vendedores, afirma Hans Andr\u00e9 de la Porte, de la asociaci\u00f3n Eigen Huis. “Es posible que tengan un capital significativo que puedan aprovechar al vender su casa, pero la gente necesitar\u00e1 ese capital si quieren comprar algo nuevamente”. <\/p>\n

Seg\u00fan el presidente de VEH, los medios para intervenir en las viviendas existentes son limitados. Andr\u00e9 de la Porte no es partidario de alterar el espacio de financiaci\u00f3n. \u201cSi a los compradores s\u00f3lo se les permite pedir prestado el 90 por ciento del valor, podr\u00e1n ofrecer menos. Y eso pone en problemas a los vendedores que compraron su casa en lo m\u00e1s alto del mercado y totalmente financiada\u201d.<\/p>\n

Gran Mordida<\/h2>\n

Seg\u00fan Andr\u00e9 de la Porte, lo m\u00e1s importante no es el nivel de los precios de la vivienda, sino los costes mensuales. Se compra una casa para vivir, no para cambiarla, dice. \u201cMientras permanezcas ah\u00ed, poco puede salir mal. Hasta que ya no puedas pagar tus costos mensuales. Y, afortunadamente, existen normas estrictas para ello”, afirma refiri\u00e9ndose a las normas Nibud. <\/p>\n

Si un gobierno quisiera frenar el aumento de los precios en el mercado inmobiliario, lo mejor ser\u00eda intervenir en el mercado de viviendas de nueva construcci\u00f3n, seg\u00fan Andr\u00e9 de la Porte. \u201cLos municipios siguen obteniendo a menudo importantes beneficios con la venta de terrenos edificables. Puedes girar esa perilla. Si los precios del suelo bajan, tambi\u00e9n se podr\u00e1n construir viviendas m\u00e1s baratas\u201d. <\/p>\n

A pesar de todas las intenciones pol\u00edticas, la pr\u00e1ctica demuestra que el mercado inmobiliario a menudo contin\u00faa hasta que ya no es posible. Y por lo tanto, teme Boot, una repetici\u00f3n de la crisis inmobiliaria de 2010-2012 es un escenario m\u00e1s realista. \u201cA menudo no es el mercado inmobiliario en s\u00ed el que causa una crisis, sino que es un derivado de ella. En la crisis anterior, fueron las secuelas de la crisis financiera y de la crisis del euro las que se tradujeron en importantes recortes y una fuerte ca\u00edda de la confianza de los consumidores. Eso afect\u00f3 al mercado inmobiliario, los precios cayeron muy r\u00e1pidamente\u201d.<\/p>\n

Boot ahora tambi\u00e9n ve riesgos que podr\u00edan provocar una crisis inmobiliaria de este tipo. \u201cSi hay incertidumbre sobre las reformas de las pensiones que ahora hay que implementar y esto coincide con una correcci\u00f3n significativa en los mercados burs\u00e1tiles, que mucha gente espera desde hace mucho tiempo, esto podr\u00eda causar otra crisis de confianza. Y al igual que en 2010, esto se traducir\u00e1 en una fuerte ca\u00edda de los precios de la vivienda\u201d. Eso no significa necesariamente que la gente ya no pueda pagar sus hipotecas, afirma. Probablemente esto no sea tan malo, especialmente si el desempleo sigue siendo bajo, pero afectar\u00e1 significativamente los precios de venta. <\/p>\n

Y eso no quedar\u00e1 sin consecuencias. Un an\u00e1lisis reciente del De Nederlandsche Bank muestra que si el precio de una vivienda cae un 20 por ciento (comparable a la ca\u00edda de los a\u00f1os 2010-2012), una de cada ocho casas quedar\u00e1 “bajo el agua”, y el valor de la casa ser\u00e1 inferior. el de la hipoteca. Esta cifra es mucho menor que en la anterior crisis inmobiliaria, cuando el 30 por ciento estaba bajo el agua. Sin embargo, todav\u00eda afecta a 300.000 hogares. Y estos son principalmente los principiantes m\u00e1s vulnerables en el mercado inmobiliario. <\/p>\n


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