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Durante el per\u00edodo de tipos de inter\u00e9s bajos, se consideraban un consejo para los inversores que invert\u00edan en bienes ra\u00edces pero no ten\u00edan suficientes activos para comprar sus propios inmuebles: fondos inmobiliarios abiertos que invierten sus activos en edificios de oficinas de gran altura, centros comerciales y apartamentos. Pero el nivel actual de las tasas de inter\u00e9s plantea desaf\u00edos sustanciales para los fondos.<\/p>\n
Los particulares pueden invertir cantidades mayores o menores a trav\u00e9s de fondos inmobiliarios abiertos participando indirectamente en inversiones inmobiliarias amplias. Los fondos generan ingresos principalmente a trav\u00e9s de los ingresos por alquiler de las propiedades y su aumento de valor, pero tambi\u00e9n a trav\u00e9s de cualquier ingreso por intereses, siempre que los fondos hayan invertido sus activos de manera rentable. Seg\u00fan la Autoridad Federal de Supervisi\u00f3n Financiera (BaFin), los fondos inmobiliarios abiertos pueden ser especialmente adecuados para inversores que est\u00e9n interesados \u200b\u200ben una inversi\u00f3n a medio y largo plazo pero que puedan tolerar cualquier fluctuaci\u00f3n del valor y una posible p\u00e9rdida de capital.<\/p>\n
Seg\u00fan las Islas V\u00edrgenes Brit\u00e1nicas, los activos netos de todos los fondos inmobiliarios abiertos alemanes crecieron a finales del tercer trimestre de 2023 hasta unos 160.500 millones de euros en comparaci\u00f3n con el a\u00f1o anterior y se encuentran en un nivel r\u00e9cord. Por el contrario, la cantidad de fondos recaudados en el a\u00f1o en curso, 939,2 millones de euros, se ha reducido aproximadamente una cuarta parte en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo del a\u00f1o pasado. Si nos fijamos \u00fanicamente en el tercer trimestre de 2023, se registraron salidas de efectivo de 121,7 millones de euros. Para 2024, sin embargo, el balance podr\u00eda volverse negativo, seg\u00fan los expertos de la agencia de calificaci\u00f3n Scope, seg\u00fan un informe de prensa. La evoluci\u00f3n actual de los tipos de inter\u00e9s no s\u00f3lo implica que se vendan muchas menos participaciones en el negocio de clientes privados, sino que tambi\u00e9n se cancelen cada vez m\u00e1s participaciones en fondos.<\/p>\n
La raz\u00f3n de esta evoluci\u00f3n es, en parte, el cambio de los tipos de inter\u00e9s, que ha provocado distorsiones en los mercados financieros e inmobiliarios, como explica SpringerProfessional en un art\u00edculo. Por un lado, el r\u00e1pido aumento de las tasas de inter\u00e9s hizo que otras formas de inversi\u00f3n, como los productos de dep\u00f3sitos diarios y a plazo fijo que no incurren en cargos de emisi\u00f3n, fueran relativamente m\u00e1s atractivas. Esto ralentiza las entradas de fondos. Por otro lado, la financiaci\u00f3n tambi\u00e9n se ha encarecido, lo que reduce a\u00fan m\u00e1s la demanda. Ambos tienen un impacto negativo sobre los fondos inmobiliarios abiertos, cuya entrada neta de fondos este a\u00f1o es significativamente menor que en a\u00f1os anteriores. El a\u00f1o que viene podr\u00eda incluso producirse un aumento de las salidas de fondos. Seg\u00fan el art\u00edculo, el nivel actual de los tipos de inter\u00e9s y, por tanto, las cargas, podr\u00edan persistir durante mucho m\u00e1s tiempo, seg\u00fan el an\u00e1lisis de los expertos de la agencia de calificaci\u00f3n Scope. Si este escenario ocurriera, las salvaguardias implementadas despu\u00e9s de la crisis anterior enfrentar\u00edan una prueba de realidad. En el peor de los casos, la situaci\u00f3n actual podr\u00eda incluso desembocar en otra crisis.<\/p>\n
Seg\u00fan la publicaci\u00f3n de SpringerProfessional, los administradores de fondos est\u00e1n considerando la venta de bienes ra\u00edces para generar liquidez. Esto es una indicaci\u00f3n de que los gestores del fondo obviamente esperan mayores rendimientos en el futuro debido a la dif\u00edcil situaci\u00f3n del mercado. Adem\u00e1s, es poco probable que se puedan realizar mayores ventas de propiedades en condiciones aceptables en un mercado dif\u00edcil en el que los compradores potenciales son conscientes de las necesidades de los vendedores, a\u00f1adi\u00f3. Si la liquidez de los fondos individuales no es suficiente para “gestionar las entradas negativas de fondos durante per\u00edodos de tiempo m\u00e1s largos”, los fondos podr\u00edan verse obligados a “suspender el reembolso de acciones”, a\u00f1ade el comunicado de prensa de Scope. La probabilidad es peque\u00f1a, pero no se puede descartar. Sin embargo, los expertos de Scope no esperan \u201cque se produzca una serie de cierres (temporales) de fondos\u201d. Sin embargo, seg\u00fan la informaci\u00f3n de prensa, no se puede descartar que tales medidas puedan afectar a fondos individuales.<\/p>\n
El per\u00edodo m\u00ednimo de tenencia de 24 meses y el per\u00edodo de preaviso de un a\u00f1o son una ventaja para los fondos, que adem\u00e1s frenan olas de ventas como las de la crisis financiera. Seg\u00fan los expertos de Scope, las propiedades ya podr\u00edan haber sido devaluadas en el momento del reembolso, lo que significa que los inversores recibir\u00edan sus acciones a un precio de reembolso significativamente m\u00e1s bajo que en el momento de la rescisi\u00f3n.<\/p>\n
Otro desaf\u00edo es la valoraci\u00f3n de los inmuebles: seg\u00fan la noticia de Scope, los primeros valores inmobiliarios ya se han reducido y es probable que se produzcan m\u00e1s devaluaciones con el aumento de las ventas en los mercados inmobiliarios. Por lo tanto, seg\u00fan Scope, cabe esperar una ca\u00edda de la rentabilidad de los fondos.<\/p>\n
A pesar de los desaf\u00edos y del menor atractivo en comparaci\u00f3n con las inversiones de intereses debido a la situaci\u00f3n actual de los tipos de inter\u00e9s, los expertos de Scope consideran que la inversi\u00f3n a largo plazo en fondos inmobiliarios abiertos es una parte importante de la asignaci\u00f3n de activos: a pesar del rendimiento moderado, los fondos se muestran s\u00f3lidos. rentabilidades durante per\u00edodos de tiempo m\u00e1s largos con una volatilidad muy baja, seg\u00fan los expertos. Adem\u00e1s, los aspectos de diversificaci\u00f3n son m\u00e1s importantes que nunca dada la extremadamente compleja situaci\u00f3n macroecon\u00f3mica: una amplia diversificaci\u00f3n por ubicaci\u00f3n puede ayudar a garantizar que el desempe\u00f1o de toda la cartera se mantenga relativamente estable a pesar de las recesiones en las econom\u00edas individuales o las consecuencias econ\u00f3micas del cambio demogr\u00e1fico local. Adem\u00e1s, la pandemia del coronavirus ha demostrado que clases de activos individuales, como determinados inmuebles comerciales u oficinas, pueden verse afectados por perturbaciones temporales en distintos lugares y tambi\u00e9n deber\u00edan diversificarse m\u00e1s en estos casos.<\/p>\n
Fuentes de im\u00e1genes: zhu difeng \/ Shutterstock.com<\/p>\n<\/div>\n