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En los \u00faltimos a\u00f1os, en algunos centros urbanos alemanes, tras el cierre de sucursales del grupo de grandes almacenes Galeria Karstadt Kaufhof (GKK), ha sido posible revitalizar los locales y sus alrededores mediante conceptos creativos de reutilizaci\u00f3n. Este es el resultado de un estudio que la consultora comercial BBE tiene previsto publicar a finales de este mes.<\/p>\n
GKK se declar\u00f3 en quiebra el martes por tercera vez en pocos a\u00f1os. De las 300 sucursales anteriores s\u00f3lo queda alrededor de un tercio. Durante enero, la empresa cerrar\u00e1 otras 18 propiedades. La consultora de comercio BBE ha investigado qu\u00e9 ha sido de las antiguas sucursales de Karstadt y Kaufhof cerradas en los \u00faltimos a\u00f1os. Esto tambi\u00e9n permite sacar conclusiones sobre sucursales que podr\u00edan verse afectadas por un cierre en el futuro.<\/p>\n
“Los usos mixtos son prometedores, por ejemplo, con tiendas y restaurantes en la planta baja, oficinas, coworking, centros m\u00e9dicos en los pisos superiores y hoteles o viviendas en los pisos superiores”, afirma el jefe de BBE, Johannes Berentzen. La liberaci\u00f3n de grandes superficies en buenas ubicaciones es una oportunidad para los centros urbanos alemanes. En su opini\u00f3n, ejemplos positivos, especialmente desde el punto de vista urbano, son las antiguas sucursales en Recklinghausen, Osnabr\u00fcck, Bonn, Augsburgo, Hof y Leipzig.<\/p>\n
Seg\u00fan el estudio, transcurren una media de cuatro a cinco a\u00f1os entre el cierre de un local y su nuevo uso. Esto se debe principalmente a la b\u00fasqueda de inversores, las normas de uso, los procedimientos de aprobaci\u00f3n y las obras de construcci\u00f3n necesarias. La renovaci\u00f3n de las sucursales suele ser compleja y la renovaci\u00f3n del n\u00facleo suele ser inevitable. En este caso, las autoridades competentes deben ofrecer soluciones pragm\u00e1ticas a los comerciantes locales, una buena gesti\u00f3n de la obra, pero tambi\u00e9n flexibilidad por parte de los propietarios y posteriores inquilinos, afirma Berentzen.<\/p>\n
En algunas ciudades, los empresarios locales han participado en el desarrollo de conceptos de reutilizaci\u00f3n. En Gelsenkirchen, tras el cierre del antiguo edificio Karstadt\/Hertie, comerciantes locales, empresarios, artesanos y propietarios se unieron, adquirieron los grandes almacenes vac\u00edos y los transformaron en el “Linden-Karee” con uso mixto. Desde 2015, adem\u00e1s de la oferta comercial y de servicios, tambi\u00e9n hay un centro residencial y de cuidados.<\/p>\n
Algunos ejemplos muestran c\u00f3mo puede funcionar. Ahora hay planes para reutilizar la antigua sucursal de Hertie en Velbert, que cerr\u00f3 en 2009, pero no est\u00e1 prevista su finalizaci\u00f3n hasta 2027, 18 a\u00f1os despu\u00e9s de su cierre. En una ubicaci\u00f3n anterior en Rheine, el “Quartier Staelscher Hof” con 100 habitaciones de hotel y 44 apartamentos est\u00e1 previsto que est\u00e9 terminado en 2024, despu\u00e9s de 15 a\u00f1os de desocupaci\u00f3n.<\/p>\n
Las antiguas zonas de Kaufhof o Karstadt tambi\u00e9n est\u00e1n vac\u00edas en otras ciudades, por ejemplo en Hannover. Una de las dos sucursales cerradas m\u00e1s recientemente sirve de uso provisional, entre otras cosas, como lugar para eventos culturales. En su apogeo, hab\u00eda siete ubicaciones en la ciudad, pero permanece una. Seg\u00fan Berentzen, no es muy prometedor que los nuevos operadores simplemente mantengan el antiguo concepto de uso sin cambios. “El vino a\u00f1ejo en botellas nuevas no funciona con ning\u00fan otro nombre”.<\/p>\n
La consultora de gesti\u00f3n PwC examin\u00f3 en 2022 el desarrollo de 32 grandes almacenes Karstadt o Kaufhof que hab\u00edan estado cerrados en a\u00f1os anteriores. As\u00ed, un a\u00f1o despu\u00e9s de conocerse los cierres, el 72 por ciento de ellos ya hab\u00eda tomado una decisi\u00f3n sobre su uso posterior. M\u00e1s de la mitad de los grandes almacenes fueron reformados o demolidos. En la mitad de los casos exist\u00eda entonces un concepto de uso mixto.<\/p>\n
El experto inmobiliario Lars J\u00e4hnichen, del grupo IPH, espera que las sucursales de Galeria se cierren, especialmente en las ciudades peque\u00f1as y medianas, y que no queden m\u00e1s de 40 sucursales. “Las mejores ubicaciones como M\u00fanich, Hamburgo y Frankfurt siguen teniendo buenas oportunidades”.<\/p>\n
Desde el punto de vista de J\u00e4hnichen, en estas casas tambi\u00e9n es necesario realizar grandes trabajos de renovaci\u00f3n, ya que la estructura del edificio, la tecnolog\u00eda y los conceptos de las ubicaciones a menudo est\u00e1n obsoletos. A pesar de los elevados costes de inversi\u00f3n, espera que haya suficiente inter\u00e9s. “Para las sucursales cerradas de GKK se necesitan conceptos de reutilizaci\u00f3n nuevos y adaptados a la ubicaci\u00f3n, como por ejemplo un uso mixto de comercio minorista en la planta baja y uso residencial, de oficinas o de hotel en las plantas superiores”, afirma J\u00e4hnichen.<\/p>\n
Es importante que las ciudades y comunidades encuentren r\u00e1pidamente soluciones de seguimiento tras el cierre de los grandes almacenes. Las llamadas obras fantasma o terrenos bald\u00edos son impopulares porque impiden que la gente acceda al centro de las ciudades. “Al reutilizar grandes almacenes, es importante demostrar una perspectiva de uso a largo plazo, para evitar espacios vac\u00edos y efectos negativos sobre el atractivo del centro de las ciudades”, afirm\u00f3 Andr\u00e9 Berghegger, director general de la Asociaci\u00f3n Alemana de Ciudades y Municipios.<\/p>\n
Pide que las ciudades afectadas sean incluidas desde el principio en las conversaciones entre los administradores concursales y los acreedores para desarrollar conceptos atractivos de reutilizaci\u00f3n. “Sin embargo, las comunidades afectadas tambi\u00e9n deben tener un mejor acceso legal y financiero a los inmuebles”, afirma Berghegger. Los gobiernos federal y regional est\u00e1n obligados a optimizar las condiciones marco, por ejemplo en el derecho municipal de preferencia (dpa).<\/p>\n<\/div>\n