Detr\u00e1s de las relucientes fachadas de Selfridges en Londres y del edificio Chrysler de Nueva York, el multimillonario inmobiliario austriaco Ren\u00e9 Benko mont\u00f3 una bomba de tiempo financiera.<\/p>\n
Signa Group de Benko, que compr\u00f3 participaciones en los dos activos trofeo y acumul\u00f3 una cartera de propiedades de 27 mil millones de euros (29 mil millones de d\u00f3lares), acumul\u00f3 al menos 13 mil millones de euros en deuda durante los a\u00f1os en que el costo de endeudamiento era casi nulo.<\/p>\n
\u201cSe atiborr\u00f3 de financiaci\u00f3n barata de izquierdas, derechas y centros\u201d, dijo un ejecutivo inmobiliario europeo.<\/p>\n
La decisi\u00f3n de hacer todo lo posible durante la era del dinero barato dej\u00f3 a Signa peligrosamente expuesta al fuerte aumento de las tasas de inter\u00e9s de este a\u00f1o. JPMorgan estima que al menos 4.000 millones de euros de la deuda de dos filiales fundamentales de Signa est\u00e1n a tipos flotantes. Y el aumento de las tasas de inter\u00e9s ha afectado los valores de las propiedades comerciales en todo el mercado, reduciendo el valor de los activos utilizados para garantizar los pr\u00e9stamos de Signa.<\/p>\n
Signa Holding, la empresa central, present\u00f3 una solicitud de administraci\u00f3n la semana pasada. <\/p>\n
El grupo enfrenta preguntas dif\u00edciles sobre sus pr\u00e1cticas comerciales y valoraciones, pero su desmoronamiento es el s\u00edntoma m\u00e1s prominente hasta ahora de un doloroso ajuste a tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas en todo el multimillonario sector inmobiliario comercial global. <\/p>\n
Los propietarios prosperaron en el mundo de la deuda barata que hac\u00eda que la inversi\u00f3n inmobiliaria fuera relativamente atractiva. Pero ese alto nivel ha llevado a un ajuste de cuentas predecible.<\/p>\n
“La escala del reinicio c\u00edclico en t\u00e9rminos de valoraciones inmobiliarias es tan grande como la de principios de la d\u00e9cada de 1990 o la crisis financiera mundial”, dijo Alex Knapp, director de inversiones para Europa de Hines, inversor inmobiliario privado mundial de 100.000 millones de d\u00f3lares. “Este es un problema importante, si no fuera obvio”.<\/p>\n
P\u00e9rdidas no realizadas<\/h3>\n
Una vez terminada la era de las tasas de inter\u00e9s ultrabajas, los propietarios (desde peque\u00f1as empresas privadas hasta grandes empresas p\u00fablicas) enfrentan facturas de intereses m\u00e1s altas, valoraciones en ca\u00edda y, en muchos casos, la necesidad de efectivo para pagar sus deudas. <\/p>\n
Los grupos inmobiliarios europeos se han convertido en un foco de problemas. El propietario sueco SBB lleg\u00f3 a un acuerdo con Brookfield para recaudar fondos y se enfrenta a tenedores de bonos enojados que exigen la devoluci\u00f3n de su dinero. La alemana Adler sobrevivi\u00f3 este a\u00f1o a un recurso judicial presentado por tenedores de bonos en el Reino Unido por su plan de reestructuraci\u00f3n, mientras intentaba evitar la insolvencia.<\/p>\n
Muchos propietarios tienen p\u00e9rdidas no realizadas. Tom Leahy, director ejecutivo de MSCI Research, estim\u00f3 en septiembre que alrededor del 50 por ciento de los activos inmobiliarios comerciales de Londres valen ahora menos de lo que fueron adquiridos. A Nueva York le fue relativamente mejor, con s\u00f3lo una quinta parte bajo el agua, pero muchos propietarios de oficinas all\u00ed enfrentan grandes p\u00e9rdidas.<\/p>\n
Los propietarios har\u00e1n todo lo posible para evitar que esas p\u00e9rdidas se materialicen. Las valoraciones oficiales tienden a ir a la zaga de la realidad del mercado porque se basan en evidencia de otras transacciones, y los acuerdos se han estancado. El valor de los acuerdos cerrados ha bajado m\u00e1s del 50 por ciento en Europa y Estados Unidos en el tercer trimestre respecto al a\u00f1o anterior, seg\u00fan MSCI.<\/p>\n
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\u201cLos vendedores no venden algo a menos que sea necesario. Los compradores no compran algo a menos que sea realmente barato. Para llevar algo al comit\u00e9 de inversiones, es necesario que se sienta como un acuerdo en dificultades\u201d, dijo el ejecutivo europeo.<\/p>\n
Los analistas inmobiliarios de Green Street compilaron una lista de m\u00e1s de 3.300 millones de euros en edificios de oficinas del Reino Unido y Europa que no se hab\u00edan vendido en 2023 despu\u00e9s de haber sido puestos en el mercado, incluida la Torre Commerzbank de Frankfurt, y dijeron que la lista era probablemente solo \u201cla punta de el iceberg de la venta abortada\u201d.<\/p>\n
Lo que impone la realidad en el mercado es cuando los pr\u00e9stamos vencen o se incumplen las cl\u00e1usulas de los pr\u00e9stamos. Los propietarios intentar\u00e1n cerrar acuerdos discretamente con sus prestamistas o vender algunos activos de forma privada para recaudar efectivo. Ese proceso puede ser lento. <\/p>\n
\u201cLa gente habla de un muro de refinanciaci\u00f3n, pero en realidad nunca funciona de esa manera. Se necesitar\u00e1n varios a\u00f1os para que esas discusiones funcionen\u201d, dijo Knapp.<\/p>\n
Luchas de refinanciaci\u00f3n<\/h3>\n
El dolor financiero no se distribuir\u00e1 de manera uniforme en todo el mercado inmobiliario en general. Para algunos propietarios que buscan efectivo, la proliferaci\u00f3n de prestamistas alternativos desde 2009 significa que hay fondos de deuda listos para cubrir el espacio dejado por los bancos.<\/p>\n
\u201cEn los \u00faltimos 12 meses, de repente, todo el mundo se dio cuenta de que no tengo que comprar ese activo por el 100 por ciento del precio, sino que puedo prestar contra ese activo por el 60 por ciento. Si todo sale mal, tengo prioridad en la seguridad\u201d, dijo Lisa Attenborough, jefa de asesor\u00eda de deuda de Knight Frank. “Ahora tengo probablemente m\u00e1s de cien fondos de cr\u00e9dito en mis libros.”<\/p>\n
Los nuevos inversores han acudido al cr\u00e9dito en parte porque las compras sencillas parecen complicadas, ya que los valores de las propiedades podr\u00edan caer a\u00fan m\u00e1s. Muchos inversores piensan que la deuda es una apuesta m\u00e1s segura.<\/p>\n
\u201cEs dif\u00edcil fijar el precio de un activo en un mundo en el que el precio es m\u00e1s alto y durante m\u00e1s tiempo. Por lo tanto, encontrar compradores dispuestos a asumir riesgos burs\u00e1tiles es igualmente dif\u00edcil\u201d, dijo Max von Hurter, jefe de fusiones y adquisiciones europeas del banco de inversi\u00f3n inmobiliaria Eastdil Secured. “Los acuerdos de cr\u00e9dito son m\u00e1s f\u00e1ciles: los inversores pueden obtener un rendimiento muy respetable sin tener que arriesgarse hasta el primer d\u00f3lar”.<\/p>\n
Pero la financiaci\u00f3n no est\u00e1 disponible para todos. <\/p>\n
Signa enfrent\u00f3 1.300 millones de euros de vencimientos de pr\u00e9stamos en 2023 que tuvo dificultades para cumplir a pesar de las fren\u00e9ticas conversaciones con prestamistas y posibles nuevos inversores.<\/p>\n
Los activos con perspectivas de alquiler decentes, como almacenes, edificios residenciales y la parte superior de oficinas, encontrar\u00e1n m\u00e1s f\u00e1cil refinanciarse.<\/p>\n
La diferencia est\u00e1 entre los activos que necesitan que su valor sea correcto y aquellos cuyo valor se espera que desaparezca.<\/p>\n
“De hecho, estamos viendo que los activos se quedan varados a una velocidad que nunca antes hab\u00edamos visto en el mercado”, dijo Raimondo Amabile, codirector ejecutivo del negocio inmobiliario de 210.000 millones de d\u00f3lares de PGIM. “Nadie quiere prestar contra un activo abandonado”.<\/p>\n
Amabile dijo que el c\u00e1lculo para los propietarios de oficinas potencialmente abandonadas era \u201ccompletamente diferente\u201d. \u201cNo voy a tirar ni un centavo en esto. es basicamente un banco [problem],” \u00e9l dijo.<\/p>\n
Algunos activos tendr\u00e1n dificultades porque han sido cargados con demasiada deuda barata que necesita ser refinanciada, incluso si tienen una demanda de inquilinos y alquileres decentes.<\/p>\n
Incluso los inversores m\u00e1s grandes han reducido sus p\u00e9rdidas en algunos edificios de oficinas, incluida la decisi\u00f3n de Brookfield este a\u00f1o de incumplir dos torres de Los \u00c1ngeles. Las torres de oficinas en Nueva York han cambiado de manos por menos del valor del terreno en el que se asientan, mientras los inversores buscan usos alternativos para edificios obsoletos.<\/p>\n
La tormenta que enfrentan los propietarios de oficinas, particularmente en Am\u00e9rica del Norte, combina una fuerte ca\u00edda de la demanda y la necesidad de un gasto significativo para mejorar los edificios obsoletos, adem\u00e1s de la crisis inmobiliaria m\u00e1s amplia y el aumento de los costos de la deuda. Knapp dijo que se trataba de una “peque\u00f1a crisis financiera global para las oficinas secundarias”.<\/p>\n
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