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Roula Khalaf, editora del FT, selecciona sus historias favoritas en este boletín semanal.
Adam Neumann y sus patrocinadores de SoftBank pensaron que estaban construyendo una empresa de tecnología. En última instancia, WeWork parecía un banco, cargado con un desajuste entre activos y pasivos existencialmente desafiante. El lunes, las acciones de la nueva empresa estadounidense de espacios de oficinas flexibles fueron suspendidas en anticipación de una declaración de bancarrota del Capítulo 11.
La valoración privada de WeWork alcanzó un máximo de 47.000 millones de dólares. Su capital público sólo vale 40 millones de dólares. 3.000 millones de dólares de deuda en bonos se negocian quizás a la mitad de esa cifra.
La empresa se ha visto abrumada por obligaciones de arrendamiento. Firmó espacios en edificios de grandes ciudades durante años y, al mismo tiempo, cerró acuerdos flexibles con los clientes que les permitían entrar y salir del espacio de oficina.
El proceso de quiebra debería permitir a WeWork deshacerse de una parte de sus 13.000 millones de dólares en arrendamientos a largo plazo que no desea o, lo que es más importante, obligar a sus propietarios a conseguir mejores condiciones. La extralimitación de Neumann y SoftBank durante la década de 2010 definió una era de pensamiento mágico inspirado en el dinero barato. Ahora puede surgir un WeWork más delgado y humilde.
Según los documentos presentados, el contrato de arrendamiento típico de WeWork con los propietarios comenzaba con términos de 15 años. Al mismo tiempo, dijo que sus clientes tenían “acuerdos de membresía” promedio de alrededor de un año y medio. Alrededor del 75 por ciento de los ingresos de WeWork (que se prevé que sean poco menos de 4.000 millones de dólares este año) se destinan ahora al pago de arrendamientos. Los elevados gastos por intereses e incluso los gastos generales reducidos han dejado a la empresa casi sin capacidad de ser rentable.
La pregunta difícil ahora es qué nivel de alquiler puede acordar WeWork con los propietarios. Sus propias estructuras de capital están bajo presión. El cambio masivo hacia el trabajo desde casa es malo para ambas partes.
Las tasas de ocupación de WeWork este año han rondado poco más del 70 por ciento. Los precios de las acciones de dos grandes propietarios de espacios de oficinas, Vornado y SL Green, han bajado alrededor de un 60 por ciento con respecto a sus niveles previos a la pandemia. El par caería aún más si no fuera por los inquilinos atrapados en contratos de arrendamiento a largo plazo.
Podría ser que la ocupación de oficinas y el tráfico del distrito central de negocios comiencen a disminuir. WeWork podría luego capitalizar su capacidad para restablecer los precios de las membresías al alza mientras sus arrendamientos permanecen fijos en niveles modestos.
Incluso puede haber formas de cubrir o aprovechar esta tensión entre ingresos y costos. Algunos banqueros muestran ese tipo de habilidad operativa, de la que Neumann y SoftBank parecen decepcionantemente carecer.
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