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El liderazgo de Vietnam está bajo presión para introducir reformas para revitalizar el sector inmobiliario después de que las restricciones de apalancamiento diseñadas para limitar los riesgos para la economía y una ofensiva anticorrupción el año pasado obstaculizaron a los desarrolladores y hicieron caer los precios de los bonos.
Los bonos internacionales emitidos por los promotores inmobiliarios más grandes del país se han desplomado hasta cotizar a centavos de dólar después de que el gobierno introdujo nuevos requisitos de presentación de informes, restringió el acceso al crédito y realizó arrestos de alto perfil de magnates inmobiliarios por cargos que incluyen fraude en el mercado de bonos.
Los problemas inmobiliarios de Vietnam reflejan los de China, donde el sector se ha visto afectado por una crisis de liquidez durante más de dos años después de que las autoridades tomaron medidas para controlar el apalancamiento, lo que desencadenó una serie de impagos de desarrolladores de alto perfil. Evergrande, el promotor inmobiliario más endeudado del mundo, se declaró en quiebra en Estados Unidos este mes.
En Vietnam, los promotores se expandieron agresivamente antes de la pandemia de coronavirus, recurriendo a los bancos y mercados de bonos nacionales para financiar el crecimiento. Pero las participaciones cruzadas entre promotores crearon un riesgo de contagio, mientras que el grado de exposición de los prestamistas al sector generó preocupaciones sobre su capacidad para absorber pérdidas en caso de una desaceleración.
En una señal de la sensibilidad de la economía hacia el sector inmobiliario, el arresto el año pasado del magnate Truong My Lan, presidente de Van Thinh Phat Holdings, provocó una corrida en el Saigon Commercial Bank hasta que el banco central del país intervino para tranquilizar a los depositantes.
El tumulto desató una venta forzosa de bonos inmobiliarios vietnamitas, muchos de los cuales cayeron en territorio en dificultades. Cientos de promotores y grupos inmobiliarios más pequeños se vieron obligados a declararse en quiebra y miles de proyectos fueron suspendidos.
Un bono de 300 millones de dólares con vencimiento en 2026 del desarrollador Novo Land cayó a 32 centavos por dólar, mientras que un bono de 200 millones de dólares con vencimiento el mismo año del grupo inmobiliario rival BIM Land cayó a 52 centavos.
La demanda de bienes raíces se ha tambaleado mientras los consumidores retrasan la compra de casas nuevas por dudas de que los promotores en dificultades completen los proyectos existentes.
La crisis tiene ramificaciones para la recuperación económica del país de la pandemia. Si bien Vietnam fue una de las economías de más rápido crecimiento de Asia el año pasado, el Banco Mundial recortó su pronóstico de crecimiento del producto interno bruto este mes al 4,7 por ciento desde una expansión del 8 por ciento el año pasado, citando un consumo interno débil.
Se esperaba que el gobierno dirigido por el Partido Comunista de Vietnam considerara acciones adicionales para apoyar el mercado inmobiliario y apuntalar el crecimiento económico durante la 25ª sesión del Comité Permanente de la Asamblea Nacional, el máximo órgano legislativo, este mes en Hanoi. Hasta el momento no se han anunciado medidas para apoyar el mercado inmobiliario.
“Podríamos ver medidas que incentiven a los bancos a abordar estos problemas [in the property market]. Podríamos ver una relajación de las reglas”, dijo Xavier Jean, líder de calificaciones corporativas del sudeste asiático en S&P Global.
Un proyecto de ley de tierras publicado este año flexibilizaría los controles de precios sobre las ventas de tierras y los acercaría al precio del mercado, pero la legislación ha sido criticada por grupos empresariales, incluida la Asociación Nacional de Bienes Raíces de Vietnam, por no revocar la prohibición de utilizar propiedades como garantía. para recaudar fondos de prestamistas extranjeros.
Dung Duong, jefe de servicios profesionales de CBRE, una empresa inmobiliaria, señaló que el gobierno había adoptado una serie de medidas para reactivar la demanda este año. “Han recortado las tasas cuatro veces seguidas. Han introducido políticas para apoyar a los emisores. Han reservado una enorme cantidad de dinero para viviendas sociales”, afirmó.
Eddie Middleton, director general de Alvarez & Marsal, un grupo de servicios profesionales especializado en reestructuración corporativa, expresó dudas sobre cómo Vietnam podría salir de su crisis inmobiliaria.
«Simplemente no conocemos el camino hacia un resultado», dijo Middleton. «El mercado se encuentra al final de una curva de aprendizaje bastante pronunciada».
“Toda reestructuración avanza con demasiada lentitud, especialmente en Vietnam. No existe la historia, la experiencia”, dijo. «Así que hay una renuencia a utilizar la legislación disponible, [developers] Preferiría llegar a una solución negociada”.