Durante los últimos ocho años, los bienes raíces comerciales han sido lo que los inversionistas llaman un “refugio seguro”. Debido a las bajas tasas de interés, había suficiente dinero para desarrollar nuevos proyectos o realizar grandes transacciones, e incluso después de la crisis del coronavirus, la demanda de espacio para oficinas, propiedades comerciales y centros logísticos parecía haberse mantenido. El riesgo era bajo y los ingresos por alquiler altos y seguros: en el sector inmobiliario era una fiesta todos los días.
Mientras tanto, hay señales de que la fiesta empieza a detenerse. Hay estancamiento en varias partes del mercado inmobiliario comercial. Los acuerdos importantes se retrasan porque las partes compradoras y vendedoras ya no se ponen de acuerdo sobre el precio. El final de la locura en el mercado inmobiliario también parece estar a la vista. Después de años de subidas, los precios de las casas cayeron repentinamente un 5,8 por ciento en los últimos meses y, aunque una casa todavía se vende rápidamente en un promedio de 27 días, las casas están en el mercado por más tiempo. Las causas subyacentes difieren según el tipo de bienes raíces, pero también hay un culpable general importante: el aumento de las tasas de interés.
Leer tambiénLa construcción se está volviendo bastante difícil debido a la regla del nitrógeno, a pesar de que no hay una congelación inmediata de la construcción.
Debido a las bajas tasas de interés, ha sido muy barato pedir prestado mucho dinero en los últimos años. Y con una gran cantidad de dinero en circulación en busca de rendimiento, los precios de los inmuebles comerciales aumentaron considerablemente. Desde la guerra en Ucrania, esos tiempos han terminado. Para controlar el rápido aumento de la inflación, el Banco Central Europeo implementó aumentos de las tasas de interés en tres pasos. Como resultado, se ha vuelto mucho más costoso pedir prestado las grandes sumas de dinero necesarias para las transacciones inmobiliarias. Paul Bisschop, economista del sector inmobiliario de ABN Amro, ve que el mercado inmobiliario se estancará como resultado. “Los inversores ya no quieren pagar el precio más alto, porque de repente la financiación se ha vuelto mucho más cara para ellos. Al mismo tiempo, vemos que los vendedores aún no están bajando sus precios”.
Los inversores ya no quieren pagar el precio más alto, porque de repente la financiación se ha vuelto mucho más cara para ellos.
Pablo obispo economista del sector inmobiliario ABN Amro
Desajuste comprador-vendedor
En otras palabras, un ‘desajuste’ entre los inversores inmobiliarios y los vendedores, con el resultado de menos transacciones inmobiliarias: los compradores están esperando a ver a dónde van las tasas de interés. El fenómeno es claramente visible en las transacciones inmobiliarias en el segmento de precios más altos. Las negociaciones de transacciones a partir de 20 millones de euros -generalmente grandes edificios de oficinas- están tardando mucho más este otoño que en años anteriores, según el asesor inmobiliario CBRE. Donde se cerró un promedio de 5,5 acuerdos de este tipo por semana durante este período el año pasado, ahora solo hay 2,5. El cuarto trimestre suele ser la época más ocupada del año para los corredores y asesores inmobiliarios, ya que muchos inversores desean completar sus transacciones antes de que comience el año.
Según Frank Verwoerd de CBRE, estas grandes transacciones tardan en ponerse en marcha porque existe una mayor necesidad de una explicación de las condiciones económicas. Desde que sube la tasa de interés, el departamento de investigación de la consultora ha estado muy ocupado. “Tratamos de explicar a nuestros clientes lo que está pasando en el mercado de financiamiento y el mercado de inversión”. Reunir la oferta y la demanda no es tan fácil como antes, y se necesita más tiempo para discutir tanto con los compradores como con los vendedores. “Es mucho más intensivo y, por lo tanto, lleva más tiempo completar una transacción”.
Leer también¿Funcionará realmente el plan de Hugo de Jonge para regular parte del mercado del alquiler?
Por cierto, los aumentos de las tasas de interés entre los inversores inmobiliarios no son una sorpresa total, dice Verwoerd. “Es principalmente la incertidumbre, y eso está en la tasa de interés de financiamiento, que ha hecho fluctuaciones históricas en los últimos meses. Entonces, las transacciones no se han detenido, solo se necesitan más consultas”. Verwoerd no quiere hablar de aplazamiento o cancelación: estas grandes transacciones aún pueden completarse este año.
El estado de la economía
Otro factor importante que influye en los precios inmobiliarios es el estado de la economía. Statistics Netherlands (CBS) anunció esta semana que la economía holandesa se contrajo inesperadamente en un 0,2 por ciento. Con la agitación en los mercados financieros y la incertidumbre que rodea el curso de la guerra en Ucrania, existe una creciente preocupación de que se acerque una recesión.
Además de las tasas de interés, la contracción económica también tiene un efecto sobre los precios de las propiedades. Por ejemplo, la demanda de espacio para oficinas disminuye cuando las empresas emplean menos personal. Si las ventas minoristas disminuyen y los minoristas cierran, los precios de las propiedades minoristas caerán, y si los consumidores piden menos cosas en línea, habrá menos demanda de centros de distribución.
Para el ‘desajuste’ entre el comprador y el vendedor de bienes raíces comerciales, los pronósticos económicos significan que habrá que agregar agua en alguna parte. Con las tasas de interés actuales y una posible recesión en camino, según Bisschop, parece inevitable que los vendedores salgan perdiendo a largo plazo. “Incluso si el final de la inflación actual está a la vista, no espero que las tasas de interés regresen repentinamente a los niveles de los últimos años. Entonces, el cálculo es bastante simple: el mercado solo se pondrá en marcha nuevamente cuando los precios comiencen a caer”.
