Durante dos décadas, René Benko hizo crecer su imperio inmobiliario Signa desde sus humildes comienzos arreglando apartamentos en su ciudad natal de Innsbruck hasta su cúspide como uno de los promotores inmobiliarios más exitosos de Europa.
Impulsada por deuda barata y utilizando una red cada vez más barroca de holdings, subsidiarias y fideicomisos, Signa adquirió algunas de las direcciones más prestigiosas de todo el continente, convirtiendo a Benko en multimillonario. Sólo el Papa y la monarquía británica tenían mejores edificios que él, le gustaba bromear.
Su complejidad, sin embargo, ha sido un elemento clave en la crisis que ahora enfrenta Signa. Durante el año pasado, los inversores se negaron a darle más dinero al grupo, preocupados por la elaborada ingeniería financiera que estaba utilizando Benko. Sin fondos frescos, la insolvencia se volvió inevitable.
El Financial Times ha simplificado la estructura del Grupo Signa de más de 1.000 entidades corporativas para ilustrar los desafíos que enfrentan ahora los prestamistas e inversores. Signa no respondió a las solicitudes de comentarios.
Signo Holding
El miércoles, Signa Holding, la empresa central de la red Signa, se declaró en quiebra ante los tribunales austriacos.
Según las normas de “autoadministración” de Austria, su dirección –con la ayuda del especialista alemán en reestructuraciones Arndt Geiwitz– tiene 90 días para elaborar una reestructuración viable para su aprobación por parte de los acreedores. Si fracasan, un administrador independiente se hará cargo.
Benko sigue siendo el accionista mayoritario de Signa Holding. Pero hay inversores externos y miles de millones de euros de deuda. Equilibrar los intereses de todos los involucrados será una tarea diabólica.
Los asesores, inversores y prestamistas que han hablado con el Financial Times han dicho todos lo mismo: nadie parece saber exactamente quién tiene derecho a qué. Pero en los últimos meses, dijo una fuente, el dinero había estado fluyendo desde todas las ramas del imperio Signa hacia Signa Holding.
Signa Sports y Signa Real Estate Management Alemania
Los temblores financieros comenzaron en los extremos.
La plataforma de comercio electrónico deportivo Signa Sports United cotizó en la Bolsa de Valores de Nueva York en 2021 con una valoración de 3.000 millones de dólares. Sin embargo, después de meses de deterioro de las finanzas, se declaró en quiebra el 23 de octubre, días después de que Signa Holding retirara un compromiso de capital de 150 millones de dólares.
La dirección de la empresa, que Signa puso a flote con el respaldo del SoftBank de Japón, el Fondo de Inversión Pública de Arabia Saudita y Mubadala de Abu Dabi, dijo que demandaría.
Luego, el viernes de la semana pasada, la empresa responsable de supervisar la administración diaria de los proyectos inmobiliarios alemanes de Signa, Signa Real Estate Management Germany, también se declaró insolvente. El efectivo de su matriz austriaca simplemente dejó de fluir.
Signa Prime y Desarrollo Signa
Todas las miradas están ahora puestas en dos empresas de la red Signa: Signa Prime y Signa Development. Ambos poseen los activos más valiosos de la cartera de Signa.
El cometido de Signa Development es comprar terrenos y construir nuevos edificios de oficinas o locales que pueda vender rápidamente. Sus proyectos incluyen las oficinas BEAM y Glance en Berlín y la torre Twentytwo en Viena.
La función principal de Signa Prime, por el contrario, es mantener y desarrollar propiedades de primer nivel a largo plazo, ganando dinero con sus ingresos por alquiler y valoraciones crecientes. Sus activos son aquellos de los que Benko está más orgulloso: el edificio KaDeWe en Berlín y el “Barrio Dorado” en Viena, por ejemplo. También posee varios proyectos de construcción, incluida la Elbtower en Hamburgo.
Ambas empresas siguen cotizando y comparten los mismos consejos de administración y supervisión.
Entre los miembros de los consejos de supervisión se encuentran Robert Peugeot, de la dinastía automovilística del mismo nombre; Alfred Gusenbauer, ex canciller de Austria; y Karl Sevelda, ex presidente de Raiffeisen Bank International, uno de los mayores prestamistas de Signa. Ambos consejos de supervisión anunciaron el viernes que nombrarían expertos en reestructuración para tomar el control de las empresas, lo que podría presagiar procedimientos de insolvencia.
Las propiedades
En total, Signa afirma tener una cartera de edificios por valor de más de 27.000 millones de euros y una cartera de proyectos por valor de 25.000 millones de euros, según las presentaciones que ha realizado a los inversores.
El modelo de Benko (establecido con su primera gran adquisición, los grandes almacenes Kaufhaus Tyrol en Innsbruck) es comprar locales poco apreciados en el centro de la ciudad, derribarlos o renovarlos, y convertirlos en templos del lujo, incorporando marcas de renombre y haciendo funcionar aumentar las valoraciones de las propiedades en el proceso.
Esas valoraciones siguieron aumentando en un mercado de consumo impulsado por el dinero barato del banco central. La deuda necesaria para financiar tales proyectos también era barata. Eso significó que Signa podría expandirse rápidamente. En 2019, la empresa registró el mayor beneficio de su historia: Signa Holding ganó más de mil millones de euros.
Hasta el año pasado, Signa seguía firmando compromisos por miles de millones de euros en nuevos desarrollos.
El trabajo en el más grande de ellos, la Elbtower, que será el tercer rascacielos más alto de Alemania, se detuvo en octubre cuando Signa dejó de pagar los salarios de los trabajadores.
Las valoraciones alcistas de Signa dependían de los ingresos por alquiler que sus propiedades pudieran generar. El edificio KaDeWe en Berlín, por ejemplo, se revalorizó en las cuentas de Signa en más de 100 millones de euros cada año durante los últimos cinco años.
Eso generó dudas para algunos en la industria porque muchos de los inquilinos más importantes de Signa (aquellos que pagaban los alquileres que justificaban las crecientes valoraciones) eran empresas operativas también controladas por Signa.
Grupo KaDeWe
El Grupo KaDeWe, que Signa posee junto con el Grupo Central de Tailandia, es la empresa operadora minorista detrás del equivalente berlinés de Harrods y una flota de otros grandes almacenes de lujo en Alemania y Suiza. Alquila los edificios para todos estos (a menudo sinónimos en la mente de los consumidores de las propias marcas) a Signa Prime.
KaDeWe es una empresa rentable y el Grupo Central ha subrayado repetidamente que tiene los recursos para protegerse de cualquier problema que pueda surgir debido a las dificultades de sus coaccionistas.
Grandes almacenes Signa
Signa posee otra flota minorista, aunque menos apreciada por Benko.
Galeria Karstadt Kaufhof es la cadena de grandes almacenes más grande de Alemania y la tercera de Europa. Es un minorista de gama media que ha tenido dificultades financieras a medida que los consumidores se han amargado en la calle principal.
Signa tomó la propiedad total hace cuatro años y comenzó a vender los activos que tenía debajo: una pequeña porción de los sitios más valiosos de Galeria, en ubicaciones del centro de la ciudad, se vendieron a Signa Prime. El resto se vendió a terceros inversores para recaudar fondos.
GKK ha salido airoso de dos reestructuraciones, en 2020 y 2022, con miles de pérdidas de empleos y decenas de cierres de tiendas. Esperaba recibir 200 millones de euros de Signa como parte de un plan de recuperación, y el primer tramo vence en febrero. La empresa emplea a 18.000 personas.
Hasta principios de este año, los grandes almacenes Signa también eran propietarios de la cadena de muebles austriaca Kika/Leiner. En junio, Signa lo vendió por 400 millones de euros. La empresa quebró menos de una semana después.
Signa EE. UU., Signa Hoteles y Signa Media
Signa también tiene amplios intereses más allá del sector minorista. Su empresa conjunta estadounidense con el promotor inmobiliario RFR compró el edificio Chrysler en 2019. En ese momento, la medida fue vista como una de las apuestas más audaces de Benko hasta el momento y una señal de que Signa veía un futuro en el despiadado mundo de la especulación inmobiliaria en Nueva York. .
Mientras tanto, su rama hotelera posee varios destinos de lujo en Europa, incluido el Hotel Bauer Palazzo en Venecia, que Signa está desarrollando, y el Chalet N en Lech, una de las estaciones de esquí más exclusivas de los Alpes.
En Austria, país natal de Benko, Signa también posee participaciones minoritarias en el periódico más importante del país, el tabloide Kronen Zeitung, y en el periódico Kurier.
los inversores
En casi todos los niveles de la red Signa hay coinversores minoritarios y una desconcertante variedad de prestamistas.
Entre ellos se encuentran algunos de los family office más ricos de Europa, como los Rausing y los Peugeot.
También han invertido destacados empresarios y capitanes de la industria, entre ellos Ernst Tanner, director ejecutivo de la chocolatera Lindt & Sprüngli; Torsten Toeller, el magnate de los alimentos para mascotas; Hans Peter Haselsteiner, el industrial austriaco; y los herederos de la leyenda de las carreras de Fórmula Uno, Niki Lauda.
Todos ellos están ahora compitiendo por entender exactamente cuánto valen sus inversiones.
La naturaleza opaca de la estructura del grupo, así como las cartas complementarias, los acuerdos de participación en las ganancias, los pagarés y los importantes préstamos entre empresas, significan que nadie tiene una idea clara de lo que sucederá a continuación, según múltiples fuentes con conocimiento directo de la empresa.
los prestamistas
Al menos 120 bancos están expuestos a Sigma, según personas con conocimiento del conglomerado y sus entidades. El gestor de patrimonio suizo Julius Baer es el único prestamista que describe públicamente su exposición, afirmando esta semana que tenía 606 millones de francos (692 millones de dólares) en préstamos a una empresa europea, que personas cercanas al negocio han confirmado que es Signa.
El Raiffeisen Bank International de Austria tiene más de 750 millones de euros de exposición, según personas familiarizadas con los detalles, mientras que documentos vistos por el Financial Times indican que una serie de bancos globales tienen préstamos pendientes a Signa, incluidos Credit Suisse, propiedad de UBS, el Banco de China, el banco francés Natixis y UniCredit de Italia.
Los bancos regionales más pequeños están aún más expuestos en relación con su tamaño. Los Landesbanken estatales alemanes, incluidos Helaba con sede en Frankfurt y BayernLB con sede en Munich, tienen préstamos pendientes por valor de cientos de millones de euros, según los documentos. Otras filiales de Raiffeisen en Austria también apoyan firmemente a Signa.
Los analistas de JPMorgan estimaron el mes pasado que Signa debía al menos 13.000 millones de euros a los prestamistas en total.
Fundación Familia Benko, Fundación Laura y holdings
En lo más alto de todo se encuentran las dos fundaciones de Benko en Innsbruck. A lo largo de los años, han sido los mayores beneficiarios financieros de Signa. Pero son opacos. La madre de Benko, Ingeborg, que lo crió sola, es la firmante controladora de ambas fundaciones.
Sin embargo, el control de Signa por parte de las fundaciones no es total. Benko ha ido cediendo lentamente el control a cambio de la inversión. Los acuerdos paralelos entre Benko y los inversores le permitieron conservar el control. Pero a medida que Signa Holding se acercó a la insolvencia esta semana, la brecha se amplió.
Varias personas cercanas a la situación le han dicho al Financial Times que la confianza se ha evaporado casi por completo entre Benko y algunos de sus inversores externos.
Benko, dijeron, todavía parecía creer que su imperio podía salvarse. Todos los demás esperan salir con la mayor cantidad posible de su capital intacto.
Información adicional de Owen Walker en Londres