FRANKFURT (dpa-AFX) – Después de más de doce años de auge inmobiliario en Alemania, los expertos esperan una caída de los precios, pero un aumento creciente de los alquileres. Porque con el aumento de las tasas de interés de los préstamos y los altos costos de construcción, muchas personas ya no pueden permitirse el lujo de poseer una propiedad o se están retirando de los proyectos de construcción. Muchos se están cambiando a apartamentos alquilados, por lo que los alquileres vuelven a subir con más fuerza. Esto afecta a muchas personas en Alemania, ya que solo alrededor de la mitad de la población posee una propiedad, menos que en casi cualquier otro país de Europa.
Es una imagen inusual: después de más de una década de aumento de los precios, las casas y los apartamentos vuelven a ser un poco más baratos, incluso en las ciudades más buscadas. La posición de los posibles compradores ha mejorado algo. “Actualmente estamos viendo más ofertas y un mayor alcance para las negociaciones de precios en el mercado inmobiliario”, dice Mirjam Mohr, directora de clientes privados del corredor de crédito Interhyp.
Según la Oficina Federal de Estadística, los precios de los bienes raíces residenciales cayeron un promedio de 0,4 por ciento en el tercer trimestre en comparación con el trimestre anterior. La Asociación de Bancos Pfandbrief de Alemania (VDP) observó una caída del 0,7 por ciento, la primera negativa desde 2010. En comparación con el mismo trimestre del año pasado, los precios subieron, aunque de forma moderada.
Según los expertos, es probable que la tendencia se acelere. El Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) considera posible una caída de los precios inmobiliarios de hasta un diez por ciento en 2023. En un estudio en 97 ciudades, los investigadores observan que los precios continúan desvinculándose de los alquileres, una señal de “exageraciones especulativas”. Recientemente, una propiedad en las grandes ciudades costaba hasta 28 alquileres anuales, un récord desde mediados de la década de 1990. El DIW ve un mayor riesgo de correcciones de precios.
DZ Bank, que espera una caída máxima de precios del cuatro al seis por ciento en 2023, no llega tan lejos. “En el caso de la propiedad residencial, es probable que la caída sea un poco más débil, en el caso de los edificios de apartamentos, un poco más pronunciada”, escribe el analista Thorsten Lange. Los precios inmobiliarios se han duplicado aproximadamente en los últimos diez años. Incluso una fuerte caída de alrededor del 20 por ciento, que algunos en la industria pensaron que era posible, solo significaría niveles de 2020, dijo el director ejecutivo de VDP, Jens Tolckmitt.
Los expertos también dudan de que Alemania esté a punto de estallar una burbuja inmobiliaria. Se considera que el mercado de la vivienda es sólido incluso en las crisis económicas, porque los bienes raíces a menudo se financian de manera conservadora y a largo plazo, una ventaja cuando aumentan las tasas de interés. Muchos compradores se habían asegurado las bajas tasas de interés durante 10 o 15 años.
“Esto es diferente en países con préstamos variables como Reino Unido o España, donde las subidas de tipos de interés tienen un impacto directo en la carga crediticia”, señala un estudio del Instituto Económico Alemán (IW). Cuando las tasas de interés aumentaron a mediados de la década de 2000, muchos estadounidenses se sintieron abrumados: la burbuja inmobiliaria estalló y desencadenó la crisis financiera mundial.
Otro argumento contra el colapso de los precios en Alemania es que los costos de transacción, por ejemplo para los intermediarios, son altos y desalientan las ventas a corto plazo. Según el experto en bienes raíces de IW, Michael Voigtländer, las caídas de precios se pueden ver principalmente en propiedades en ubicaciones pobres o con un alto consumo de energía. “Si el balance de energía es alto o decente, no veo mucho potencial para la corrección”.
Además, los pisos siguen escaseando: el Instituto Ifo observa desde hace meses una ola de cancelaciones en la construcción residencial. La demanda de préstamos hipotecarios y permisos de construcción también se ha derrumbado. Desde principios de año, las tasas de interés de los préstamos a diez años se han más que triplicado. Junto con los altos costos de construcción, la carga es demasiado grande para muchas personas. El objetivo del gobierno federal de 400.000 nuevos apartamentos al año, que ahora se ha abandonado, se consideró una utopía: la asociación de construcción ZDB espera 245.000 el próximo año.
“Pero si una gran demanda de vivienda se encuentra con una escasez de oferta, eso respalda los precios”, explica Voigtländer, experto de IW. Además, es probable que aumente la inmigración del exterior, que se derrumbó durante la pandemia, y aumente la demanda de vivienda, especialmente en las ciudades.
Pero, ¿qué pasa si los precios de los bienes raíces no caen bruscamente y los préstamos se vuelven más caros? “El entorno del mercado ofrece oportunidades para los compradores con un capital sólido”, dice Lange de DZ Bank. Los posibles compradores con pocos ahorros, por otro lado, tendrían que tener un ingreso alto para no fracasar debido a las tasas de préstamo mucho más altas.
A menudo, solo hay esquivas: según un estudio del Landesbank Helaba, la demanda se trasladará en parte al mercado de viviendas de alquiler y aumentará la presión allí. Después de una fase con recargos relativamente bajos, los alquileres de nuevos contratos han vuelto a aumentar recientemente con más fuerza con un aumento del cinco por ciento, observa DZ Bank.
“Hay mucha presión en el mercado de alquiler”, dice el analista Lange. Allí, la fuerte demanda de viviendas asequibles está satisfaciendo la caída de las tasas de vacantes en las ciudades. Nada cambiará en el cuello de botella en el nuevo año, dice Lange, también con vistas a la inmigración de refugiados de guerra de Ucrania. Con los altos precios de los materiales y el aumento significativo de los costes de financiación, las empresas inmobiliarias se ven presionadas a trasladar los costes al alquiler.
El experto en IW, Voigtländer, cree que es concebible que la tendencia a largo plazo cambie y los precios inmobiliarios ya no superen los alquileres. Según datos de IW, las rentas solicitadas aumentaron un 5,8 por ciento en el tercer trimestre en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En todos los estados federales, el crecimiento estuvo por encima del promedio del tercer trimestre de los últimos tres años, como observa Voigtländer. “Quizás ahora estamos entrando en una fase en la que las rentas crecen más rápido que los precios”./als/DP/zb
El apalancamiento debe estar entre 2 y 20
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