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Los Nimby se han opuesto durante mucho tiempo a la construcción de viviendas con el argumento de que reduce el valor de sus propias propiedades. Pero últimamente han encontrado aliados inesperados en el Movimiento de izquierda de “escepticismo sobre la oferta”cuyos defensores argumentan en contra de nuevos desarrollos de viviendas a precio de mercado sobre la base de que pueden aumentar alquileres y precios a nivel local, lo que obstaculiza su objetivo de hacer que la vivienda sea más asequible para las personas de bajos ingresos.
Esta posición se basa en una reescritura de uno de los principios fundamentales de la economía. En igualdad de condiciones, si la oferta de un bien o servicio aumenta, su precio disminuirá. A menos que esa cosa sea vivienda.
Sería bastante exasperante si esa forma de pensar se limitara al grupo de escepticismo sobre la oferta, que ya ha contribuido a retrasos y al bloqueo total de proyectos de desarrollo en Estados Unidos. Pero la enfermedad parece estar mucho más extendida, según un artículo reciente por tres científicos sociales en California.
El estudio encontró que cuando se pidió a los estadounidenses que predijeran el impacto de un shock de oferta en los precios de la mano de obra, las materias primas o los bienes de consumo, las respuestas correctas superaron a las incorrectas en al menos dos a uno. Sin embargo, cuando se le preguntó sobre el impacto de un aumento del 10 por ciento en la oferta de vivienda regional, 40 por ciento dicen que los precios y los alquileres subirían, mientras que sólo un tercio dice que bajarían.
Los escépticos de la oferta tienen teorías sobre por qué la vivienda podría ser diferente, pero se desmoronan cuando se enfrentan a la evidencia, como se establece en un revisión integral de la última investigación realizada por James Gleeson, analista de vivienda de la Autoridad del Gran Londres.
Un argumento es que sólo construyendo viviendas asequibles se puede aumentar la asequibilidad. Las viviendas a precio de mercado simplemente irán a parar a personas con mayores ingresos, dejando a los de menores ingresos en la miseria. Pero estudios recientes de los Estados Unidos, Suecia y Finlandia Todos demuestran que, si bien la mayoría de las personas que se mudan directamente a nuevas viviendas no subsidiadas pueden provenir de la mitad superior de la población, la cadena de movimientos desencadenada por su compra libera viviendas en las mismas ciudades para personas con ingresos más bajos.
El estudio de estados unidos descubrió que la construcción de 100 nuevas viviendas a precio de mercado lleva en última instancia a que hasta 70 personas abandonen los barrios con ingresos inferiores a la media y que hasta 40 abandonen el quinto barrio más pobre. Esas cifras no cambian incluso si las viviendas nuevas tienen un precio cercano al extremo superior del mercado.
Otro argumento es que la construcción de viviendas a precio de mercado en una zona de bajos ingresos conduce a la gentrificación, en la que las personas con mayores ingresos se trasladan a una zona de bajos ingresos y desplazan a los titulares. Pero las últimas investigaciones realizadas en Gran Bretaña y Estados Unidos muestran que existe típicamente poco, en su caso, desplazamiento hacia el exterior de los titulares. Es los recién llegados que han sido desplazados, precio de salida de las zonas más ricas por limitaciones de oferta.
En otras palabras, incluso si se piensa que es intrínsecamente malo que las personas con mayores ingresos se muden a barrios más pobres, la respuesta es construir más viviendas a precio de mercado para esas personas con mayores ingresos.
Las políticas recientes para aumentar la oferta de viviendas en las principales ciudades occidentales son convincentes, como se documenta en análisis recientes del economista australiano Matthew Maltman. En noviembre de 2016, grandes áreas de la ciudad más grande de Nueva Zelanda, Auckland, fueron rezonificadas para permitir una mayor densidad de construcción. Los resultados fueron dobles: un auge en la construcción de viviendas multifamiliares (predominantemente a precios de mercado) y el aplanamiento de los alquileres en la ciudad en términos reales.
En vísperas de la mejora de zonas, los alquileres medios eran un 25 por ciento más altos en Auckland que en la capital, Wellington. Seis años más tarde, los alquileres nominales habían crecido a una media del 3 por ciento anual en el primero y del 7 por ciento en el segundo, poniendo a ambos codo a codo. Ajustado a la inflación, alquilar en Auckland ahora no es más caro que en 2016, en comparación con un aumento del 25 por ciento en Wellington.
Es un historia similar en el Medio Oeste estadounidense, donde Minneapolis lleva años construyendo más viviendas que cualquier otra gran ciudad de la región y ha abolido zonas que limitaban la construcción a viviendas unifamiliares. Ajustados a los ingresos locales, los alquileres promedio en la ciudad han bajado más del 20 por ciento desde 2017, mientras que aumentan en las otras cinco ciudades igualmente grandes y en crecimiento.
Si desea mejorar la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda para todos, la buena noticia es que cualquier vivienda nueva ayudará.