Proyecto de ley de alquiler asequible enviado a la Cámara de Representantes

Noticia | 02-06-2024 | 13:08

“Los alquileres han aumentado tan rápido que a menudo ya no son asequibles para las personas con ingresos normales. Debido a la enorme escasez, se pueden cobrar precios elevados por viviendas que claramente no merecen la pena. Esto pone a los inquilinos en un aprieto y afecta los medios de vida de las personas. Los inquilinos y quienes buscan vivienda merecen que los políticos estén constantemente de su lado. Por eso restringimos los alquileres excesivamente altos. Y lo hacemos de tal manera que siga siendo rentable alquilar a los propietarios de buena fe y que las nuevas construcciones sigan siendo atractivas. Esto también redunda en beneficio de los inquilinos, porque no se puede vivir en una casa de alquiler asequible que no se pueda construir.«, afirma el ministro Hugo de Jonge.

Alquiler que se adapta a la calidad de la vivienda.

El Proyecto de Ley de Alquiler Asequible garantiza que más personas puedan obtener viviendas de alquiler asequibles con un alquiler que coincida con la calidad de la vivienda. Esta ley amplía el alquiler regulado a los inmuebles en alquiler del segmento medio hasta 186 puntos inclusive, lo que costará un máximo de 1.123 euros al mes según el Sistema de Valoración de la Vivienda (WWS). La regulación del alquiler medio se aplicará a los nuevos contratos de alquiler durante el tiempo que sea necesario y será evaluado cada cinco años. Si no hacemos nada, más del 40 por ciento de los inquilinos del segmento medio pagarán más alquiler de lo razonable en función de la calidad de la vivienda. Se espera el número de viviendas que acaban en el mercado de alquiler medio tras un cambio de residentes. seguirán bajando (se convertirán en propiedades de alquiler caras) y los precios seguirán subiendo bruscamente cuando los residentes cambien.

Debido a la combinación de regular el alquiler de gama media y hacer obligatoria la WWS, se estima que el alquiler de más de 300.000 viviendas se reducirá una media de 190 euros y que se sumarán 113.000 viviendas en alquiler en el segmento asequible.

Más protección para los inquilinos

Debido a la escasez del mercado de alquiler, los inquilinos se encuentran en una posición cada vez más vulnerable, lo que significa que a menudo no obtienen sus derechos. Por este motivo, el proyecto de ley también refuerza la posición jurídica de los inquilinos, tanto en viviendas sociales como en viviendas de alquiler medio, al hacer que el WWS sea obligatorio. Actualmente, todavía se da el caso de que el inquilino debe acudir él mismo al Comité de Evaluación del Alquiler para hacer cumplir un alquiler máximo. Sin embargo, vemos que esto no supone un alivio suficiente: el 50% de las propiedades de alquiler privadas a las que ya se aplica la protección del precio del alquiler se alquilaron a un precio demasiado elevado en 2021. Es por eso que los inquilinos tienen un acceso más amplio al Comité de Evaluación de Alquileres y todos los propietarios están obligados a presentar un recuento de puntos de la propiedad de alquiler al inquilino al celebrar un nuevo contrato de alquiler. Los municipios monitorearán y podrán tomar medidas coercitivas. Si el WWS no se vuelve obligatorio, los inquilinos seguirán siendo vulnerables a prácticas desleales, los propietarios podrán correr el riesgo de cobrar impunemente el alquiler que quieran independientemente de la calidad de la vivienda, y los municipios no podrán tomar medidas contra alquileres excesivamente altos. .

Nueva construcción más asequible

El gobierno ha tomado numerosas medidas para: para estimular la construcción de nuevas viviendas y el diseño de la ley también tiene expresamente en cuenta la importancia de mantener rentables las inversiones en nuevas viviendas de alquiler. Se deben construir 981.000 viviendas adicionales de aquí a 2030. Los actores del mercado y las empresas quieren construir conjuntamente 100.000 viviendas de alquiler de gama media. Habrá un recargo por construcción nueva del 10% para viviendas de alquiler medio cuya construcción comience antes del 1 de enero de 2026, como medida transitoria. Además, se ha modernizado el sistema de valoración de viviendas para que esté mejor alineado con la calidad de las viviendas que se están construyendo actualmente. Con más puntos por las buenas etiquetas energéticas, una mejor valoración de los espacios exteriores y la calidad de las instalaciones sanitarias y de la cocina, más margen para un aumento anual del precio del alquiler de desarrollo salarial más un 1%.

Sin ola de ventas, más propiedades de alquiler disponibles para la compra para personas de ingresos medios

Desde 2015, el segmento de alquiler privado ha crecido de 415.000 viviendas en más del 50 por ciento a 648.000 viviendas en 2021. El crecimiento del segmento de alquiler privado ha provocado principalmente un aumento de las propiedades de alquiler caras y un cambio desde el segmento de compra (asequible) al (caro) segmento de alquiler. De 2018 a 2022, los inversores compraron aproximadamente 75.000 viviendas ocupadas por sus propietarios para alquiler: las llamadas compra para alquilar. Después de una fase de altos rendimientos, los rendimientos han caído debido al aumento de las tasas de interés y las medidas fiscales. La regulación de los alquileres de precio medio también puede influir en los rendimientos, pero ahora es necesaria para proteger a los inquilinos y evitar que una disminución de los rendimientos se transmita a ellos a través de alquileres aún más altos. Existe una expectativa realista de que algunas de estas casas se pongan a la venta. Sin embargo, por el momento no se trata de una ola de ventas, como lo demuestran las últimas cifras del Registro de la Propiedad. El número de viviendas vendidas en 2023 es muy inferior al de años anteriores. Además, las ventas se realizarán de forma gradual, ya que la regulación del alquiler medio sólo se aplica a los contratos recién celebrados. Los inquilinos tienen protección de alquiler y cualquier venta esperará hasta que el inquilino se vaya. Además, la venta de algunas propiedades en alquiler puede verse como una cierta corrección en comparación con los últimos años. Las viviendas compradas que en los últimos años se ofrecían como propiedades de alquiler (demasiado caras) ahora están disponibles como viviendas (asequibles) ocupadas por sus propietarios para personas con ingresos medios que quisieran comprar pero tenían que depender de un alquiler caro debido a la falta de medios asequibles. viviendas ocupadas por sus propietarios. Aproximadamente el 75% de las viviendas vendidas por inversores en el mercado inmobiliario ocupado por sus propietarios en 2023 tenían un precio de venta inferior al límite NHG, según muestran las cifras del Registro de la Propiedad. Y a pesar de que el año pasado los inversores vendieron más de lo que compraron, su participación en el parque de viviendas aumentó hasta el 9,4% debido, entre otras cosas, a nuevas construcciones, divisiones y transformaciones de viviendas.

Proporcionar claridad al inquilino y al propietario

Los consejos del Consejo de Estado se han incorporado a las modificaciones del proyecto de ley sobre alquileres asequibles, se han incluido o rebatido puntos de interés y se han fundamentado con mayor detalle en la exposición de motivos del proyecto de ley. Por lo tanto, el diseño del proyecto de ley sobre alquiler asequible ha logrado un buen equilibrio entre asequibilidad y disponibilidad de viviendas de alquiler. La Ley de Alquiler Asequible podría entrar en vigor a partir del 1 de julio de este año, proporcionando claridad a los inquilinos y a los participantes del mercado.

Cambios en la factura

• El recargo por nueva construcción se ha incrementado del 5% al 10% y se aplica: para proyectos cuya construcción comenzó antes 1 de enero de 2026 (en lugar de 2025). Las casas que califican para almacenamiento pueden usar esto hacer mientras el reglamento (en lugar de un máximo de 10 años). El recargo también aplica para ampliaciones a viviendas (transformación, cobertura y extensión).
• El incremento máximo anual del precio del alquiler en el segmento medio se ha fijado en Convenio Colectivo de Trabajo + 1% (en lugar de convenio colectivo + 0,5%).
• gorra WOZ Sólo se aplica a partir de 187 puntos, en lugar de 142 puntos. Además, una vivienda cae hasta un máximo de 186 puntos.
• Más modernización del WWS, para que el sistema esté mejor alineado con la calidad de la vivienda en alquiler de gama media:
  • Puntos más y menos por las etiquetas energéticas
  • Mejor apreciación del espacio exterior privado y compartido.
  • Mejor calificación de instalaciones sanitarias y cocina.
  • Revisión de valoración de monumentos

Lea la carta de oferta de factura de alquiler asequible aquí.