El desarrollador de bienes raíces Joel Marcus tuvo una temprana creencia en la industria biotecnológica, ayudando a crear prósperos centros de ciencias de la vida en lugares como Boston, San Francisco y San Diego que son la envidia de alcaldes y planificadores de desarrollo económico.
A medida que la ciudad de Nueva York intenta replicar estos éxitos, está convencido de que debe trazar un rumbo diferente.
Marcus, presidente y cofundador de Alexandria Real Estate Equities, un constructor pionero y propietario de edificios de ciencias de la vida, describe los recursos médicos y científicos de Nueva York como «exquisitos» e «inigualables». Pero él cree que la ciudad es demasiado costosa para albergar empresas de ciencias de la vida a gran escala y, en cambio, debería concentrarse en fomentar las nuevas empresas. Aquellos que tengan éxito pueden mantener una presencia en la ciudad, pero eventualmente harán crecer sus operaciones en otros lugares.
“Realmente no se puede escalar una empresa de manera sustancial aquí en Nueva York como se puede hacer en otros lugares”, dijo Marcus al Financial Times. “Realmente es el talento y el costo de vida en Nueva York”, agregó, llamando a sus impuestos “un problema enorme, enorme”.
Cuando se le preguntó acerca de las perspectivas de la ciudad para atraer a grandes grupos de ciencias de la vida, respondió: “Es una broma. Es una broma . . . Regeneron no viene a la ciudad. Merck no viene a la ciudad. Ninguna gran empresa viene a la ciudad. . . Son las start-ups. Llano y simple. Y la mayoría de la gente no entiende eso”.
Sus comentarios pueden ser discordantes para los líderes de la ciudad, incluido el alcalde Eric Adams, quien ha enfatizado cada vez más las ciencias de la vida como un nuevo motor de empleo y crecimiento, junto con las finanzas y la tecnología, a medida que la ciudad intenta recuperarse de la pandemia de Covid-19.
Después de un comienzo lento, la industria ha comenzado a filtrarse en la ciudad de Nueva York. Según CBRE, el asesor inmobiliario, los inquilinos de ciencias de la vida alquilaron un récord de 433 000 pies cuadrados en la ciudad en 2021, más que los siete años anteriores combinados.
En un informe publicado el mes pasado, el departamento de planificación y la corporación de desarrollo económico de la ciudad promocionaron la región de Nueva York como el centro de ciencias de la vida más grande del país, aunque su perímetro abarcaba el norte de Nueva Jersey, el sur de Connecticut, Long Island y otras áreas adyacentes.
Mientras tanto, los promotores inmobiliarios y los inversores se han aferrado a las ciencias de la vida, ya que el auge del trabajo desde casa amenaza los rendimientos financieros de sus oficinas.
Para muchos, sin embargo, Marcus prevé la ruina.
“Usted entra porque tiene la convicción de que es un gran negocio, no porque su otro negocio no esté funcionando”, dijo. «Pienso [that for] muchos imitadores, será una especie de cementerio de sus ideas”.
Marcus no es un científico. Es contador y abogado de formación y desarrollador inmobiliario desde hace mucho tiempo. Sin embargo, su opinión tiene algo de peso en estos asuntos porque ha construido la compañía de bienes raíces de ciencias de la vida más grande del mundo, con posiciones dominantes en Cambridge, Massachusetts y el Área de la Bahía.
Marcus, quien es conocido por enviar correos electrónicos en mayúsculas hasta altas horas de la noche, desarrolló su propia convicción sobre las ciencias de la vida después de que comenzó a representar a las primeras empresas de biotecnología que buscaban espacio para laboratorios en California. Con $19 millones, cofundó Alexandria en 1994, a los 47 años, como desarrollador y operador de esas propiedades especializadas.
El fideicomiso de inversión en bienes raíces que cotiza en bolsa opera 41,9 millones de pies cuadrados de espacio en América del Norte, con millones más en desarrollo. Su capitalización de mercado asciende a 24.000 millones de dólares.
Las empresas de ciencias de la vida buscan diseñar y fabricar una nueva generación de terapias celulares y genéticas más específicas para tratar enfermedades, así como nuevos tipos de vacunas, productos nutricionales y agrícolas. La industria demostró su potencial a lo grande con el rápido desarrollo de una vacuna altamente efectiva contra el Covid-19. (Hablando con los analistas de Wall Street, Marcus llamó a 2020 “el peor año de nuestras vidas, pero el mejor año para la industria de las ciencias de la vida”).
A diferencia de un edificio de oficinas comercial estándar, las instalaciones de ciencias de la vida generalmente requieren placas de piso extra grandes y techos altos para acomodar equipos de ventilación y otras características personalizadas.
Arrendarlos puede ser complicado ya que muchos inquilinos son empresas en etapa inicial. Es posible que tengan efectivo limitado, necesidades cambiantes y perspectivas comerciales futuras que requieran títulos científicos avanzados para evaluar.
«¿Cuál es la solvencia de una empresa nueva de una sola persona que recaudó $ 1 millón y no existía hace tres meses?» preguntó Orin Herskowitz, director ejecutivo de Columbia Technology Ventures, que dirige los avances científicos de la Universidad de Columbia, con sede en Nueva York, desde el laboratorio hasta el mercado comercial. “Pero así es como empezó Regeneron. Así es como empezaron todas estas empresas”.
Herskowitz elogió el trabajo de Alexandria no solo por sembrar empresas de este tipo a través de su propia rama de capital de riesgo, sino también por vincularlas con otras fuentes de financiación y equipos de gestión experimentados. El mes pasado, Alexandria abrió una ubicación de LaunchLabs cerca de Columbia que atenderá a las empresas en sus primeras etapas, cuando los principales científicos están tratando de convertir la investigación avanzada en terapias comercializables.
“Creo que saben más sobre nuestras nuevas empresas que nosotros”, dijo.
Aun así, Herskowitz cuestionó la noción de Marcus de que la ciudad de Nueva York no era adecuada para empresas maduras de ciencias de la vida. “Si miras dónde estamos ahora en comparación con hace 10 años, es impresionante”, dijo, argumentando que la ciudad estaba alcanzando a los líderes.
Según Marcus, desarrollar un clúster exitoso como el gran Boston o San Diego toma alrededor de 25 años. Busca al menos cuatro atributos al invertir: instituciones científicas y médicas de primer nivel, abundancia de capital de riesgo, talento gerencial y una ubicación atractiva. Aspirantes como Florida lo han intentado, hasta ahora con poco éxito.
La ciudad de Nueva York anunció sus ambiciones en 2005 cuando el entonces alcalde Michael Bloomberg seleccionó a Alexandria para construir un campus de casi 1 millón de pies cuadrados en East 29th Street, entre los hospitales del llamado Bedpan Alley. El Centro de Ciencias de la Vida de Alexandria abrió en la ciudad cinco años después.
“Bloomberg fue el partidario más agresivo de la industria. Pero luego, cuando se fue, teníamos ocho años literalmente de nada”, dijo Marcus, criticando a la administración del exalcalde Bill de Blasio.
Adams, quien consulta regularmente con Bloomberg, ha tratado de reavivar la ambición desde que asumió el cargo en enero. En abril, durante su primer discurso sobre el “estado de la ciudad”, el alcalde se comprometió a “duplicar” la inversión de la ciudad en ciencias de la vida, incluido un nuevo proyecto en conjunto con la Universidad de Nueva York y el desarrollador Taconic.
La ciudad, con instituciones médicas y científicas de renombre, cuenta con una reserva cada vez mayor de capital de riesgo para las ciencias de la vida. También se ha beneficiado de iniciativas recientes, como un fondo de comercialización de biodefensa del estado de Nueva York de $ 40 millones, que otorga dinero a empresas con soluciones prometedoras para enfermedades infecciosas.
Sin embargo, un dilema de larga data ha sido el sector inmobiliario. Hasta hace poco, los desarrolladores solían encontrar más rentable construir torres de oficinas o condominios de lujo en terrenos que de otro modo podrían haberse dedicado a campus de ciencias de la vida. Eso, según algunos exfuncionarios de la ciudad, obstaculizó el crecimiento de la industria.
Para Marcus, los bienes raíces son una distracción. “Ese es el concepto erróneo que el gobierno ha tenido aquí desde siempre”, dijo, instando a los líderes cívicos a poner su energía en apoyar la ciencia y las pequeñas empresas emergentes que acaban de salir de las universidades. En su fraseo, se equivocaron al enfocarse en construir el invernadero, no plantar las semillas.
“Olvídate del espacio”, dijo. “El espacio sucederá”.