Hoy en día, las casas se venden solo la mitad por encima del precio de venta que el año pasado o hace dos años, según cifras del grupo inmobiliario Dewaele. El ajetreo abrumador del mercado de compra parece haber terminado, y eso se está ajustando para los vendedores. Muchos todavía piensan que El cielo es el límite’.
Busqué intensamente en sitios web de bienes raíces durante dos meses, y la primera oferta seria arrojó un precio de inmediato: la búsqueda de casa de Karel (30) y Sofie (31) en Gante y sus alrededores fue mucho más fácil de lo esperado. “No estábamos nada seguros de que conseguiríamos la casa. Ofrecimos 5000 euros por encima del precio de venta, pero pensamos que no sería suficiente”, dice Karel. “Pero superar la oferta resultó no ser necesario en absoluto. Solo había llegado otra oferta, y era 160.000 euros por debajo del precio de venta. (risas) El vendedor dijo más tarde que lamentaba no haberlo vendido hace un año. Su agente inmobiliario le había dicho que probablemente podría haber organizado fácilmente tres o cuatro días de visita”.
Aquellos que ahora están ingresando al mercado de la vivienda probablemente notarán que la carrera por las casas ha disminuido. Las cifras de la Federación Real de Notarios Belgas muestran que el número de transacciones inmobiliarias en los primeros cinco meses de este año cayó un 6,1 por ciento en comparación con el año pasado. Esta evolución continúa aún con más fuerza en Flandes, donde se vendió casi un 8 por ciento menos de viviendas que en el mismo período de 2022.
Según el notario de derecho civil Bart Van Opstal, este enfriamiento garantiza una mayor comodidad de compra para el posible comprador. “Hace uno o dos años, como posible comprador, casi tenía que decidir con un cuchillo en la garganta después de un recorrido de diez minutos si quería hacer una oferta, había tanta competencia”.
Esa locura se ha calmado un poco hoy. Hoy en día se tarda más de media en vender una vivienda. “No es que las multitudes hayan disminuido por completo”, dice Van Opstal. “Las oficinas inmobiliarias siguen funcionando bien y mucha gente sigue viniendo a visitar casas atractivas. Pero es cierto que hoy los visitantes tienen más tiempo para decidir que hace un año o dos años. Hoy, en muchas casas, puedes ir y escuchar al banco después de una visita, o incluso planificar dos o tres visitas”, dice Van Opstal.
A Karel no se le dio ese tiempo: el vendedor de su casa había llegado al acuerdo de que los interesados debían hacer una oferta dentro de las 48 horas posteriores a la visita. “Pero me doy cuenta de que muchas de las otras casas que visitamos todavía están a la venta. Eso indica que la demanda aparentemente ha disminuido un poco”.
Bajo interés
Hasta el año pasado, los compradores deseaban beneficiarse el mayor tiempo posible de la baja tasa de interés, que se situó en apenas el 1,4 por ciento a principios de 2022. “Eso provocó una gran avalancha en el mercado ocupado por sus propietarios”, dice Van Opstal. “Si quería comprar una casa en buenas condiciones, la pregunta no era si pujar por encima del precio de venta, sino cuánto por encima del precio de venta”.
Ahora que este interés es del 3,5 por ciento, esto significa que los posibles compradores pueden pedir prestado menos dinero al banco por el mismo monto de pago mensual. Lleva a los compradores a ser más reflexivos y críticos antes de comprar una casa. Además, parece haber pocos cambios en esto a corto plazo. El Banco Central Europeo acaba de anunciar que volverá a subir los tipos de interés, posiblemente encareciendo aún más las viviendas. “Es probable que esta tasa de interés continúe aumentando por un tiempo y alcance su punto máximo en otoño”, dice Johan Van Gompel, economista de KBC. “Probablemente veremos una estabilización o una ligera disminución en las tasas de interés. Pero los tiempos de tasas de interés extremadamente bajas, no los veo regresar de inmediato”.
Por el momento, la mayor cautela aún no se ha traducido en una fuerte caída de los precios de la vivienda. «No creo que debamos esperar eso tampoco, casi nunca vemos eso en Bélgica”, dice Filip Dewaele, director gerente del grupo inmobiliario Dewaele. Sin embargo, hay un claro estancamiento en los precios. El sitio web inmobiliario Immoweb, por Por ejemplo, ve que los precios inmobiliarios han subido en los últimos tres meses subieron apenas un 1,2 por ciento, frente al 2,1 por ciento del año pasado.
El grupo inmobiliario Dewaele también ve que solo la mitad de las casas se venden por encima del precio de venta hoy que el año pasado o hace dos años. “Para los vendedores, eso significa adaptarse”, dice Dewaele. “Muchos todavía piensan que El cielo es el límite y ofrecen su casa muy por encima del precio de mercado, pero hoy también se tarda más en venderla”.
Este es particularmente el caso de casas antiguas que tienen un valor EPC menos bueno (por ejemplo, E o F) y que, por lo tanto, incurren en costos de renovación considerables para el comprador. Con estas casas, ahora es importante pedir un precio de venta correcto.
De acuerdo con Dewaele, los vendedores aún tienen más opciones en bienes raíces que se encuentran en excelentes condiciones y obtienen buenos puntajes en términos de eficiencia energética. “Si ofrece estas casas al precio correcto, igual se venderán rápidamente, porque simplemente son buscadas por una amplia audiencia”.
Pero un enfoque diferente también puede funcionar bien, especialmente en una región donde hay mucho interés en ese tipo de hogar. “También puede optar por establecer el precio de venta bajo. De esta manera, puede intentar atraer a más compradores potenciales a su propiedad y hacer que pujen entre sí”.