Warren Buffett y su holding de inversiones, Berkshire Hathaway, son conocidos por sus horizontes temporales a largo plazo cuando se trata de inversiones y adquisiciones. El enfoque de compra y retención de Buffett y su socio Charlie Munger también funcionaría bien para las casas, pero ninguno de ellos son magnates de bienes raíces. Si bien son fundamentalmente reacios a comprar bienes inmuebles directamente, este no es el caso de las inversiones en el sector.
• Buffett no compra bienes raíces, solo invierte en REIT
• Ser propietario de bienes inmuebles contradice varios aspectos de la estrategia de inversión de Berkshire Hathaway
• Munger: Los bienes raíces serían una «pésima inversión» para empresas como Berkshire
Los bienes raíces generan ingresos de alquiler constantes, siempre que no viva en ellos, y también ofrecen un alto potencial de ganancias a través de aumentos en el valor. Sin embargo, el inversionista estrella Warren Buffett solo posee unas pocas hectáreas de tierras de cultivo y su propia casa en Omaha. Compró esto en 1958 por $ 31,500 en ese momento y, según los datos del mercado de bienes raíces en línea Zillow, valía alrededor de $ 1.24 millones en 2022. Por lo tanto, Buffett conoce de primera mano el potencial a largo plazo para aumentar el valor de los bienes inmuebles, e incluso describió la compra de su propia casa en la carta de los accionistas de 2010 como una de las mejores inversiones que jamás haya hecho. A pesar de esto, ni él ni su holding de inversiones, Berkshire Hathaway, poseen otras propiedades. Hay varias razones para esto.
La propiedad inmobiliaria no es una inversión, sino un negocio
Poseer y administrar sus propios bienes inmuebles lleva mucho tiempo y, por lo tanto, es más un negocio que una inversión. Los propietarios deben ser muy activos, por ejemplo, para encontrar nuevos inquilinos o para mantener los edificios, y al hacerlo, se enfrentan repetidamente a gastos como reparaciones o impuestos sobre la propiedad, que consumen ingresos regulares. Según Benzinga, los «rendimientos que se obtendrán por la propiedad de bienes inmuebles son […] un resultado directo del tiempo, la energía y el dinero invertido en ellos». Sin embargo, Warren Buffett se ve a sí mismo ante todo como un inversionista y después de hacer una inversión, por lo general pone su dinero a trabajar para él sin atascarse demasiado en las operativas interfieren con los negocios de las respectivas empresas.
Eso hace que los bienes raíces sean una inversión inadecuada para Berkshire Hathaway
En la reunión de accionistas de Berkshire Hathaway en 2002, Warren Buffett y el vicepresidente de Berkshire, Charlie Munger, también dieron algunas otras razones por las que no comprarían bienes raíces directamente. Por ejemplo, el Oráculo de Omaha dijo que los bienes raíces «tienden a tener un precio más preciso, en particular los bienes raíces más desarrollados» y que, por lo tanto, es difícil «encontrar bienes raíces con precios incorrectos». Sin embargo, una parte esencial de la estrategia de inversión de Buffett es encontrar activos que estén infravalorados por el mercado. Pero dado que, según él, el mercado inmobiliario es obviamente más eficiente que el mercado de valores, simplemente no existen tales gangas allí.
Además, el legendario inversionista enfatizó repetidamente que se mantiene dentro de su «círculo de competencia» cuando invierte, una de las razones por las que se unió a Apple bastante tarde, que ahora se ha convertido en su inversión favorita Ha desarrollado. Buffett también busca realizar inversiones que ofrezcan una ventaja competitiva en forma de foso. En el sector inmobiliario, sin embargo, Buffett y Munger parecen carecer de ambos requisitos previos. «No tenemos ninguna ventaja competitiva sobre los inversionistas de bienes raíces en la industria, y no la tendríamos si estuviéramos operando como una sociedad con nuestro propio dinero», dijo Munger en la reunión de accionistas de Omaha de 2002. Según «Finanztrends», los puntos fuertes de los dos inversores de éxito residen sobre todo en el análisis del valor de los flujos de caja futuros de la empresa, y no en el análisis de la evolución del valor de terrenos y edificios.
También hay una desventaja importante que Berkshire Hathaway tendría que tomar si la compañía de inversión comprara bienes raíces. Porque la sociedad holding tendría que pagar el impuesto de sociedades sobre los rendimientos del alquiler del inmueble. «Si opera como un negocio sujeto a impuestos como el nuestro […]hay una gran cantidad de impuestos corporativos entre los ingresos inmobiliarios y el uso de los ingresos por parte de las personas que poseen los bienes inmuebles», dijo Munger en 2002 «, Berkshire Vice resumió la situación nuevamente de manera sucinta.
Warren Buffett sigue invirtiendo en bienes raíces
Sin embargo, no comprar bienes raíces usted mismo no significa ser completamente reacio a invertir en bienes raíces. Porque Buffett invierte con Berkshire Hathaway, por ejemplo, a través de REITs -Real Estate Investment Trusts- en el sector inmobiliario. En 2017, por ejemplo, se unió a REIT STORE Capital a gran escala. Los REIT ofrecen una inversión inmobiliaria pasiva en la que los inversores no tienen que asumir ninguna tarea administrativa y pueden seguir beneficiándose del rendimiento de una gran cartera inmobiliaria. Los REIT también se tratan de manera diferente a las empresas «normales» a efectos fiscales, por lo que la desventaja económica para Berkshire Hathaway que Munger expresó con respecto a los impuestos no se aplica a un REIT. Según Benzinga, los REIT también están obligados por ley a devolver al menos el 90 por ciento de sus ingresos sujetos a impuestos a los accionistas en forma de dividendos, lo que debería hacerlos particularmente atractivos para Buffett.
La compañía de inversión de Buffett también posee su propia rama inmobiliaria, Berkshire Hathaway HomeServices. Sin embargo, esta tampoco invierte directamente en bienes raíces, sino que ofrece servicios para bienes raíces residenciales, como servicio de corretaje, asesoramiento, tasaciones de bienes inmuebles y otros datos de mercado, y también tiene actividad en el negocio con préstamos y seguros inmobiliarios.
Redacción finanzen.net
– en mi propio nombre –
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