¿Cuál es la noticia?
Objetores
Los promotores del proyecto han notado que los residentes y las organizaciones locales están iniciando procedimientos contra las nuevas construcciones para ganar dinero.
Estos objetores inician procedimientos que podrían detener las obras durante mucho tiempo, pero se muestran dispuestos a retirarlos a cambio de sumas de dinero. Se trata de cantidades importantes: hasta 100.000 euros.
La asociación comercial Neprom habla de “una evolución muy indeseable” y ha sometido el asunto a un comité interno de apelación. En una guía se aconseja a los miembros cómo abordar este tipo de asuntos.
Los promotores de proyectos ven que se utilizan largos procedimientos de objeción contra proyectos de vivienda para chantajearlos.
Un recorrido por los desarrolladores muestra que los objetores abusan regularmente del derecho a participar presentando una objeción y luego ofreciendo retirarla a cambio de una suma de dinero. Se trata de importes de hasta 100.000 euros.
Los objetores no corren ningún riesgo con su denuncia. Pero independientemente del resultado, un procedimiento de objeción que llega hasta el Consejo de Estado puede paralizar un nuevo proyecto de construcción durante años, con todos los costes asociados para los constructores y promotores. Como resultado, la mera amenaza de acudir al Consejo de Estado puede ser suficiente para que un promotor se siente a la mesa de negociaciones para llegar a un acuerdo.
La asociación comercial Neprom confirma la situación y habla de “una evolución muy indeseable”. El problema es tan urgente que la asociación comercial informó a sus miembros en una guía interna el mes pasado sobre cómo abordar los procedimientos que resultan en acuerdos.
NRC Se acercó a más de veinte desarrolladores. Siete de ellos mantienen negociaciones de este tipo o han comprado en los últimos años un largo procedimiento de objeción con una suma de dinero. No está claro exactamente con qué frecuencia esto ocurre en el sector.
Las negociaciones para llegar a un acuerdo suelen tener lugar a puerta cerrada. Las partes implicadas suelen firmar entonces un acuerdo de confidencialidad, por lo que faltan cifras. Los desarrolladores proporcionan poca información sobre los acuerdos, para no dañar los casos en curso o por obligación de confidencialidad.
Negociar es parte de ello.
Para los desarrolladores de proyectos, negociar es parte del trabajo. Entable conversaciones con el vecindario desde el principio. Hablar con los involucrados, eliminar objeciones y suavizar arrugas para hacer posible una nueva construcción.
En un municipio del oeste de los Países Bajos se están llevando a cabo negociaciones entre una comunidad religiosa y un promotor que prepara un nuevo proyecto de construcción junto a la iglesia. Hubo rondas de consulta en las que se coordinaron cuidadosamente los planes de construcción con la comunidad religiosa, que finalmente estuvo de acuerdo. Pero poco antes de que el permiso de construcción fuera irrevocable, el promotor recibió una notificación de objeción. Remitente: la sociedad eclesiástica.
Su persona de contacto, que además de la iglesia también trabaja en el sector de la construcción, indicó a través de una aplicación que solo quería comunicarse por escrito. Siguieron varias negociaciones. Ahora está sobre la mesa una cantidad de 100.000 euros, tras lo cual se retirará la denuncia. “Esto va en contra de todos nuestros principios”, afirma el promotor, que no quiere ser identificado. “Me parece ridículo que me utilicen como máquina de hacer dinero. Pero no podemos hacer esperar a las personas que pronto vendrán a vivir aquí”.
El dilema para los promotores de proyectos es claro. En principio, nadie quiere comprar una objeción, pero incluso si un acuerdo es caro, a menudo es más barato que esperar un año a la espera de una decisión del Consejo de Estado. “En última instancia, eres un emprendedor y tienes que tomar una decisión”, afirma Joost van Kimmenaede, desarrollador de proyectos de Baarn. “Los retrasos podrían costar fácilmente decenas de miles de euros”.
Regalar vacaciones
Van Kimmenaede admite que de vez en cuando regala “vacaciones” para hacer cambiar de opinión a los objetores. Calcula que aproximadamente la mitad de sus proyectos presentan objeciones. La mitad de ellos terminan en un acuerdo. No lo hace con gusto. “El sistema no debería funcionar así”.
Van Kimmenaede donó recientemente 1.500 euros a una pareja que no quería el ruido de las obras frente a su casa. “La gente suele estar dispuesta a cambiar de opinión con un pequeño movimiento. Pero a veces también asisto a reuniones de residentes locales donde literalmente dicen: ‘¿Qué gano yo con esto?’”
El promotor del proyecto, Ernest van der Meijde, también ve que los objetores están dispuestos a retirar sus objeciones a cambio de dinero. “Hace poco tuve un ex funcionario que quería 100.000 euros para los gastos judiciales y las muchas horas que había dedicado a los procedimientos judiciales. Nunca haremos eso, tal cantidad”. En principio, no se opone a un acuerdo, si eso significa que los proyectos se reanudarán. Había aceptado “entre 10.000 y 15.000 euros”.
Este tipo de prácticas son una espina clavada para la asociación comercial Neprom. “Creemos que es un hecho indeseable”, afirma el director Fahid Minhas. En los últimos años ha visto una ola de procedimientos de objeción contra proyectos de vivienda, que llegan hasta el Consejo de Estado. “Un proyecto de construcción puede estar paralizado durante tres años. Los promotores suelen trabajar con dinero prestado y, mientras tanto, tienen que seguir pagando intereses. Además, debes mantener a tu gente trabajando todo el tiempo. Esto no puede seguir así”.
Para asesorar a los miembros sobre cómo tratar con los objetores que piden dinero, Neprom presentó el tema a un comité de código de conducta interno dirigido por el ex diputado del CDA Herman Wijffels. Siguiendo el consejo del comité, la asociación profesional elaboró unas directrices para sus miembros. El documento interno describe paso a paso cómo tratar con los objetores que amenazan con procedimientos legales para su propio beneficio económico.
Un vecino puede parar un complejo de mil viviendas
Minhas no quiere compartir el texto con la NRC “para no dar ideas a la gente”. Sin embargo, sí quiere decir cuál es el contenido en términos generales. “Ayudamos a nuestros miembros con los mejores pasos que pueden tomar si el objetor quiere una suma de dinero. En principio estamos en contra de esto, porque no se permite que la gente nos chantajee”.
El director de Neprom también muestra comprensión hacia los promotores que ceden por pragmatismo y aun así llegan a un acuerdo. “Sigue siendo una decisión de economía empresarial. No nos parece justo a nosotros, los promotores, pero a veces no tenemos otra opción, debido a todos esos buscadores de vivienda que, de otro modo, tendrían que esperar”.
Más presión sobre los jueces
Debido a la escasez de viviendas, en los Países Bajos se están construyendo muchas más. Para salvar las tierras naturales y agrícolas, muchas casas se construyen en el “centro de la ciudad”. Los constructores y promotores no están contentos con esto. Al fin y al cabo, cuantos más residentes locales haya, mayores serán las posibilidades de que se produzcan procedimientos de objeción y costosos retrasos. Un residente local puede detener un complejo de mil viviendas con un procedimiento de oposición al permiso de construcción.
Los holandeses no dudan en acudir a los tribunales. En los últimos años, el departamento de derecho administrativo del Consejo de Estado se ha vuelto considerablemente más ocupado. En 2019 se recibieron 1.019 demandas ambientales, frente a 2.671 a finales del año pasado.
“Es fantástico que en los Países Bajos tengamos protección legal en materia de construcción”, afirma Onno Dwars, director de desarrollo de proyectos de la empresa de construcción Ballast Nedam. “No sería feliz si alguien construyera una nave industrial en mi patio trasero”.
Dwars considera que, debido a la creciente presión regulatoria, cada vez existen más “ganchos” para iniciar un procedimiento de objeción. “Nitrógeno, ruido, calidad del aire: hay tantas normas estrictas que ya casi no se puede vivir en ningún lugar. La legislación tiene buenas intenciones, pero se oponen entre sí. Cualquiera que contrate a un buen abogado para un proyecto de construcción en el centro de la ciudad siempre encontrará algo”.
Las consecuencias del procedimiento de oposición no solo afectarán a los promotores, sino también a los futuros residentes, afirma Dwars. “Se pierden años felices de vida. Por ejemplo, personas que posponen su deseo de tener hijos porque no tienen un lugar adecuado donde vivir. Eso me parece impactante”.
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¿Cuáles son las reglas?
Si usted, como residente local, se ve claramente perjudicado por los nuevos planes, por ejemplo porque su casa vale menos, puede recurrir a la llamada compensación del plan. Hay reglas claras para esto.
La situación con los objetores es diferente. Un procedimiento de oposición contra un permiso de construcción no tiene por qué estar bien fundamentado para detener la construcción. Incluso si la objeción ha sido rechazada por el municipio y el tribunal, un residente local todavía puede apelar ante el Consejo de Estado. Y eso molesta a los desarrolladores de proyectos. Se ven obligados a detener la construcción; No pueden correr el riesgo financiero de que se cancele el permiso y haya que demoler todo nuevamente.
Los posibles compradores también acaban en la sala de espera. Mientras la construcción está paralizada, los costes de los materiales de construcción siguen aumentando y la vivienda se vuelve cada vez más cara. Además, la mayoría de los proveedores de hipotecas exigen un permiso de construcción irrevocable antes de emitir una hipoteca. Si mientras tanto los tipos de interés hipotecarios aumentan, como ocurrió en 2022, es posible que ya no puedan pagar la casa al final del procedimiento de objeción.
Debido a su importancia social, desde este año se da prioridad a los procedimientos de objeción relacionados con la construcción de viviendas. El gobierno también quiere acortar el camino de objeción enviando ahora los procedimientos tras la evaluación municipal directamente al Consejo de Estado. El máximo tribunal administrativo deberá entonces pronunciarse en un plazo de seis meses. La Ley de Fortalecimiento del Control de la Vivienda Pública, que debería regular esto, se encuentra actualmente ante la Cámara de Representantes para su evaluación. Sin embargo, el Departamento Asesor del Consejo de Estado fue crítico: espera que si la ley se introduce en su forma actual, el número de casos no hará más que crecer y la presión sobre el departamento de justicia administrativa aumentará aún más.
Desarrolladores de soluciones
Si fuera por los promotores, habría una prueba ante el Consejo de Estado para determinar si una objeción estaba justificada. “Debería haber una selección en la puerta de entrada para las objeciones”, dice el director de Neprom, Fahid Minhas. Se refiere a Alemania, donde un tribunal inferior comprueba en primer lugar si la objeción está bien fundada y si se han cometido errores de procedimiento. En caso contrario, la demanda será declarada inválida y el tribunal superior no tendrá que pronunciarse sobre la misma.
Onno Dwars subraya que en los últimos años el departamento de desarrollo de Ballast Nedam no ha pagado ninguna cantidad de dinero para sobornar los procedimientos de objeción. Sin embargo, le gustaría que los objetores sean responsables de daños y perjuicios si retrasan deliberadamente los proyectos de construcción. “Si alguien retrasa deliberadamente la construcción mediante procedimientos de objeción fallidos, debe ser considerado responsable. Además, si hay evidencia de que alguien está tratando de obtener dinero retirando una objeción, eso debería ser motivo suficiente para que un juez invalide la denuncia”.