El próximo año, según una estimación reciente, Japón tendrá aproximadamente 11 millones de residencias desocupadas, un poco más que todo el parque residencial de Australia. Para 2038, bajo un escenario en el mismo pronóstico, poco menos de un tercio de las unidades de vivienda de Japón podrían estar vacías.
Un pronóstico sombrío para Japón, donde ya abundan los pueblos rurales espeluznantes y semiabandonados, pero un presagio de problemas mucho mayores, potencialmente, para China. Para muchas economías, la japonificación puede ser una preocupación vaga; en lo que respecta a las burbujas, hay peligro. Y hay una bocina de advertencia de que Japón ahora puede estar sonando para China en relación con el efecto de la demografía.
La investigación sobre “casas vacías” realizada por el Instituto de Investigación Nomura es la última de una serie sobre el mercado inmobiliario de Japón que este y otras organizaciones han generado durante muchos años. Juntos, describen un panorama económico que no se ha recuperado realmente del colapso de la burbuja inmobiliaria de finales de los 80. El trauma de esa implosión, la incapacidad de los reguladores para ser duros con los bancos y el guiso mal compuesto de políticas destinadas a fomentar una recuperación aún causan dolor, deflación y distorsión.
Inevitablemente, una gran parte de eso surge de la demografía. Una población que envejece y se reduce, con solo una pequeña compensación de la inmigración, crea la presión estructural básica para un excedente de viviendas. Esto se ve amplificado por décadas de política de vivienda que ha ignorado la disminución de la población, no ha eliminado las propiedades no deseadas o inutilizables y ha fomentado la construcción para preservar el producto interno bruto.
Una de las suposiciones más sorprendentes del pronóstico de NRI (que incluye segundas viviendas desocupadas y propiedades desocupadas para alquiler o venta) es que, incluso cuando la cantidad de unidades vacías se duplique aproximadamente entre 2023 y 2038, la construcción agregará más de 8 millones de nuevas.
A partir de 2023, según sugieren las cifras del Instituto Nacional de Investigación de Población y Seguridad Social, eso debería ser mucho más difícil de justificar. Aunque la población de Japón se ha estado reduciendo durante más de una década, el impacto en el excedente de viviendas se ha amortiguado temporalmente a medida que el número total de hogares ha seguido aumentando (debido a que más personas viven solas y tienen una mayor longevidad) y solo alcanzará su punto máximo el próximo año. (a las 54.19 minutos). Después de eso, el excedente de vivienda aumentará más agudamente y la presión a la baja sobre los precios de la propiedad se fortalecerá.
Para China, el mayor problema demográfico ahora puede ser cómo evitar una crisis inmobiliaria al estilo de Japón, como argumenta el estratega Simon Powell en una nota de investigación publicada recientemente por Jefferies. Según las proyecciones de población, dice, es posible que China ya tenga suficientes viviendas para satisfacer sus necesidades futuras. Como economía con una dependencia sin precedentes de la construcción de viviendas, corre el riesgo de cometer el mismo error que Japón, simplemente continuar con nuevas construcciones como si la demografía no importara.
Entonces el riesgo se convierte en un colapso significativo de los precios y el tipo de corrección con el que Japón todavía está luchando. “Hay un parecido importante entre Japón en 1990 y China hoy: un cierto tipo de crecimiento ha llegado al final de la línea”, dice Powell, señalando que la población en edad laboral de China ya ha comenzado a disminuir, y que ambos países han dependido en un modelo de desarrollo basado en altísimos niveles de inversión y acumulación de activos físicos.
Hay dos puntales principales en el argumento de Powell. La primera es que la experiencia de Japón sugiere una relación fuertemente asimétrica entre el cambio de población y los precios de la vivienda. En el camino hacia arriba, la investigación sugiere que cada aumento del 1 por ciento en el crecimiento de la población está asociado con un aumento de 5 puntos porcentuales en los precios de la vivienda. A la inversa, una disminución del 1 por ciento en la población produce una disminución de precios mucho mayor.
La segunda parte es que el matrimonio en China está descendiendo, pasando de 13,5 millones en 2013 a 7,6 millones en 2021. A diferencia de los países occidentales de la OCDE, donde la proporción de niños nacidos de parejas no casadas puede llegar al 60 por ciento, en China probablemente esté más cerca del nivel japonés por debajo del 3 por ciento, dice Powell. Menos matrimonios pueden, como en Japón, producir un aumento a corto plazo en la formación de hogares, pero en última instancia es más probable que garantice la caída continua de la tasa de natalidad.
Hay medidas que Beijing puede tomar y factores que pueden retrasar significativamente la replicación de China de la experiencia de Japón. Hay, claramente, diferencias importantes entre las dos economías: incluso cuando el silbido de la burbuja de China se ha vuelto más fuerte, ha sostenido tasas de crecimiento económico más altas que las de Japón en el punto equivalente de su historia.
Eso puede, dice Powell, estar dando a Beijing un mayor margen de error que el que tenían los políticos japoneses a principios de la década de 1990. Ese margen probablemente no debería desperdiciarse.