Michelle Bassano posee un activo deseable: un estudio en el último piso que alquila en un edificio de casi 200 años de antigüedad en el histórico distrito de Marais en el centro de París.
Pero ahora está pensando en retirarse, ya que la cuestión de tratar de cumplir con los nuevos y estrictos estándares de eficiencia energética de Francia está resultando demasiado desafiante. “Es una pesadilla”, dijo Bassano. «Estoy pensando en simplemente vender».
Los vecinos de Bassano en el edificio de propiedad conjunta se niegan a aprobar los aproximadamente 100.000 euros necesarios para sustituir y aislar el tejado de zinc. Agregar aislamiento a la fachada de piedra exterior está prohibido por los mandatos de preservación histórica; sin embargo, aislar el interior significaría perder un espacio precioso en el apartamento de 25 metros cuadrados y reducir su valor de reventa.
Los propietarios de toda Francia están lidiando con restricciones inminentes en el alquiler de apartamentos y casas con aislamiento deficiente bajo nuevas reglas estrictas que se implementarán gradualmente a partir de 2023. Su objetivo es incentivar a los propietarios a renovar aproximadamente dos tercios de los 37 millones de viviendas de Francia para 2050.
El gobierno del presidente Emmanuel Macron sostiene que se necesitan renovaciones a gran escala para abordar una gran fuente de emisiones de gases de efecto invernadero: los edificios representan casi la mitad del consumo de energía francés y un tercio de las emisiones de carbono, mientras que dos tercios de ese total provienen de los hogares. Los expertos dicen que la intervención de su gobierno es única en Europa.
Las nuevas reglas plantean un problema particular para los edificios de apartamentos y casas históricas como muchas en París, además de pueblos pintorescos desde Provenza hasta Alsacia. Las casas en el Marais están condenadas a permanecer en la mitad inferior del sistema de calificación energética del gobierno incluso con renovaciones, dicen los expertos.
Los críticos ya están advirtiendo sobre consecuencias no deseadas: dicen que la política puede empeorar la escasez de viviendas en Francia e incluso podría provocar malestar social, ya que la alta inflación también golpea a los hogares.
Jean-Claude Bassien, director ejecutivo adjunto del grupo inmobiliario Nexity, considera que el enfoque del Gobierno es el correcto, pero que el calendario es «poco realista y absurdo».
“Necesitaremos más tiempo si queremos hacerlo bien y evitar que se repita lo mismo. chalecos amarillos”, añadió, refiriéndose a las protestas, llamadas así por las chaquetas amarillas que llevaban los manifestantes, que sacudieron a Francia en 2018 por un impuesto al carbono propuesto sobre la gasolina.
Para incentivar las renovaciones, los propietarios deben obtener propiedades calificadas en cuanto a eficiencia energética, clasificándolas de A (mejor) a G (peor), antes de que puedan venderse o alquilarse. Las regulaciones ofrecen tanto el palo como la zanahoria: las casas mal aisladas serán gradualmente excluidas del mercado de alquiler durante la próxima década, pero hay dinero público disponible para ayudar a pagar el aislamiento, ventanas nuevas o calefacción mejorada.
Los propietarios de viviendas con calificación F y G ya no pueden aumentar los alquileres y, a partir de este año, las peores propiedades con calificación G no se pueden alquilar a nuevos inquilinos.
Para 2028, 5,2 millones de viviendas con calificación F y G, o el 17 por ciento del parque total de viviendas, dejarán de ser elegibles para alquiler. Para 2034, todas las propiedades con calificación E y D quedarán excluidas, lo que representa más de la mitad de todas las viviendas.
Incluso algunos en el campo de Macron temen que el enfoque sea demasiado draconiano. El ministro de Finanzas, Bruno Le Maire, insinuó que apoyaba suavizar las reglas, pero luego se vio obligado a dar marcha atrás.
Si bien los países de toda Europa están probando una serie de políticas para descarbonizar e impulsar la eficiencia energética de los hogares, ninguno ha probado lo que está haciendo Francia, dijo Boris Cournède, experto en políticas de la OCDE.
«Todo el mundo está mirando el ejemplo francés para ver cómo se desarrolla», afirmó. «Es una buena idea sobre el papel, aunque es un poco pronto para juzgar los resultados».
En Alemania, el gobierno ha adoptado un enfoque diferente, incluida la prohibición de las calderas de gas (una medida políticamente polémica) y la creación de un impuesto al dióxido de carbono sobre la calefacción doméstica. Bélgica y Austria han modificado sus regulaciones para facilitar las renovaciones de edificios de apartamentos de múltiples propietarios.
Francia se ha comprometido a aumentar los subsidios para renovaciones de viviendas a casi 5.000 millones de euros desde los 3.400 millones de euros del año pasado. Pero un informe del Senado liderado por el Partido Verde argumentó que se necesitaba mucha más financiación: una estimación sitúa el requisito más cerca de los 25.000 millones de euros al año.
Acceder al efectivo disponible no siempre es fácil, ya que el proceso de solicitud es largo y las reglas son complejas. Gilles Lambert ha solicitado unos 10.000 euros en subvenciones para renovar un edificio de los años 80 de su propiedad con cuatro apartamentos de alquiler en un frondoso suburbio de París.
“La solicitud ha sido una carrera de obstáculos complicada”, afirmó el hombre de 62 años. Mientras tanto, dos de sus pisos han sido prohibidos en el mercado.
Los agentes inmobiliarios y las empresas de administración de propiedades han advertido que las reglas pueden agravar la escasez de viviendas en ciudades como Marsella, Burdeos y Lyon al reducir el número de viviendas para alquilar.
Édouard Philippe, ex primer ministro de Macron y ahora alcalde de Le Havre, dijo que excluir viviendas de baja calificación «reduciría mecánicamente las opciones de alquiler para las personas de bajos ingresos».
Otra preocupación es que las normas de control de alquileres en ciudades clave dificultarán que los propietarios obtengan un rendimiento aceptable de las renovaciones allí donde las lleven a cabo.
En París, las renovaciones se han convertido en un punto álgido dentro de los edificios de apartamentos de propiedad conjunta, conocidos como copropiedades, porque los proyectos costosos requieren la aprobación de la mayoría, mientras que para obtener préstamos se necesita un voto unánime.
Laure Gallard ha estado presionando a sus vecinos en un edificio de 10 unidades de la década de 1920 para que contraten a un experto para planificar las renovaciones que necesita, pero ha tenido poco éxito.
“Creo que lo niegan porque no quieren saber y tienen miedo del coste que nos espera”, afirma el arquitecto de 34 años.
Algunos propietarios de viviendas con clasificación F o G simplemente están intentando venderlas. Según el sitio web inmobiliario Se Loger, casi el 20 por ciento de las viviendas en venta en el primer semestre de 2023 estaban mal aisladas, el doble que en 2021.
Thomas Lefebvre, científico de datos de Se Loger, dijo que no había garantía de que los compradores renovarían. «Si simplemente retiramos viviendas del mercado de alquiler sin impulsar renovaciones, entonces no es realmente una victoria para el medio ambiente», afirmó.
Jacques Baudrier, teniente de alcalde de París encargado de la construcción, se niega a desesperarse. La ciudad ha gastado unos 2.500 millones de euros en 10 años para renovar edificios públicos y escuelas, y planea actualizar todas las viviendas para personas de bajos ingresos para 2050.
«Hemos avanzado mucho en el sector público, pero en el mercado inmobiliario privado las cosas van demasiado lentamente», afirmó.
La ciudad organiza talleres mensuales en los ayuntamientos para informar a la gente sobre las subvenciones y ofrecer asesoramiento. En un evento celebrado en junio, unas 600 personas asistieron para intercambiar consejos sobre aislamiento, contraventanas y sistemas de calefacción y refrigeración.
«Al principio la gente estaba muy preocupada», afirma Baudrier, «pero ahora se están poniendo manos a la obra».